Maison, appartement ou investissement locatif : avant d’acheter, un expert en bâtiment examine le bien comme un professionnel du bâti, pas comme un visiteur. Voici le détail de ses vérifications, la façon de lire ses conclusions et ce que l’expertise apporte à l’acheteur comme au vendeur.
L’expertise pré-achat immobilier, aussi appelée bilan avant achat, examine dix grands postes : gros œuvre, toiture et charpente, façades, ouvertures, électricité, plomberie, humidité, isolation, chauffage et cohérence des diagnostics. L’objectif n’est pas de trouver un logement parfait, qui n’existe pas, mais de distinguer les défauts d’entretien des désordres qui coûtent cher.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Chaque bien est différent : un appartement haussmannien, une maison de lotissement des années 1980 et une longère en pierre n’ont pas les mêmes points faibles. L’expert adapte son examen au type de construction, à son âge et à son environnement, mais il passe systématiquement en revue les postes suivants.
Fondations lorsqu’elles sont visibles, murs porteurs, planchers et linteaux. L’expert recherche les déformations (planchers qui fléchissent, portes qui frottent, murs hors d’aplomb) et les fissures. Il distingue une microfissure d’enduit, sans conséquence, d’une fissure traversante ou en escalier qui peut signaler un mouvement de fondation, notamment sur sol argileux.
Couverture, faîtage, solins, gouttières et descentes. Dans les combles accessibles : traces d’infiltration, état des bois, attaques d’insectes visibles, modifications de charpente (fermettes coupées pour aménager les combles), isolation et ventilation de la sous-toiture. Une toiture en fin de vie représente l’un des postes de travaux les plus lourds d’une maison.
Fissures, décollements d’enduit, joints dégradés, salpêtre en pied de mur, murs de soutènement qui penchent ou se bombent. L’expert observe aussi la gestion des eaux pluviales : un terrain en pente vers la maison ou une descente d’eau qui se déverse au pied d’un mur peuvent expliquer humidité et fissures.
Fenêtres et portes : fonctionnement, étanchéité, état des appuis et des seuils, simple ou double vitrage, condensation entre les vitrages. Des menuiseries difficiles à fermer peuvent aussi trahir un mouvement de la structure.
Tableau, protections différentielles, mise à la terre visible, prises et circuits apparents. L’expert repère les installations vétustes ou modifiées sans cohérence. Il lit l’état de l’installation électrique fourni par le vendeur lorsque celle-ci a plus de quinze ans et vous explique la portée de ses anomalies.
Canalisations apparentes, traces de fuite, pression, évacuations, équipements sanitaires, ballon d’eau chaude. Une tache au plafond sous une salle de bains ou un joint de baignoire noirci sont des indices à ne pas négliger.
Mesures à l’humidimètre sur les murs suspects, recherche de remontées capillaires, de condensation, d’infiltrations ou de fuites. L’expert regarde aussi la ventilation : VMC, entrées d’air, extraction en pièces humides. Une humidité mal traitée dégrade le bâti et la qualité de l’air.
Isolation des combles accessibles, doublages, ponts thermiques visibles, isolation entre logements en copropriété. Le croisement avec le DPE permet d’anticiper les travaux de rénovation énergétique et leur coût.
Type de générateur, âge apparent, état de l’installation visible, conduits de fumée, radiateurs. Un équipement ancien n’est pas un défaut en soi, mais son remplacement doit entrer dans votre budget.
Amiante, plomb, termites, DPE, électricité, gaz, état des risques : l’expert vérifie que les diagnostics du dossier correspondent au bien visité et vous signale ce qu’ils impliquent concrètement (matériaux amiantés à ne pas percer, classe énergétique, risques de la commune).
Un rapport d’expertise pré-achat utile ne se contente pas d’énumérer des défauts. Il les classe pour vous aider à décider. Chez Check my House, chaque constat est illustré et hiérarchisé, et les travaux urgents sont estimés. Pour simplifier, on peut regrouper les constats en trois niveaux :
Sans gravité
Usure normale, entretien courant, finitions. Ces points n’ont pas vocation à remettre l’achat en cause.
À surveiller
Désordre stabilisé ou d’évolution lente : fissure fine, trace d’humidité ancienne, équipement en fin de vie. À intégrer dans votre budget à moyen terme.
Travaux urgents
Désordre actif ou risque pour la sécurité ou la conservation du bâti : infiltration en cours, fissure évolutive, installation dangereuse. Ces travaux sont estimés pour peser dans la négociation.
Le rapport précise également les zones qui n’ont pas pu être examinées (combles sans accès, toiture trop haute, pièce encombrée). Cette transparence est essentielle : elle vous indique où porter une attention particulière ou quelle investigation complémentaire demander.
Une toiture à refaire, une reprise de fissures ou un traitement d’humidité peuvent représenter une part importante du prix d’achat. Les connaître avant de signer, c’est éviter de les découvrir avec les premières pluies ou le premier été sec.
Le chiffrage des travaux établi par un expert indépendant permet de justifier une offre ou de demander au vendeur de prendre en charge certaines réparations avant la vente.
Le rapport sert de feuille de route : vous savez quoi faire en priorité, quoi programmer plus tard, et vous pouvez consulter les entreprises avec une liste précise.
Le croisement entre le DPE et l’état réel de l’isolation, des menuiseries et du chauffage éclaire le coût d’une amélioration de la classe énergétique, un sujet devenu central pour la revente et la location.
L’expertise n’est pas réservée aux acheteurs. Réalisée avant la mise en vente, elle permet au propriétaire de connaître l’état réel de son bien, de traiter certains désordres en amont ou de les intégrer au prix, et de présenter aux candidats un rapport établi par un expert indépendant.
Elle contribue aussi à la loyauté de la vente. Un vendeur qui informe clairement l’acquéreur des désordres connus limite le risque d’un litige ultérieur : la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, lorsqu’elle figure dans l’acte, ne protège pas le vendeur qui connaissait le défaut et l’a tu.
Sans préjuger de chaque bien, voici des situations que nos experts rencontrent régulièrement et qui changent la lecture d’une annonce :
Le tarif est identique pour une maison et un appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Le déplacement de l’expert est facturé 60 € jusqu’à 100 km et les frais de gestion s’élèvent à 50 €. Le rapport d’expertise est compris.
Rapporté au prix d’un logement et au coût des travaux qu’il permet d’anticiper, ce budget reste modeste. Le détail et des exemples de calcul figurent sur la page nos tarifs, et vous pouvez obtenir votre devis immédiatement en ligne.
Découvrez la présentation complète de l’inspection immobilière avant achat sur le site Check my House, notre page expertise pré-achat et le profil de nos experts en bâtiment. Pour un défaut découvert après l’achat, consultez notre page dédiée aux vices cachés.
Nos experts interviennent dans toute la France métropolitaine. Retrouvez nos pages dédiées :
Non. Elle est facultative et demandée par l’acheteur (ou par le vendeur avant la mise en vente). Seuls les diagnostics du dossier de diagnostic technique sont obligatoires.
La durée dépend de la surface, de la configuration et de l’état du bien. L’expert prend le temps d’examiner chaque poste et de vous expliquer ses constats sur place.
Depuis les points accessibles en sécurité : abords, ouvertures et combles. Il observe la couverture, la zinguerie et la sous-face de la toiture. Les zones qu’il n’a pas pu voir sont signalées dans le rapport.
Pas forcément. Une fissure peut être purement superficielle. L’expert en évalue la nature, l’ouverture et l’orientation pour distinguer un défaut d’enduit d’un désordre structurel. Pour un cas complexe, voir aussi notre site expertise fissures.
Non, ces repérages relèvent des diagnostics obligatoires réalisés par un diagnostiqueur certifié. L’expert vérifie en revanche leur présence dans le dossier et vous en explique les conséquences pratiques.
Oui. Pour un investisseur, l’état du bâti, la classe énergétique et le coût des travaux conditionnent directement la rentabilité et la possibilité de louer.
Oui, il vous appartient. C’est un rapport certifié, à valeur juridique en cas de litige après l’achat, remis sous 96h après la visite. Vous pouvez le communiquer à votre notaire ou à votre banque pour éclairer la rédaction du compromis ou votre plan de financement des travaux.
Le rapport le signale et vous oriente vers le bon intervenant : étude de sol, bureau d’études structure, recherche de fuite instrumentée.
650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire, plus 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Rapport compris.
Faites votre devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
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Un expert en bâtiment indépendant vérifie les dix postes clés et vous remet un rapport illustré et chiffré.
