Le retrait-gonflement des argiles est l’une des premières causes de sinistres sur les maisons individuelles, souvent construites sur des fondations superficielles inadaptées.

Selon le service statistique du ministère de la Transition écologique, environ 10,4 millions de maisons individuelles sont situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, soit une part considérable du parc, sur près de la moitié du territoire métropolitain. Ce phénomène représente une part importante des coûts d’indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

Pour prévenir ces sinistres sur les constructions neuves, l’article 68 de la loi Elan du 23 novembre 2018 a créé un dispositif d’étude géotechnique, entré en vigueur le 1er octobre 2020.

Le dispositif a donc une logique préventive : il ne règle pas la situation des maisons déjà construites, mais il vise à éviter que les constructions nouvelles reproduisent les erreurs du passé sur les sols argileux.

Le vendeur d’un terrain non bâti constructible situé en zone concernée doit fournir une étude géotechnique préalable.

Cette étude, de type G1 selon la classification des missions géotechniques, caractérise la nature du sol et identifie les risques liés au retrait-gonflement. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Sa durée de validité est de trente ans, à condition que le terrain n’ait pas subi de remaniement du sol.

Pour l’acheteur, ce document est une première information sur le sol. Il sera transmis au constructeur ou au maître d’œuvre qui concevra la maison.

Elle ne remplace pas l’étude de conception, qui reste à réaliser pour le projet précis.

Les études géotechniques sont classées en missions successives, de la reconnaissance générale du site au diagnostic d’un ouvrage existant.

G1, étude préalable

Elle caractérise le site et ses risques géotechniques principaux. C’est celle qui est exigée lors de la vente d’un terrain en zone concernée.

G2, étude de conception

Elle définit les fondations et les dispositions constructives adaptées à un projet précis, à partir de sondages et d’essais.

G3 et G4, exécution et supervision

Elles accompagnent la réalisation des fondations pendant le chantier.

G5, diagnostic

Elle étudie un ouvrage existant, par exemple une maison fissurée, pour identifier le rôle du sol dans les désordres.

Pour un particulier, les missions G1, G2 et G5 sont les plus courantes. Leur coût varie selon le nombre de sondages et d’essais nécessaires.

L’été 2026 a été le plus chaud mesuré en France depuis 1900, avec une sécheresse des sols sans précédent en moyenne selon Météo-France.

Avec une température moyenne de 24,0 °C, soit 3,6 °C au-dessus de la normale, un déficit de pluie d’environ 40 % et 53 jours de vague de chaleur, l’été 2026 a fortement asséché les sols, dont l’humidité est passée début août sous le record bas de 2022. Les maisons fondées superficiellement sur ces sols ont été fortement sollicitées, et de nouvelles fissures sont apparues.

La reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour la sécheresse de 2026 n’interviendra, le cas échéant, qu’ultérieurement, commune par commune. Lisez notre article sur l’achat d’une maison après la sécheresse de 2026.

Les extensions construites sur des fondations différentes de la maison d’origine sont particulièrement sensibles aux mouvements des argiles.

Une extension posée sur des fondations superficielles, accolée à une maison aux fondations plus profondes, ou l’inverse, crée une discontinuité. Les deux parties bougent différemment, et des fissures apparaissent à leur jonction. Pour un projet d’extension en zone argileuse, une étude de sol et des dispositions constructives adaptées sont fortement recommandées.

Lisez notre article sur les extensions et vérandas sur sol argileux.

Demandez au vendeur quelles fondations ont été réalisées.

Pour l’acheteur d’un terrain à bâtir, l’étude préalable est un document à lire, pas une formalité.

• vérifier qu’elle est bien annexée et qu’elle concerne la parcelle vendue ;
• lire ses conclusions sur la nature du sol et le niveau de risque ;
• la transmettre au constructeur et vérifier qu’il en tient compte ;
• prévoir, si nécessaire, une étude de conception adaptée au projet ;
• intégrer le surcoût éventuel des fondations dans le budget.

Un terrain très argileux n’est pas inconstructible, mais il peut imposer des fondations plus coûteuses.

L’expert en bâtiment ne réalise pas d’étude géotechnique, mais il examine les effets du sol sur la maison.

Il relève et interprète les fissures, les déformations, les portes qui coincent, les décollements de terrasses et d’extensions, observe la végétation, les eaux pluviales et les abords, et lit l’état des risques. Il indique si les désordres sont compatibles avec des mouvements de sol et si une étude géotechnique de diagnostic est recommandée avant de signer.

Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et notre article sur la signification des fissures.