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Clauses du compromis : sécuriser l’achat après une expertise
Le rapport d’expertise a révélé une toiture à refaire, des fissures à surveiller, une humidité à traiter. Vous voulez acheter, mais pas à n’importe quelles conditions. Le compromis de vente est l’outil qui permet de traduire ces constats en engagements juridiques. Voici les clauses utiles, à discuter avec le notaire.
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L’essentiel
Après une expertise, le compromis peut être sécurisé par plusieurs types de clauses : l’annexion du rapport ou la mention précise des défauts révélés, des conditions suspensives adaptées (étude complémentaire, devis, autorisation), l’engagement du vendeur à réaliser des travaux avant la vente avec justificatifs, la consignation d’une partie du prix, et la répartition des charges et travaux de copropriété. Ces clauses doivent être rédigées avec le notaire, de façon précise et datée.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Le principe
Le compromis, traduction juridique de l’expertise
Le compromis, ou la promesse de vente, fixe les conditions de la vente. C’est le moment d’y intégrer ce que l’expertise a révélé.
Un rapport d’expertise sans traduction dans l’avant-contrat reste une information. Intégré au compromis, il devient un élément de l’accord : les défauts sont reconnus, les engagements du vendeur sont écrits, les conditions de l’achat sont fixées. C’est la meilleure façon d’éviter les malentendus et les litiges.
Le notaire rédige l’acte ; l’acquéreur et le vendeur en négocient le contenu. N’hésitez pas à transmettre le rapport au notaire en amont, avec vos demandes de clauses.
Les clauses présentées ici sont des pistes à discuter : leur rédaction et leur adaptation à votre situation relèvent du notaire, qui reste votre interlocuteur juridique de référence.
Défauts
Mentionner précisément les défauts révélés
La première clause utile consiste à mentionner, de façon précise, les défauts révélés par l’expertise.
Le rapport peut être annexé, ou ses principaux constats repris dans l’acte. La mention doit être précise : nature du désordre, localisation, état constaté à une date donnée. Par exemple : fissure en façade nord, d’une largeur mesurée, décrite dans le rapport d’expertise annexé.
Cette mention a un double effet. Elle protège le vendeur contre un recours ultérieur pour vice caché sur ces points, puisqu’ils sont connus de l’acheteur. Elle protège l’acheteur en fixant l’état du bien : une aggravation importante entre le compromis et l’acte pourra être constatée et discutée.
Une photo datée annexée au compromis renforce encore la précision de la mention.
Conditions
Les conditions suspensives adaptées
Une condition suspensive subordonne la vente à la réalisation d’un événement. Au-delà du prêt, d’autres conditions peuvent être prévues.
Étude complémentaire
La vente est subordonnée à une étude géotechnique ou de structure concluant à l’absence de désordre grave, ou à un coût de travaux inférieur à un seuil.
Devis
La vente est subordonnée à l’obtention d’un devis de travaux inférieur à un montant donné.
Autorisation
La vente est subordonnée à l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux nécessaires au projet de l’acheteur.
Assurance
La vente est subordonnée à l’obtention d’une assurance, par exemple pour un bien en zone à risque.
Ces conditions doivent être rédigées avec précision : événement, critères, délai, preuve. Une condition trop vague crée des litiges.
Prêt
La condition suspensive de prêt
Lorsque l’achat est financé par un crédit, la condition suspensive d’obtention du prêt est prévue par le Code de la consommation.
Le compromis doit indiquer si l’acquéreur recourt à un prêt et, dans ce cas, la vente est conclue sous la condition suspensive de son obtention. La durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois. Les caractéristiques du prêt recherché, montant, durée, taux maximum, sont précisées.
Le rapport d’expertise peut avoir une incidence sur le financement : un budget travaux important peut être intégré à la demande de prêt. Lisez notre article sur le budget travaux.
Travaux
Les travaux réalisés par le vendeur avant la vente
Le vendeur peut s’engager à réaliser certains travaux avant la signature de l’acte authentique.
- description précise des travaux, en référence au rapport ;
- réalisation par une entreprise assurée, avec attestation décennale si nécessaire ;
- délai de réalisation compatible avec la date de l’acte ;
- remise des factures et garanties à l’acquéreur ;
- possibilité pour l’acquéreur, ou son expert, de vérifier les travaux avant l’acte ;
- conséquences en cas de non-réalisation : report, réduction de prix ou caducité.
Cette solution convient bien aux travaux simples et bien définis. Pour des travaux complexes, l’acquéreur préfère souvent une baisse de prix et la maîtrise de son propre chantier.
Séquestre
La consignation d’une partie du prix
Une partie du prix peut être consignée chez le notaire en garantie de l’exécution d’un engagement.
Par exemple, une somme est séquestrée jusqu’à la réalisation de travaux promis par le vendeur après la vente, jusqu’à la levée d’une incertitude, ou jusqu’à l’aboutissement d’une démarche, comme une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle. Les conditions de libération de la somme doivent être précisément définies.
Le séquestre protège l’acheteur sans bloquer la vente. Il suppose l’accord du vendeur.
Le notaire conserve la somme et ne la libère que dans les conditions prévues par l’acte.
Exclusion
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés
La plupart des compromis entre particuliers contiennent une clause par laquelle l’acquéreur prend le bien en l’état, sans recours contre le vendeur pour vices cachés.
Cette clause est valable entre particuliers, mais elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice, ni le vendeur professionnel. Elle n’a pas d’effet sur les défauts déjà mentionnés dans l’acte, qui sont connus de l’acheteur. L’expertise réduit l’enjeu de cette clause, en transformant d’éventuels vices cachés en défauts connus et intégrés au prix.
Lisez notre article sur la clause d’exclusion de garantie.
Déclarations
Les déclarations du vendeur
Le compromis peut reprendre des déclarations précises du vendeur, qui engagent sa responsabilité.
Par exemple : le vendeur déclare ne pas avoir connaissance d’infiltrations, de fissures évolutives, de sinistres déclarés à son assureur autres que ceux mentionnés, ni de procédure en cours. Ou il déclare l’existence d’un sinistre sécheresse déclaré et l’état de la procédure.
Une déclaration inexacte peut ensuite fonder un recours pour dol ou vice caché. Les réponses écrites du vendeur aux questions de l’acheteur peuvent aussi être annexées.
Copropriété
Clauses spécifiques en copropriété
En appartement, le compromis doit organiser la répartition des charges et travaux de copropriété.
Le principe légal attribue le paiement des provisions exigibles à celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité. Les parties peuvent convenir d’une autre répartition, notamment pour des travaux votés avant la vente mais appelés après. Il est aussi utile de prévoir le sort des travaux qui seraient votés entre le compromis et l’acte.
Le rapport d’expertise et la lecture des procès-verbaux éclairent ces clauses. Lisez notre article sur la lecture des procès-verbaux.
Sécheresse
Maison fissurée : les clauses liées à la sécheresse
Après l’été 2026, les questions de fissures et d’indemnisation catastrophe naturelle sont fréquentes dans les compromis.
Selon Météo-France, l’été 2026 a été le plus chaud mesuré en France depuis 1900, avec une sécheresse des sols sans précédent en moyenne. Si la maison présente des fissures, le compromis peut mentionner leur état, les déclarations de sinistre faites, et prévoir le sort d’une éventuelle indemnisation si la commune est reconnue en état de catastrophe naturelle.
La jurisprudence sur le bénéficiaire de l’indemnité après une vente n’est pas uniforme : une clause claire évite les conflits. Lisez notre article sur la maison sinistrée par la sécheresse.
Exemples
Trois exemples de clauses issues d’une expertise
Quelques situations typiques montrent comment un constat devient une clause.
La toiture en fin de vie
Le rapport décrit une couverture poreuse et des infiltrations dans les combles. Le compromis mentionne cet état, et le prix intègre la réfection. Aucune autre clause n’est nécessaire : le défaut est connu et chiffré.
La fissure à investiguer
Le rapport recommande une étude géotechnique sur une fissure de façade. Le compromis est conclu sous condition suspensive d’une étude concluant à un coût de confortement inférieur à un montant convenu, dans un délai de six semaines.
La mise en sécurité électrique
Le vendeur s’engage à faire réaliser, avant l’acte, l’installation d’une protection différentielle et la mise à la terre, par un électricien, avec remise de la facture et d’un nouveau diagnostic.
Erreurs
Les erreurs fréquentes dans la rédaction
Certaines clauses, mal rédigées, protègent mal ou créent des litiges.
- une condition suspensive sans délai ni critère objectif ;
- une mention vague du type « vendu en l’état » sans description des défauts ;
- un engagement de travaux sans description, sans entreprise ni justificatif ;
- l’absence de conséquence prévue si l’engagement n’est pas tenu ;
- l’oubli des travaux de copropriété votés entre le compromis et l’acte ;
- une clause sur l’indemnité catastrophe naturelle absente alors qu’un sinistre est déclaré.
Délai
Le calendrier entre compromis et acte
Le délai entre le compromis et l’acte authentique doit permettre la réalisation des conditions.
Ce délai, souvent de deux à trois mois, doit être cohérent avec les conditions prévues : obtention du prêt, réalisation d’une étude, travaux du vendeur. Un délai trop court expose à des reports ; un délai trop long allonge l’incertitude pour les deux parties.
Prévoyez une visite du bien juste avant l’acte, pour vérifier qu’il n’a pas subi de dégradation et que les engagements ont été tenus.
Notaire
Le rôle du notaire
Le notaire rédige l’acte, vérifie sa régularité et conseille les deux parties. Il n’est pas un expert du bâtiment.
Il intègre au compromis les clauses demandées, s’assure de leur conformité au droit, et vérifie les documents obligatoires. Il n’a pas à évaluer l’état technique du bien. C’est pourquoi l’acheteur doit lui transmettre les constats de l’expertise et formuler ses demandes de clauses.
Un dialogue entre l’expert, l’acheteur et le notaire permet de rédiger des clauses précises et efficaces.
L’expertise
L’expertise, base des clauses
Sans expertise, il est difficile de rédiger des clauses précises sur l’état du bien.
Le rapport fournit la description des désordres, leur localisation, leur gravité et les travaux nécessaires : autant d’éléments qui peuvent être repris dans l’acte. Il identifie aussi les investigations complémentaires qui justifient une condition suspensive.
Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et nos articles sur le délai de rétractation et l’offre sous réserve d’expertise.
Check my House
Faire expertiser le bien avant de signer
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise pré-achat.
FAQ
Questions fréquentes
Peut-on annexer le rapport d’expertise au compromis ?
Oui, ou en reprendre les principaux constats dans l’acte.
Une condition suspensive d’expertise est-elle possible ?
Oui, une condition liée au résultat d’une étude ou d’un devis peut être prévue, rédigée avec précision.
Le vendeur peut-il s’engager à faire des travaux ?
Oui, avec une description précise, une entreprise assurée et la remise des factures avant l’acte.
Qu’est-ce qu’un séquestre ?
La consignation d’une partie du prix chez le notaire jusqu’à l’exécution d’un engagement.
La clause d’exclusion de garantie est-elle valable ?
Entre particuliers oui, sauf si le vendeur connaissait le vice ; elle ne protège pas le vendeur professionnel.
Qui paie les travaux de copropriété votés ?
En principe celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité, sauf accord différent dans le compromis.
Que prévoir pour une maison fissurée ?
La mention de l’état des fissures, des déclarations de sinistre et du sort d’une éventuelle indemnisation.
Le notaire vérifie-t-il l’état du bien ?
Non, il n’est pas expert du bâtiment ; l’acheteur doit lui transmettre les constats.
Faut-il revisiter le bien avant l’acte ?
Oui, pour vérifier son état et le respect des engagements.
Combien coûte l’expertise avant achat ?
650 euros TTC jusqu’à 50 m², puis 3 euros par m² supplémentaire, plus 60 euros de déplacement jusqu’à 100 km et 50 euros de frais de gestion.
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Sources et références
- Code civil, articles 1304 et suivants (conditions) et 1641 à 1649
- Code de la consommation, article L313-41 (condition suspensive de prêt)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2
- Météo-France, bilan climatique de l’été 2026
