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Parties communes : lire l’état d’un immeuble avant d’acheter un lot
On visite l’appartement, on traverse le hall, on monte l’escalier sans y prêter attention. Pourtant, les parties communes disent l’essentiel de l’immeuble : sa structure, son entretien, ses travaux à venir et les charges qui vous attendent. Voici comment les lire avec l’œil d’un expert en bâtiment.
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L’essentiel
Les parties communes d’un immeuble (structure, façades, toiture, escaliers, caves, cours, réseaux collectifs, ascenseur) appartiennent à tous les copropriétaires, qui en financent l’entretien et les travaux. Avant d’acheter un lot, il faut examiner celles qui sont accessibles, repérer les signes de désordre et de vétusté, puis confronter ces constats aux documents de copropriété. Un immeuble mal entretenu annonce des appels de fonds importants, quel que soit l’état de l’appartement.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Le principe
Ce que sont les parties communes, et pourquoi elles comptent
Les parties communes sont les éléments de l’immeuble affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux.
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 range notamment parmi les parties communes le sol, les cours, les jardins et voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun y compris leurs canalisations, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs et les passages et corridors. Le règlement précise la liste pour chaque immeuble.
Leur entretien et leur réfection sont décidés en assemblée générale et financés par tous les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes ou selon des clés particulières. Pour l’acheteur, l’état des parties communes est donc directement un sujet budgétaire.
Un appartement impeccable dans un immeuble négligé peut ainsi coûter plus cher, sur dix ans, qu’un appartement à rafraîchir dans un immeuble bien entretenu. C’est ce que permet de mesurer un examen attentif des parties communes.
Façades
Les façades : structure et ravalement
La façade est la partie commune la plus visible, et souvent la plus coûteuse à remettre en état.
- fissures en façade, notamment en escalier, en diagonale ou autour des ouvertures ;
- enduits qui se décollent, sonnent creux ou présentent des cloques ;
- pierres altérées, joints creusés, éléments décoratifs fragilisés ;
- balcons en béton avec épaufrures et aciers apparents ;
- garde-corps corrodés ou mal fixés ;
- traces d’écoulement, mousses et salissures importantes ;
- filets de protection installés pour prévenir les chutes d’éléments.
Un filet de protection en façade est un signal fort : il signifie que des éléments sont déjà tombés ou risquent de tomber, et qu’un ravalement ou une réparation est inévitable.
Ravalement
L’obligation de ravalement
Les façades doivent être tenues en bon état de propreté, et certaines communes imposent un ravalement périodique.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Dans les communes qui figurent sur une liste établie par arrêté, les travaux de ravalement doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de l’autorité municipale. Paris est notamment concerné.
Un ravalement à venir, a fortiori sous injonction, représente pour chaque copropriétaire une dépense importante. Recherchez la date du dernier ravalement dans le carnet d’entretien et les projets évoqués dans les procès-verbaux.
Structure
Structure : fissures, planchers et murs porteurs
Les désordres structurels de l’immeuble se lisent dans les parties communes avant de se voir dans les logements.
Dans la cage d’escalier, observez les fissures des murs et des plafonds, leur direction et leur largeur, le décollement de l’escalier par rapport au mur, l’affaissement des paliers, les portes palières qui frottent. Dans les caves, observez les murs porteurs, les voûtes, les poutres et poutrelles. Des étais provisoires, installés parfois depuis des années, signalent un problème connu non résolu.
Dans les communes exposées au retrait-gonflement des argiles, l’été 2026, le plus chaud mesuré en France depuis 1900 selon Météo-France avec une sécheresse des sols sans précédent en moyenne, a pu provoquer de nouvelles fissures sur des immeubles aux fondations peu profondes.
Escaliers
Escaliers, hall et circulations
L’état des circulations reflète l’entretien courant de l’immeuble.
- marches usées, fissurées ou qui sonnent creux ;
- rampe et garde-corps : solidité, hauteur ;
- éclairage et minuteries ;
- peintures et revêtements muraux ;
- boîtes aux lettres, interphone, porte d’entrée ;
- état des fenêtres de la cage d’escalier ;
- signalétique et équipements de sécurité incendie.
Une cage d’escalier dégradée ne signifie pas forcément un problème structurel, mais elle renseigne sur le niveau d’entretien et sur les travaux de rafraîchissement qui seront votés.
Toiture
Toiture et combles communs
La toiture protège tout l’immeuble. Son état se lit parfois depuis la cour, les fenêtres ou le dernier palier.
Depuis l’extérieur, observez la couverture, les souches de cheminées, les chéneaux et gouttières. Depuis le dernier étage, l’accès aux combles ou à la toiture-terrasse n’est pas toujours possible, mais des traces d’infiltration sur les murs ou plafonds du dernier palier sont révélatrices.
Lisez nos articles sur l’appartement au dernier étage et l’état d’une toiture.
Caves
Caves, sous-sols et parkings
Les parties basses montrent les fondations, l’humidité et l’état des réseaux.
Murs humides et salpêtrés, traces d’inondation, pompe de relevage, poutrelles rouillées, aciers apparents dans les dalles de parking, infiltrations par les rampes : ces constats annoncent des travaux. Dans les parkings souterrains, les fissures avec coulures blanches et les aciers corrodés en sous-face de dalle sont des désordres à prendre au sérieux.
Lisez notre article sur le sous-sol et le vide sanitaire.
Réseaux
Réseaux collectifs : colonnes, évacuations, électricité
Les colonnes d’eau, d’évacuation et d’électricité sont des parties communes dont le remplacement est coûteux.
Colonnes d’eau
Canalisations en plomb dans les immeubles anciens, acier galvanisé corrodé, fuites répétées.
Évacuations
Descentes en fonte fissurées, odeurs, engorgements et dégâts des eaux récurrents.
Électricité
Colonne montante ancienne, tableaux de comptage, éclairage commun. La colonne montante peut relever du réseau public selon les cas.
Gaz
Conduites montantes et leur entretien.
Des dégâts des eaux à répétition dans plusieurs logements signalent souvent des colonnes en fin de vie. Les procès-verbaux en gardent la trace.
Ascenseur
Ascenseur et équipements collectifs
L’ascenseur, le chauffage collectif et la VMC collective sont des équipements dont la modernisation pèse dans les charges.
Les ascenseurs sont soumis à des obligations d’entretien et de contrôle technique. Un ascenseur ancien peut nécessiter une modernisation importante. Une chaudière collective ancienne, des réseaux de chauffage déséquilibrés, une VMC collective défaillante sont aussi des postes à surveiller.
Le carnet d’entretien et les procès-verbaux indiquent l’âge des équipements, les contrats et les travaux prévus.
Extérieurs
Cours, espaces verts et abords
Les espaces extérieurs communs ont un rôle dans la gestion de l’eau et dans la qualité de vie.
Une cour dont l’eau stagne au pied des façades, des regards bouchés, des descentes d’eau pluviale déconnectées, des arbres de grande taille près des bâtiments sur sol argileux sont des éléments à relever. Les murs de clôture, portails et voies d’accès vieillissent aussi.
Lisez notre article sur les extérieurs et murs de soutènement.
Parties privatives
La frontière entre parties communes et privatives
Savoir ce qui est commun et ce qui est privatif évite des surprises sur la prise en charge des travaux.
Les fenêtres, les volets, les balcons, les canalisations d’un logement ou les gros murs intérieurs peuvent être communs ou privatifs selon le règlement de copropriété. Dans certains immeubles, les fenêtres sont privatives et leur remplacement incombe à chaque copropriétaire, avec une contrainte d’aspect uniforme. Dans d’autres, elles sont communes. Les canalisations sont généralement communes jusqu’au branchement du lot, privatives au-delà.
Avant d’acheter, lisez la partie du règlement qui définit les parties communes et privatives. Elle détermine qui paiera si une fuite survient sur une canalisation, si un balcon doit être réparé ou si les fenêtres doivent être remplacées pour améliorer la performance énergétique.
Visite
Organiser sa visite des parties communes
Une visite méthodique de vingt minutes suffit souvent à se faire une idée juste.
- arriver un peu en avance et faire le tour de l’immeuble par l’extérieur ;
- entrer dans la cour et lever les yeux vers les façades arrière, souvent moins entretenues que la façade sur rue ;
- descendre aux caves, même brièvement, avec une lampe ;
- monter jusqu’au dernier palier pour observer le haut de la cage d’escalier ;
- demander au vendeur l’accès au local des compteurs et au local poubelles ;
- photographier ce qui vous interroge pour le montrer à l’expert ou au syndic.
Si possible, échangez quelques mots avec un voisin ou le gardien : ils connaissent souvent les problèmes récurrents de l’immeuble.
Documents
Confronter l’observation aux documents
Ce que l’on voit doit être rapproché de ce que la copropriété sait et a décidé.
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- le carnet d’entretien, avec les dates des derniers travaux ;
- le diagnostic technique global, s’il existe ;
- le plan pluriannuel de travaux ;
- le dossier technique amiante des parties communes ;
- le DPE collectif.
Lisez nos articles sur les procès-verbaux et le plan pluriannuel de travaux.
Amiante
Amiante dans les parties communes
Pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le syndic doit tenir un dossier technique amiante des parties communes.
Ce dossier recense les matériaux contenant de l’amiante, leur état et les mesures préconisées. Il conditionne les futurs travaux : un ravalement, une réfection de toiture ou un remplacement de colonnes sur des matériaux amiantés impose des précautions et augmente les coûts.
Lisez notre article sur l’amiante dans un logement à acheter.
Signaux
Les signaux d’alerte qui doivent faire réfléchir
Certains constats annoncent des dépenses lourdes à court ou moyen terme.
- filets ou protections en façade ;
- étais provisoires dans les caves ou les parkings ;
- fissures importantes dans la cage d’escalier ;
- aciers apparents sur les balcons ou les dalles ;
- dégâts des eaux récurrents ;
- travaux nécessaires reportés plusieurs années ;
- copropriété sans plan pluriannuel alors qu’elle y est soumise.
L’expertise
Ce que l’expert apporte sur les parties communes
L’expert examine les parties communes accessibles et en tire une lecture d’ensemble de l’immeuble.
Il observe les façades, la cage d’escalier, les caves, la cour, les réseaux apparents et la toiture visible, puis hiérarchise les désordres : entretien courant, travaux à moyen terme, travaux urgents. Il confronte ses constats aux documents transmis et signale les écarts.
Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et nos articles sur l’appartement ancien et les copropriétés des années 1960 et 1970.
Check my House
Faire expertiser le bien avant de signer
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise pré-achat.
FAQ
Questions fréquentes
Pourquoi examiner les parties communes avant d’acheter ?
Parce que leurs travaux sont financés par tous les copropriétaires, donc par l’acheteur.
Quelles parties communes regarder ?
Façades, escaliers, caves, cour, toiture visible, réseaux apparents et ascenseur.
Un filet en façade est-il inquiétant ?
Oui, il signale des chutes d’éléments et annonce un ravalement ou des réparations.
Le ravalement est-il obligatoire ?
Les façades doivent être tenues en bon état ; dans certaines communes, un ravalement décennal peut être imposé.
Comment repérer des colonnes en fin de vie ?
Par les dégâts des eaux récurrents mentionnés dans les procès-verbaux et l’état visible des gaines.
Le dossier technique amiante est-il obligatoire ?
Oui pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997.
Des étais dans les caves sont-ils graves ?
Ils signalent un problème structurel connu, à faire expliquer et chiffrer.
Les fissures de la cage d’escalier sont-elles normales ?
Les fines fissures d’enduit sont fréquentes ; les fissures larges ou évolutives doivent être expertisées.
L’expert peut-il accéder à toutes les parties communes ?
À celles qui sont accessibles lors de la visite.
Combien coûte l’expertise avant achat ?
650 euros TTC jusqu’à 50 m², puis 3 euros par m² supplémentaire, plus 60 euros de déplacement jusqu’à 100 km et 50 euros de frais de gestion.
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Faites-le examiner par un expert en bâtiment indépendant avant de signer.
Sources et références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 3 et 14-2
- Code de la construction et de l’habitation, ravalement des façades
- Code de la santé publique, dossier technique amiante
- Météo-France, bilan climatique de l’été 2026
