Un sinistre sécheresse laisse une trace écrite à chaque étape. Si le vendeur ne peut pas fournir ces pièces, il faut en tirer les conséquences.

• l’arrêté de catastrophe naturelle concerné, avec sa date de publication au Journal officiel ;
• la déclaration de sinistre adressée à l’assureur et la réponse de celui-ci ;
• le rapport de l’expert mandaté par l’assurance, avec le chiffrage des dommages ;
• le montant de l’indemnisation perçue et son usage ;
• le descriptif des travaux réalisés : simple rebouchage, agrafage, reprise en sous-œuvre, micropieux, longrines ;
• les factures des entreprises et leurs attestations d’assurance décennale ;
• le cas échéant, l’étude de sol et le rapport du bureau d’études structure ;
• la date de réception des travaux, qui fait courir la garantie décennale.

L’état des risques et pollutions annexé à la promesse doit mentionner les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle dont le vendeur a connaissance. Une absence de mention alors qu’un sinistre a eu lieu est un signal d’alerte.

Les travaux de reprise en sous-œuvre relèvent en principe de la garantie décennale des entreprises, qui suit l’ouvrage en cas de vente.

La garantie décennale, prévue par l’article 1792 du Code civil, couvre pendant dix ans à compter de la réception les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage. Elle bénéficie aux propriétaires successifs : si les travaux ont été réceptionnés il y a quatre ans, il vous reste six ans de garantie.

Encore faut-il que l’entreprise ait été assurée au moment de l’ouverture du chantier. C’est pourquoi les attestations d’assurance décennale sont indispensables. Si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, elle se transmet également et permet un préfinancement plus rapide des réparations.

Tous les sinistres ne passent pas par l’assurance. Certaines communes n’ont jamais obtenu d’arrêté, certains propriétaires ont réparé à leurs frais.

Dans ce cas, le dossier est souvent plus mince : quelques factures, parfois aucune étude de sol. L’absence d’expertise d’assurance ne signifie pas que les travaux sont mauvais, mais elle prive l’acheteur d’un regard technique indépendant sur la cause des désordres et sur la pertinence de la réponse apportée.

C’est précisément la situation où l’expertise avant achat apporte le plus. L’expert reconstitue l’histoire de la maison à partir des traces visibles, apprécie la cohérence des travaux avec les désordres constatés et indique si une étude de sol complémentaire est nécessaire avant de signer. Si les travaux ont été réalisés par une entreprise, exigez quand même son attestation d’assurance décennale : la garantie existe même sans sinistre déclaré.

Tout ce que vous savez doit être écrit. C’est votre protection, et c’est aussi celle du vendeur.

Demandez à votre notaire d’annexer à l’acte le dossier du sinistre, les factures et les attestations d’assurance. Faites mentionner l’état actuel constaté par l’expert. Si une indemnisation complémentaire est en cours ou possible, son sort entre vendeur et acheteur doit être réglé par écrit.

Si le vendeur a dissimulé un sinistre qu’il connaissait, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne le protège pas : l’article 1643 du Code civil ne la valide que pour les vices que le vendeur ignorait. Mais mieux vaut éviter d’en arriver là : un dossier complet avant la signature vaut mieux qu’un procès après.

Le compromis doit régler les questions propres à une maison sinistrée.

• la description des désordres connus, avec référence au rapport d’expertise ;
• l’état des démarches : déclaration de sinistre, demande communale de reconnaissance, arrêté publié ou non ;
• le sort d’une éventuelle indemnité perçue après la vente, la jurisprudence n’étant pas uniforme en l’absence de clause ;
• le cas échéant, une condition suspensive liée au résultat d’une étude géotechnique ;
• la remise des documents relatifs aux travaux déjà réalisés et à leurs garanties.

Lisez notre article sur les clauses du compromis.

Un point souvent oublié : l’assurance habitation de l’acquéreur.

L’acquéreur doit assurer le bien dès la signature de l’acte. Le contrat du vendeur peut être transféré à l’acquéreur en application du Code des assurances, sauf résiliation. Signalez à votre assureur l’existence de désordres connus et de démarches en cours : une déclaration inexacte peut avoir des conséquences en cas de sinistre.