Les studios et chambres de service répondent à une forte demande locative, notamment étudiante, avec un prix d’achat limité.

Dans les grandes villes, la demande de petits logements dépasse souvent l’offre. Le prix au mètre carré d’une petite surface est élevé, mais le prix total reste accessible. Le rendement brut peut paraître attractif.

Mais une petite surface ne pardonne rien : un mètre carré de moins, un défaut de ventilation, une étiquette énergétique défavorable ou une humidité persistante peuvent rendre le logement non louable ou dégrader la relation locative. Les vérifications techniques sont donc plus importantes encore que pour un grand appartement.

Avant de calculer un rendement, il faut donc s’assurer que le logement est louable, qu’il le restera dans les années à venir, et que les travaux nécessaires, dans le lot comme dans l’immeuble, ne viendront pas annuler la rentabilité espérée. C’est l’objet des vérifications détaillées ci-dessous.

Au-delà de la surface, le logement loué doit répondre à des critères de sécurité, de santé et d’équipement.

• clos et couvert assurés, sans infiltration ;
• absence de risques manifestes pour la sécurité et la santé ;
• installations électriques et de gaz en bon état et conformes aux normes de sécurité ;
• dispositifs de ventilation et d’ouverture permettant un renouvellement de l’air adapté ;
• éclairage naturel suffisant de la pièce principale ;
• une installation permettant un chauffage normal ;
• une cuisine ou un coin cuisine avec évier et eau chaude et froide ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce de repas, et un équipement pour la toilette, sauf exception pour les logements d’une seule pièce dont le WC peut être extérieur s’il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
• un niveau de performance énergétique minimal, selon le calendrier en vigueur.

Ces critères sont issus du décret de 2002 et de ses modifications. Un logement qui ne les respecte pas expose le bailleur à des actions du locataire et à des sanctions.

Le locataire peut demander la mise en conformité, et le juge peut réduire le loyer ou ordonner des travaux.

Dans un petit volume, la vapeur d’eau produite par la douche, la cuisine et la respiration se concentre rapidement.

Sans ventilation efficace, la condensation provoque des moisissures sur les murs froids, autour des fenêtres, derrière le lit. C’est la première source de litiges entre bailleurs et locataires de studios. Une ventilation mécanique, des entrées d’air et une extraction dans la salle d’eau et la cuisine sont indispensables.

Lors de la visite, recherchez les traces de moisissures, les peintures récentes localisées, l’absence de bouche d’extraction, une fenêtre qui ne s’ouvre qu’en partie. Lisez notre article sur l’humidité dans un logement.

Les chambres de service n’avaient à l’origine ni salle d’eau ni WC. Leur création a souvent été réalisée de façon sommaire.

Les broyeurs

Fréquents dans les chambres de service, ils sont bruyants, sujets aux pannes et doivent être autorisés par le règlement sanitaire et parfois par la copropriété.

Les évacuations

Raccordées sur des descentes communes parfois éloignées, avec des pentes insuffisantes, elles provoquent des engorgements et des dégâts des eaux chez les voisins.

L’eau chaude

Un petit chauffe-eau électrique occupe de la place et pèse sur le DPE.

Les autorisations

Le raccordement aux colonnes communes peut nécessiter l’accord de la copropriété.

Certains studios résultent de la réunion de plusieurs chambres de service, ou au contraire de la division d’un grand logement.

Une réunion de lots peut impliquer l’annexion d’une partie du couloir commun, qui doit avoir été acquise auprès de la copropriété, et l’ouverture de murs, qui doit avoir été autorisée. Une division doit respecter les règles d’urbanisme, le règlement de copropriété et, dans certaines communes, un régime d’autorisation préalable. Chaque lot créé doit répondre aux critères de décence.

Vérifiez dans l’acte et l’état descriptif de division que le lot correspond bien à ce qui est vendu. Lisez notre article sur l’achat à un marchand de biens.

Certaines communes encadrent la location par des dispositifs spécifiques.

Selon les communes, peuvent s’appliquer un encadrement des loyers, une autorisation ou une déclaration préalable de mise en location, ou des règles particulières pour la location meublée de courte durée. Ces dispositifs évoluent ; renseignez-vous auprès de la mairie avant d’acheter.

Ils ne relèvent pas de l’expertise technique, mais ils conditionnent la rentabilité du projet.

Pour un investisseur, l’expertise sécurise à la fois la conformité locative et le budget de travaux.

L’expert contrôle la surface et les hauteurs, les critères visibles de décence, l’humidité et la ventilation, les sanitaires et les évacuations, l’électricité apparente, l’isolation sous toiture, et l’état des parties communes accessibles. Il signale ce qui empêcherait ou fragiliserait la location et ce qui doit être chiffré.

Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat. Pour un studio de 20 m², le tarif est de 650 euros TTC, la surface étant inférieure à 50 m², auxquels s’ajoutent le déplacement et les frais de gestion.