Les garanties légales de la construction s’attachent aux travaux réalisés par des professionnels. Sans facture, elles sont en pratique inexistantes.

La garantie décennale

Elle couvre pendant dix ans après la réception les dommages qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Elle suppose une entreprise identifiée et assurée. Sans facture, pas d’entreprise à mettre en cause.

La garantie de bon fonctionnement

Deux ans pour les éléments d’équipement dissociables, comme certains appareils ou menuiseries intérieures. Même condition.

La garantie de parfait achèvement

Un an après la réception, à la charge de l’entreprise. Même condition.

L’assurance dommages-ouvrage

Rarement souscrite par les particuliers pour des rénovations, elle ne peut évidemment pas l’être pour des travaux non déclarés.

Lorsque le vendeur a réalisé lui-même des travaux de construction et vend dans les dix ans, il peut être considéré comme constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, et tenu à ce titre de la garantie décennale sur ses propres travaux. Mais il n’est en général pas assuré : l’acheteur dépend alors de sa solvabilité.

Une installation électrique refaite par un non-professionnel peut présenter des défauts dangereux sous une apparence soignée.

Le diagnostic électricité est obligatoire à la vente pour les installations de plus de quinze ans. Si l’installation a été entièrement refaite depuis moins de quinze ans, le vendeur peut être dispensé de ce diagnostic à condition de fournir une attestation de conformité, ce qui suppose en pratique un visa d’un organisme agréé. Sans cette attestation, le diagnostic doit être réalisé, et il est précieux.

L’expert observe le tableau, la protection différentielle, la présence de la terre, les liaisons équipotentielles dans la salle de bains, la section apparente des câbles, les boîtes de dérivation, et repère les mélanges d’installations anciennes et nouvelles. Lisez notre article sur le diagnostic électricité.

Les installations de chauffage et de gaz réalisées hors du cadre professionnel présentent des risques pour la sécurité des occupants.

Une chaudière, un poêle à bois ou un insert installés sans professionnel posent la question du raccordement au conduit de fumée, de son tubage, de la ventilation de la pièce et des distances aux matériaux combustibles. Le diagnostic gaz est obligatoire à la vente pour les installations de plus de quinze ans ; il signale les anomalies, dont certaines imposent une intervention immédiate.

Pour un poêle ou un insert, demandez le certificat de ramonage et l’identité de l’installateur. L’expert observe le conduit dans les combles, la sortie en toiture, la ventilation et les traces de bistre ou de surchauffe. En cas de doute, un contrôle par un professionnel qualifié est recommandé avant l’emménagement.

Des travaux sans facture sont parfois aussi des travaux sans autorisation.

Une extension, une véranda, une surélévation, un changement de façade, la création d’une surface de plancher ou la transformation d’un garage en pièce d’habitation peuvent nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire. Sans autorisation, la construction est irrégulière, ce qui peut poser des difficultés lors de travaux futurs, d’une revente ou en matière d’assurance.

Le notaire vérifie les autorisations au moment de la vente, mais il ne voit que ce qui a été déclaré. Comparer la surface réelle, le plan cadastral et les autorisations disponibles est un réflexe utile. Interrogez le vendeur et la mairie.

Faute de factures, les réponses écrites du vendeur sont le seul historique des travaux.

• Quels travaux ont été réalisés, en quelle année, par qui ?
• Les murs ont-ils été modifiés ? Un mur a-t-il été supprimé ? Une étude a-t-elle été faite ?
• L’électricité a-t-elle été refaite entièrement ou partiellement ? Existe-t-il une attestation de conformité ?
• Comment l’étanchéité de la douche a-t-elle été réalisée ?
• Des autorisations d’urbanisme ont-elles été obtenues ?
• Avez-vous des photos des travaux en cours ?

Les photos de chantier sont souvent le meilleur document disponible : elles montrent ce qui se trouve derrière les doublages et sous les carrelages.

Un bien rénové sans facture ne vaut pas le même prix qu’un bien rénové par des entreprises assurées.

L’acheteur supporte un risque que les garanties légales auraient couvert. Il est légitime d’en tenir compte : provision pour reprendre l’électricité, contrôle et éventuelle reprise de l’étanchéité d’une douche, étude de structure pour un mur supprimé. Le rapport d’expertise fournit une base objective.

Les défauts identifiés avant la vente ne pourront plus fonder un recours pour vice caché, mais ils auront été pris en compte dans le prix. Lisez notre article sur la négociation avec un rapport d’expertise.