C’est une offre d’achat ferme sur le prix, mais assortie d’une réserve : l’acheteur ne s’engage définitivement que si l’expertise du bien est satisfaisante.

L’offre d’achat est un document écrit, adressé au vendeur ou à son agent, par lequel l’acheteur propose d’acquérir le bien à un prix donné. Lorsque le vendeur l’accepte, les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, ce qui engage fortement, même si les modalités seront fixées dans le compromis.

La réserve d’expertise permet à l’acheteur de se positionner vite, de réserver le bien, et de conditionner son engagement au résultat d’un examen technique.

Elle est particulièrement adaptée aux maisons anciennes, aux biens présentant des fissures ou des traces d’humidité, et aux logements rénovés dont on ne connaît pas la qualité des travaux. C’est aussi une manière de montrer au vendeur que l’achat est réfléchi.

Une offre acceptée engage. La réserve d’expertise en limite la portée, à condition d’être clairement rédigée.

L’article 1583 du Code civil prévoit que la vente est parfaite dès que les parties sont convenues de la chose et du prix. Une offre acceptée sans réserve peut donc engager l’acheteur. La réserve d’expertise, formulée comme une condition, permet de ne pas être engagé si elle n’est pas remplie.

Aucune somme ne doit être versée au moment de l’offre : l’article 1589-1 du Code civil frappe de nullité l’engagement unilatéral d’achat immobilier à l’occasion duquel un versement est exigé ou reçu. Le délai de rétractation de dix jours s’appliquera ensuite à l’avant-contrat.

Voici une formulation type, à adapter et à faire relire si nécessaire.

« La présente offre est faite sous réserve de la réalisation, dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, d’une expertise bâtiment du bien par un expert choisi par l’acquéreur. Le vendeur s’engage à permettre l’accès au bien à cet effet. Si l’expertise révèle des désordres importants non apparents lors des visites, notamment affectant la structure, la toiture ou l’humidité du bien, l’acquéreur pourra renoncer à son offre ou proposer un ajustement du prix, sur la base du rapport, qu’il communiquera au vendeur. »

Cette formulation fixe un délai, un objet, une obligation d’accès et des conséquences claires. Elle peut être complétée par la mention d’une condition de financement si l’achat est financé par un prêt.

Faire expertiser après une offre acceptée limite le risque de payer pour un bien que l’on n’achètera pas.

Chez Check my House, l’expertise avant achat est facturée 650 euros TTC jusqu’à 50 m², puis 3 euros par m² supplémentaire, avec 60 euros de déplacement jusqu’à 100 km et 50 euros de frais de gestion, rapport certifié compris. Ce montant reste modeste au regard du prix d’un bien et du coût des travaux qu’une expertise permet d’anticiper ou de négocier.

Une réserve d’expertise peut inquiéter le vendeur. Bien présentée, elle le rassure au contraire.

Le vendeur peut craindre que l’expertise serve de prétexte à une baisse de prix ou à un retrait. Il faut lui montrer que la démarche est sérieuse : un acheteur qui fait expertiser est un acheteur motivé, qui ne reviendra pas après la vente avec un recours sur des défauts connus. Un délai court, un objet limité aux désordres importants et non apparents, et un engagement à partager le rapport contribuent à cette confiance.

Lisez notre article sur l’évitement du litige pour vice caché, un argument qui parle aussi au vendeur.

Le rapport détermine la suite de la démarche.

Rapport satisfaisant

Aucun désordre important non apparent. La réserve est levée, le compromis est signé au prix convenu.

Désordres négociables

Le rapport révèle des travaux importants non intégrés au prix. L’acheteur propose un ajustement documenté, ou des travaux par le vendeur.

Désordres rédhibitoires

Le rapport révèle des désordres graves. L’acheteur renonce, conformément à la réserve.

Lisez notre article sur la négociation avec un rapport d’expertise.

Une fois la réserve levée ou l’accord ajusté, le compromis reprend les conditions de la vente.

Le compromis peut mentionner l’expertise réalisée, annexer le rapport ou reprendre ses constats, et intégrer les clauses négociées : travaux du vendeur, conditions suspensives, répartition des charges. Le délai de rétractation de dix jours s’applique ensuite.

Lisez notre article sur les clauses du compromis.

La réserve d’expertise peut aussi viser l’état de l’immeuble et les documents de copropriété.

L’offre peut être faite sous réserve d’une expertise du lot et des parties communes accessibles, et de la communication des procès-verbaux d’assemblée générale et du plan pluriannuel de travaux. L’acheteur peut ainsi évaluer les travaux collectifs à venir avant de s’engager.

Lisez notre article sur l’appartement ancien.