Maison sur un coteau argileux, appartement dans un immeuble ancien, bien proche d’un cours d’eau ou d’un site industriel : dans les Bouches-du-Rhône, chaque achat appelle des contrôles différents. Un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant que vous ne soyez engagé et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Département
Les Bouches-du-Rhône comptent 119 communes et 2 087 658 habitants (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). À Marseille, chef-lieu, Géorisques recense 51 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 29 liés aux inondations ou coulées de boue et 15 à la sécheresse. Avant de signer, l’expertise avant achat replace l’état réel du bien dans ce contexte de risques, sans se substituer aux diagnostics obligatoires.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Quatre repères chiffrés, tous datés du relevé du 17/10/2026, suffisent à situer un achat dans le département : ils viennent de geo.api.gouv.fr (INSEE) et de Géorisques.
Ces chiffres ne décrivent pas l’état d’un bien en particulier. Ils indiquent seulement dans quel environnement de risques l’acheteur se place, et donc quels points l’expert regardera avec une attention particulière lors de la visite.
2 087 658 habitants
Population cumulée des communes du département selon geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026.
119 communes
Nombre de communes rattachées au code département 13 dans la même base.
Marseille, chef-lieu
886 040 habitants pour la préfecture, selon le même relevé. Elle dispose de sa propre page sur notre site.
51 arrêtés CatNat
Arrêtés de catastrophe naturelle recensés par Géorisques pour Marseille, dont 29 liés aux inondations ou coulées de boue et 15 à la sécheresse.
Chaque ville du département a son propre profil de risques : nos pages locales détaillent les données Géorisques de la commune et les contrôles qui en découlent.
La page consacrée à l’expertise avant achat à Marseille reste la référence pour la préfecture. Pour les autres communes, nous avons rédigé une page par ville, construite à partir des arrêtés de catastrophe naturelle et des risques listés pour chacune.
Marseille (13)
Préfecture, 886 040 habitants, 51 arrêtés CatNat. Voir l’expertise avant achat à Marseille.
Aix-en-Provence (13)
149 695 habitants, 28 arrêtés CatNat, plans de prévention argiles, carrières et inondation. Voir l’expertise avant achat à Aix-en-Provence.
Arles (13)
51 811 habitants, 26 arrêtés CatNat dont 18 liés aux inondations, PPRi du Rhône et de la submersion marine. Voir l’expertise avant achat à Arles.
Martigues (13)
48 298 habitants, 27 arrêtés CatNat, risque industriel listé par Géorisques. Voir l’expertise avant achat à Martigues.
Dans les Bouches-du-Rhône, trois familles de risques documentées par les services de l’État reviennent d’une commune à l’autre : les sols argileux, les anciennes carrières souterraines et la sismicité.
Les quatre villes couvertes par nos pages comptent au moins un arrêté sécheresse. Ces arrêtés traduisent des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. D’après les documents d’information des acquéreurs publiés par les villes, Aix-en-Provence dispose d’un plan de prévention du retrait-gonflement des argiles approuvé en 2012 et Martigues d’un plan équivalent approuvé le 14 avril 2014. Si votre projet porte sur une maison, l’expert recherche les fissures en escalier ou en biais, les menuiseries qui frottent et les décollements entre corps de bâtiment.
Géorisques liste les affaissements et effondrements liés aux anciennes carrières souterraines à Marseille, Aix-en-Provence, Arles et Martigues. À Aix-en-Provence, un plan de prévention des mouvements de terrain lié aux carrières de gypse a été approuvé le 17/05/2001 ; à Martigues, un plan « travaux souterrains » a été approuvé le 17 août 2004. L’expert ne sonde pas le sous-sol : il signale les désordres visibles et vous oriente, le cas échéant, vers une étude spécialisée.
Le séisme figure dans la liste Géorisques des quatre villes. Les documents municipaux indiquent une zone de sismicité 4 (moyenne) pour Aix-en-Provence et une zone 3 (modérée) pour Martigues. Pour un achat, cela ne disqualifie pas un bien : l’expert examine l’état apparent des maçonneries, des chaînages visibles et des fissures, sans se prononcer sur la conformité parasismique.
Pour aller plus loin sur les argiles, notre article retrait-gonflement des argiles : que vérifier avant d’acheter détaille les indices à relever lors d’une visite.
Relevé du 17/10/2026 sur Géorisques : le nombre d’arrêtés de catastrophe naturelle varie de 26 à 51 selon la ville, et toutes ont connu au moins un arrêté sécheresse.
Ces données décrivent l’exposition de la commune, pas celle de votre parcelle. Pour l’adresse exacte, c’est l’état des risques annexé à la promesse qui fait foi. L’expert ne réalise pas d’étude de sol : il relie ce qu’il observe sur le bâti au contexte que ces documents décrivent.
L’expertise suit quatre étapes, de la prise de rendez-vous au rapport remis sous 96h, et la visite elle-même est une inspection visuelle et non destructive du bien.
1Prise de rendez-vous
Vous transmettez l’adresse, le type de bien et la date de visite possible avec l’agence ou le vendeur. Le formulaire de contact ou le 0 805 69 09 69 suffisent.
2Visite sur place
L’expert examine structure apparente, façades, toiture depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité avec un appareil de mesure et équipements en constat apparent.
3Lecture du dossier
Il croise ses constats avec les documents disponibles : diagnostics, état des risques, et pour un appartement, les informations de copropriété que vous lui transmettez.
4Rapport certifié
Vous recevez sous 96h un rapport certifié, à valeur juridique, illustré, avec des préconisations hiérarchisées.
L’expert ne démonte rien, ne réalise pas de sondage destructif et ne monte pas sur les toitures. Les zones inaccessibles le jour de la visite sont mentionnées dans le rapport. Le guide de l’expertise pré-achat détaille poste par poste ce qui est contrôlé.
Le meilleur moment est avant la signature de la promesse ; à défaut, le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation laisse une fenêtre utile pour un acquéreur non professionnel d’un logement.
Faire intervenir l’expert avant de vous engager vous permet de fonder votre décision et votre négociation sur des constats écrits. Notre article sur l’offre d’achat sous réserve d’expertise présente cette approche.
Si la promesse est déjà signée, l’expertise peut être programmée pendant le délai de rétractation. Le rapport sous 96h est compatible avec ce calendrier si la visite est organisée sans attendre.
Même plus tard, le rapport vous aide à préparer vos travaux et à conserver une trace de l’état du bien au jour de l’achat.
L’état des risques, intégré au dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, est annexé à la promesse : c’est lui qui situe votre adresse vis-à-vis des plans de prévention.
Dans les Bouches-du-Rhône, ce document peut mentionner plusieurs plans à la fois. À Aix-en-Provence, par exemple, la commune est concernée à la fois par un plan inondation pour l’Arc et ses affluents, approuvé le 02/03/2020, par un plan argiles et par un plan carrières. À Arles, le plan de prévention du risque inondation, approuvé par arrêté préfectoral du 3 février 2015, vise les crues du Rhône et la submersion marine.
Trois réflexes permettent de tirer parti de ce document : vérifier que l’adresse et la date sont bonnes, repérer si le bien est situé dans une zone réglementée, et noter les arrêtés de catastrophe naturelle listés. Si vous ne comprenez pas une mention, l’expert peut vous indiquer ce qu’elle implique pour l’examen du bâti, sans se substituer au diagnostiqueur ni au notaire.
Notre article comment lire l’état des risques reprend ces points avec des exemples de mentions.
Pour une maison, l’expert concentre son examen sur la structure, la toiture, les abords et l’humidité ; pour un appartement, il ajoute ce qui est visible des parties communes accessibles.
L’expert regarde les façades et les angles, la gestion des eaux pluviales, les terrasses, les murs de clôture ou de soutènement visibles, la charpente accessible et les pièces en contact avec le sol. Si la maison a déjà fait l’objet de travaux de reprise, demandez les factures et les rapports au vendeur : l’expert vous aide à les lire.
L’examen porte sur le logement et sur les parties communes accessibles : cage d’escalier, façades visibles, caves, combles quand ils sont ouverts. Les signes de dégradation visibles éclairent les travaux que la copropriété pourrait avoir à voter. Notre article sur les copropriétés des années 1960 et 1970 illustre ce type de lecture.
Le rapport certifié reste utile après la vente : il fixe l’état apparent du bien au jour de la visite et sert de base pour planifier les travaux.
Si un désordre important apparaît après l’achat, l’acquéreur peut, selon les cas, invoquer la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil, à exercer dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). Le rapport ne garantit pas l’issue d’une telle démarche, mais il documente ce qui était visible et ce qui ne l’était pas au moment de l’achat.
Les préconisations de l’expert sont couvertes par une assurance décennale. Le réseau Check my House compte plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB, qui interviennent partout en France, y compris dans les 119 communes des Bouches-du-Rhône. Pour en savoir plus sur leur rôle, consultez la page expert en bâtiment indépendant, et pour la grille complète, la page nos tarifs.
Vous hésitez entre plusieurs biens dans le département ? Les pages Aix-en-Provence, Arles et Martigues détaillent chacune les données Géorisques de la commune, et la page Marseille couvre la préfecture.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. Check my House intervient partout en France, et donc dans les 119 communes du département recensées par geo.api.gouv.fr. Nos pages villes détaillent Marseille, Aix-en-Provence, Arles et Martigues, mais un bien situé dans une autre commune est expertisé selon la même méthode : visite non destructive, lecture des documents disponibles et rapport certifié remis sous 96h.
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et réunis dans le dossier de diagnostic technique. L’expertise avant achat est complémentaire : un expert en bâtiment examine l’état apparent de la structure, des façades, de la toiture, des combles et de l’humidité, puis formule des préconisations. Il ne refait pas ces diagnostics.
Pas directement. Un arrêté de catastrophe naturelle concerne une commune et une période, pas une parcelle. Il indique qu’un phénomène reconnu a touché le territoire. Pour une maison, l’expert recherche sur place les signes visibles que ce type d’événement peut laisser, et l’état des risques annexé à la promesse situe l’adresse par rapport aux plans de prévention.
Pas nécessairement. Une fissure fine d’enduit et une fissure traversante n’ont pas la même portée. L’expert relève chaque fissure visible, en décrit l’ouverture, l’orientation et la localisation, et indique si un suivi ou un avis spécialisé est préconisé. Si la commune a connu des arrêtés sécheresse, il porte une attention particulière aux angles et aux ouvertures.
Non. L’expert ne réalise ni étude de sol ni sondage. La loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, pas lors de la vente d’une maison existante. Si les constats le justifient, le rapport peut préconiser de consulter un bureau d’études spécialisé.
La durée dépend de la surface du bien, de sa configuration et des accès disponibles (combles, sous-sol, parties communes). L’expert prend le temps d’examiner chaque poste et de photographier ses constats. Prévoyez la présence du vendeur ou de l’agent immobilier pour ouvrir l’ensemble des pièces et des annexes, et transmettez les documents dont vous disposez avant la visite.
Oui. Pour un acquéreur non professionnel d’un logement, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse. Le rapport étant remis sous 96h, l’expertise peut s’inscrire dans ce délai si la visite est organisée dès la signature.
Non. La toiture est examinée depuis les points accessibles, au sol ou depuis une fenêtre, et la charpente depuis les combles lorsqu’ils sont accessibles. Les traces d’infiltration, l’état des bois visibles et les défauts apparents de la couverture sont relevés. Les zones qui n’ont pas pu être vues sont indiquées dans le rapport pour que vous sachiez où porter votre attention.
L’expertise porte sur l’état du bâti, quelle que soit la commune. Géorisques liste le risque industriel pour Martigues, et le document d’information municipal mentionne des plans de prévention des risques technologiques. Si le bien est concerné, l’état des risques le précise. L’expert peut vous signaler les éléments visibles du bâti à examiner, sans se prononcer sur la conformité réglementaire.
Le rapport est certifié et a une valeur juridique : il documente l’état apparent du bien au jour de la visite, photographies à l’appui. En cas de désordre découvert après l’achat, la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil peut, selon les cas, être invoquée dans les deux ans de la découverte. Le rapport ne préjuge pas de l’issue d’une telle démarche.
Ce sont des experts en bâtiment indépendants du réseau Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière, qui compte plus de 65 experts certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Ils ne vendent ni travaux ni produits et sont mandatés par vous seul. Leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale. Le réseau a été fondé par Laurent Hojan.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Faites examiner le bien par un expert en bâtiment indépendant avant de vous engager. Rapport certifié remis sous 96h.
