Blog · Sécheresse et fissures
Maisons des années 1970 à 1990 sur argile : fondations superficielles et vigilance
Les maisons de lotissement construites entre les années 1970 et 1990 forment une grande partie du marché de la revente. Sur sol argileux, leur mode de construction les rend particulièrement sensibles aux sécheresses. Voici ce qu’il faut examiner.
1er réseau national d’expertise immobilièrePlus de 65 experts formés par l’OFIBRapport certifié sous 96h
L’essentiel
Beaucoup de maisons individuelles des années 1970 à 1990 reposent sur des semelles filantes peu profondes, parfois sans sous-sol ni vide sanitaire, avec des dallages sur terre-plein et des extensions ajoutées plus tard. Sur argile, cette combinaison les expose au retrait-gonflement, d’autant plus après l’été record de 2026. Avant d’acheter, faites vérifier les fissures, les ouvertures, les dallages, les jonctions d’extension et la gestion des eaux pluviales.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Le parc
Une génération de maisons très exposée
Selon le ministère de la Transition écologique, près de la moitié des 10,4 millions de maisons individuelles situées en zone d’exposition moyenne ou forte aux argiles ont été construites après 1976.
Les décennies 1970 à 1990 ont vu se multiplier les lotissements de maisons individuelles, construites rapidement selon des modèles standardisés, souvent sans étude de sol préalable. À l’époque, le retrait-gonflement des argiles était mal connu du grand public et rarement pris en compte dans la conception des fondations.
Ces maisons arrivent aujourd’hui massivement sur le marché de la revente. Elles ont souvent traversé plusieurs sécheresses (1976, 1989 à 1991, 2003, 2018 à 2019, 2022, 2025) et l’été 2026, le plus chaud jamais mesuré en France. Certaines n’ont jamais bougé, d’autres portent les traces de mouvements successifs.
La construction
Ce qui les rend sensibles
Trois caractéristiques de construction, fréquentes à cette époque, augmentent la vulnérabilité au retrait-gonflement.
Des fondations superficielles
Des semelles filantes en béton, ancrées à faible profondeur, dans la tranche de sol qui sèche et se réhumidifie au fil des saisons.
Un dallage sur terre-plein
Sans sous-sol ni vide sanitaire, le dallage repose directement sur le sol. Il suit ses mouvements, parfois indépendamment des murs.
Peu ou pas de chaînages
Selon les constructions, les chaînages horizontaux et verticaux qui solidarisent les murs peuvent être insuffisants, ce qui laisse la maçonnerie se fissurer plus facilement.
Les transformations
Extensions, garages, vérandas : les ajouts des décennies suivantes
Beaucoup de ces maisons ont été agrandies : garage transformé, véranda, extension de plain-pied. Ces ajouts sont rarement fondés comme la maison d’origine.
Une extension posée sur une simple dalle, accolée à une maison sur semelles, ne bougera pas de la même façon. La jonction entre les deux devient la zone de rupture : fissure verticale, décollement, infiltration par le joint. C’est l’un des désordres les plus fréquents relevés par nos experts sur ce type de maison.
Demandez la date et les conditions de réalisation de chaque extension, l’existence d’un permis ou d’une déclaration préalable, et les factures. Lisez aussi notre article sur les extensions qui se décollent.
À vérifier
La check-list de visite pour ces maisons
Sur une maison de cette période, l’examen doit être méthodique, de l’extérieur vers l’intérieur.
- les fissures de façade, surtout aux angles, en escalier ou en biais aux ouvertures ;
- les jonctions avec garage, extension et véranda ;
- les portes intérieures et fenêtres qui frottent ou ne ferment plus ;
- les carrelages fissurés ou décollés, les plinthes qui se détachent du sol ;
- la planéité des sols, vérifiable avec une bille ou un niveau ;
- les descentes d’eau pluviale et leur rejet, la pente du terrain, le trottoir périphérique ;
- les arbres et haies proches, chez vous et chez les voisins ;
- la toiture, la charpente en fermettes et l’isolation des combles, souvent d’origine.
L’expert en bâtiment relie ces constats entre eux et vous dit si la maison présente des signes de mouvement, s’ils semblent anciens et stabilisés ou récents.
Au-delà du sol
Les autres points faibles de cette génération
Le risque argileux n’est pas le seul sujet. Ces maisons arrivent à l’âge des grosses rénovations.
La toiture d’origine approche souvent de la fin de sa vie, les fermettes ont parfois été coupées pour aménager les combles, l’isolation est généralement insuffisante, les menuiseries et le chauffage d’origine pèsent sur le DPE. Les installations électriques anciennes et les canalisations d’époque méritent aussi un examen.
Côté réglementation, les maisons dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 doivent faire l’objet d’un repérage amiante : certains matériaux de l’époque, comme les plaques de fibres-ciment ou certaines colles, peuvent en contenir. Lisez notre article sur l’amiante dans un logement à acheter.
Énergie
Un enjeu de performance énergétique
Les maisons de cette période ont souvent un DPE moyen à médiocre, que l’acheteur doit intégrer à son budget.
Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison classée E, F ou G impose un audit énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis la même date, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Le coefficient de conversion de l’électricité, abaissé à 1,9 au 1er janvier 2026, a toutefois permis à certains logements chauffés à l’électricité de gagner une classe.
L’expertise croise le DPE avec l’état réel de l’isolation, des menuiseries et du chauffage pour éclairer le coût de la rénovation.
Appartement ou maison
Pourquoi cette question concerne surtout les maisons
Les immeubles collectifs de la même époque reposent en général sur des fondations plus profondes et plus rigides. Le retrait-gonflement des argiles touche avant tout les maisons individuelles légères.
Une maison individuelle exerce peu de charge sur le sol et ses fondations sont peu profondes : elle est très sensible aux variations de volume de l’argile. Un immeuble, plus lourd et mieux fondé, y est beaucoup moins sensible, même si des désordres restent possibles sur des bâtiments bas ou des annexes.
Pour l’acheteur d’un appartement des années 1970 à 1990, les sujets sont plutôt collectifs : façades, toitures-terrasses, réseaux, isolation, ascenseurs. Notre article sur les copropriétés des années 1960 et 1970 les détaille.
Négocier
Comment chiffrer les travaux sur ce type de maison
Sur une maison de cette époque, le budget de remise à niveau se construit poste par poste.
Toiture, isolation des combles, menuiseries, chauffage, électricité, ventilation, et le cas échéant traitement des fissures : chaque poste s’estime à partir de l’état constaté. Le rapport d’expertise hiérarchise ces travaux en distinguant l’urgent, le souhaitable et le facultatif, ce qui permet de construire un plan de financement réaliste.
Cette méthode évite deux erreurs : sous-estimer les travaux d’une maison qui paraît saine, ou renoncer à une maison dont les défauts sont en réalité maîtrisables. Lisez aussi notre article sur l’estimation du budget travaux.
Décider
Un bon achat à condition de savoir où l’on va
Une maison des années 1970 à 1990 bien entretenue, sans mouvement de sol, reste un achat raisonnable. Encore faut-il le vérifier.
Si la maison a traversé l’été 2026 sans désordre nouveau, c’est un signe encourageant sur ses fondations. Si des fissures sont présentes, leur nature et leur évolution décident de tout : certaines relèvent de l’entretien, d’autres d’une reprise en sous-œuvre dont le coût doit entrer dans la négociation.
Le rapport d’expertise, remis sous 96 heures, hiérarchise les points à traiter et estime les travaux urgents, de la toiture aux fondations. C’est la base la plus solide pour négocier et planifier.
Visite
Ce qu’il faut regarder lors de la visite
Sur une maison des années 1970 à 1990 en zone argileuse, quelques points de contrôle sont prioritaires.
- les angles de la maison, où les fissures en escalier apparaissent souvent en premier ;
- les dessus de portes et de fenêtres, à l’intérieur comme à l’extérieur ;
- la jonction entre la maison et le garage, la véranda ou la terrasse ;
- le fonctionnement des portes et fenêtres, qui coincent quand la structure bouge ;
- le carrelage du rez-de-chaussée, fissuré en ligne en cas de mouvement du dallage ;
- les arbres à proximité, leur hauteur et leur distance aux murs ;
- l’évacuation des eaux pluviales et la présence d’un trottoir périphérique.
Notez la date des peintures et enduits : une façade ou des murs intérieurs fraîchement refaits peuvent masquer des fissures récentes.
Documents
Les documents qui éclairent l’histoire de la maison
L’histoire de la maison face au sol se lit aussi dans les documents.
L’état des risques indique l’exposition de la parcelle au retrait-gonflement des argiles. Géorisques permet de consulter les arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse de la commune. Le vendeur doit informer l’acheteur des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle. Demandez aussi les éventuelles déclarations de sinistre, les rapports d’expertise d’assurance et les factures de travaux de reprise.
Une maison déjà confortée par des micropieux, avec un dossier complet et une garantie décennale sur les travaux, peut être plus sûre qu’une maison jamais sinistrée mais fondée superficiellement sur un sol très argileux. Lisez notre article sur la maison sinistrée par la sécheresse.
Conseil
Faut-il renoncer à ces maisons ?
Non : ces maisons constituent une part importante du marché, et beaucoup se comportent bien. Il faut simplement les acheter en connaissance de cause.
Une maison des années 1970 à 1990 bien entretenue, sans fissure évolutive, avec des eaux pluviales correctement évacuées et une végétation maîtrisée, peut traverser les sécheresses sans désordre majeur. L’expertise permet de distinguer ces maisons de celles qui présentent des signes de mouvement, et d’adapter l’offre en conséquence.
Check my House
Faire expertiser le bien avant de signer
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise pré-achat.
FAQ
Questions fréquentes
Les maisons des années 1980 ont-elles des fondations profondes ?
Souvent non : beaucoup reposent sur des semelles filantes peu profondes, sensibles aux variations d’humidité des sols argileux.
Une maison sans sous-sol est-elle plus exposée ?
En général oui, car ses fondations et son dallage reposent dans la tranche de sol la plus sensible.
Comment repérer un mouvement de sol à la visite ?
Fissures en escalier ou en biais, portes qui frottent, carrelages fissurés, sols non plans, extensions décollées.
L’extension ajoutée plus tard pose-t-elle problème ?
Elle est souvent fondée différemment. La jonction avec la maison est un point faible à examiner.
Faut-il un diagnostic amiante ?
Oui, pour les permis antérieurs au 1er juillet 1997. Certains matériaux de l’époque peuvent contenir de l’amiante.
Le DPE d’une maison des années 1980 est-il souvent mauvais ?
Il est souvent moyen à médiocre, selon les rénovations réalisées. Un audit énergétique est obligatoire à la vente pour les classes E, F et G.
La toiture d’origine doit-elle être refaite ?
Pas forcément, mais elle approche souvent de la fin de sa vie. L’expert évalue son état.
L’été 2026 a-t-il aggravé les risques ?
Il a imposé une contrainte record aux sols. Une maison sans désordre nouveau après cet été est un signe encourageant.
Peut-on négocier sur la base de l’expertise ?
Oui, le rapport chiffre les travaux urgents et donne une base objective à la discussion.
Combien coûte l’expertise d’une maison de 110 m² ?
650 euros TTC jusqu’à 50 m², plus 60 m² à 3 euros, plus 60 euros de déplacement et 50 euros de frais de gestion, soit 940 euros.
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Un doute sur un bien ?
Faites-le examiner par un expert en bâtiment indépendant avant de signer.
Sources et références
- SDES : exposition au retrait-gonflement des argiles
- Notaires de France : diagnostics immobiliers obligatoires
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)
- Météo-France, bilan climatique de l’été 2026
