L’ERP est un document réglementaire, de moins de six mois, qui informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé.

Il fait partie du dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, et son contenu est fixé par l’article L125-5 du Code de l’environnement. Depuis le 1er janvier 2023, les informations sur les risques doivent être accessibles dès l’annonce et l’ERP remis dès la première visite, et non plus seulement à la promesse.

Le vendeur peut l’établir lui-même, notamment à partir de l’outil disponible sur Géorisques. C’est un document déclaratif, fondé sur des zonages administratifs : il ne repose sur aucune visite du bien.

Le retrait-gonflement des argiles n’apparaît de façon réglementaire dans l’ERP que si la commune est couverte par un plan de prévention des risques spécifique à cet aléa, ce qui reste minoritaire.

Or l’exposition au retrait-gonflement des argiles est très répandue : selon le ministère de la Transition écologique, les zones d’exposition moyenne ou forte couvrent 48 % du territoire métropolitain et concernent 10,4 millions de maisons individuelles. Une maison peut donc être fortement exposée sans que l’ERP réglementaire le signale.

Le réflexe à avoir est simple : consulter en plus la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles sur Géorisques, à l’adresse exacte du bien. Notre article sur le retrait-gonflement des argiles avant l’achat détaille la démarche.

Si le bien est situé dans un plan de prévention, l’ERP en reproduit un extrait et en résume les prescriptions. Ce n’est pas un détail administratif.

Un plan de prévention des risques inondation peut imposer des travaux sur les biens existants, interdire certaines extensions ou encadrer l’aménagement des sous-sols. Un plan de prévention retrait-gonflement peut fixer des règles constructives pour les extensions. Ces contraintes s’appliquent au nouveau propriétaire.

Lisez le règlement de la zone concernée, disponible en mairie ou sur Géorisques, et vérifiez si des travaux prescrits ont été réalisés. Si vous envisagez une extension ou un aménagement, assurez-vous qu’il sera autorisé.

L’ERP mentionne systématiquement la zone de sismicité et le potentiel radon de la commune. Ce sont des informations utiles pour l’entretien et les travaux.

La France est découpée en cinq zones de sismicité, de très faible à forte. En zone de sismicité modérée à forte, des règles de construction parasismique s’appliquent aux constructions neuves et à certains travaux sur l’existant. Pour l’acheteur d’une maison ancienne, l’information invite surtout à une attention particulière à l’état de la structure, des chaînages et des fissures.

Le radon est un gaz radioactif naturel issu du sous-sol granitique ou volcanique, qui peut s’accumuler dans les pièces en contact avec le sol. Dans les communes à potentiel significatif, une bonne ventilation des sous-sols et des rez-de-chaussée, l’étanchéité des passages de réseaux et, si besoin, une mesure de concentration permettent de maîtriser le risque. L’expert vérifie la ventilation lors de sa visite.

L’ERP est un point de départ. Il oriente les vérifications, il ne les remplace pas.

1. Vérifier sa date et sa parcelle

Il doit dater de moins de six mois et viser les bonnes références cadastrales.

2. Compléter par Géorisques

Consultez la carte des argiles, les zones inondables et l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.

3. Questionner le vendeur

Pour chaque sinistre mentionné, et plus largement pour tout désordre connu, demandez des réponses écrites.

4. Faire examiner le bien

L’expert relie les risques identifiés à l’état réel de la maison ou de l’appartement.

Consultez aussi notre article sur la lecture des arrêtés de catastrophe naturelle.

L’état des risques informe sur une exposition, pas sur l’état du bâtiment.

Il ne dit pas si la maison présente des fissures, si ses fondations sont adaptées, si des travaux de confortement ont été réalisés, ni si un sinistre est en cours d’instruction. Deux maisons voisines, dans la même zone d’exposition, peuvent se comporter très différemment selon leurs fondations, leur environnement et leur entretien.

C’est pourquoi l’état des risques doit être complété par un examen du bâti. Après l’été 2026, le plus chaud mesuré en France depuis 1900 selon Météo-France, cette complémentarité est essentielle. Lisez notre article sur les diagnostics obligatoires et l’expertise bâtiment.

L’état des risques reste utile après la signature.

Il sert de référence en cas de sinistre ultérieur, notamment pour une déclaration au titre d’une catastrophe naturelle. Conservez-le avec l’acte de vente, les diagnostics et le rapport d’expertise. Lors d’une future revente, vous devrez fournir un état des risques actualisé et informer l’acheteur des sinistres indemnisés pendant votre période de propriété.