La jurisprudence retient en principe le jour où l’acheteur a eu connaissance du vice dans son ampleur et ses causes, et pas la simple apparition d’un symptôme.

Une tache d’humidité au plafond n’est pas forcément la découverte d’un vice : l’acheteur ne sait pas encore s’il s’agit d’un incident ponctuel ou d’un défaut structurel. Le point de départ peut alors être fixé au jour où un expert identifie la cause et l’étendue du désordre, par exemple au dépôt de son rapport.

Cette appréciation se fait au cas par cas, et les juges examinent ce que l’acheteur savait réellement, et quand. Ne comptez pas sur une interprétation favorable : agissez comme si le délai courait dès les premiers signes.

Discuter avec le vendeur ne suspend pas le délai. Seuls certains actes l’interrompent ou le suspendent.

• une demande en justice, y compris en référé pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire ;
• la reconnaissance par le vendeur de son obligation de garantie ;
• certaines procédures de médiation ou de conciliation, qui peuvent suspendre la prescription dans les conditions prévues par la loi ;
• une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, qui suspend la prescription jusqu’au dépôt du rapport selon les règles du Code civil.

La stratégie procédurale relève d’un avocat. Le réflexe à retenir est simple : ne laissez pas passer des mois en échanges informels.

Le point de départ du délai dépend de ce que l’acheteur savait réellement, et à quel moment.

L’infiltration qui revient

Une tache apparaît au plafond après un orage, l’acheteur la repeint, elle revient l’hiver suivant. Un couvreur identifie alors une noue mal réalisée depuis des années. Le point de départ pourra être discuté entre la première tache et le diagnostic du couvreur : prudence, agissez vite dès les premiers signes.

La charpente découverte lors de travaux

En ouvrant un plafond pour isoler les combles, l’acheteur découvre des bois attaqués par des insectes. La découverte est datée par l’ouverture et le constat de l’entreprise, puis précisée par l’expert qui en mesure l’ampleur.

La fissure qui s’ouvre

Des fissures fines, mentionnées dans le rapport pré-achat, s’ouvrent fortement après une sécheresse. Ce qui était connu ne peut plus être qualifié de caché ; seule l’aggravation inattendue pourrait être discutée, ce qui relève d’une analyse juridique fine.

L’expert établit les faits techniques qui conditionnent à la fois le fond et le délai.

Il détermine si le désordre est ancien, depuis quand il évolue, s’il était visible lors des visites et pourquoi il ne l’était pas : doublage récent, peinture fraîche, zone inaccessible. Ces éléments servent à démontrer l’antériorité et le caractère caché du vice, mais aussi à dater la découverte.

Un rapport d’expertise pré-achat réalisé avant la vente constitue en outre une référence précieuse : il décrit l’état visible du bien à une date donnée. Ce qui n’y figurait pas, alors que l’expert a examiné la zone, peut plus facilement être qualifié de caché.

Le délai de deux ans court à compter de la découverte du vice, c’est-à-dire du moment où l’acheteur en a eu connaissance dans sa réalité et son ampleur.

La jurisprudence considère souvent que la découverte n’est pas l’apparition des premiers symptômes, mais le moment où l’acheteur a eu connaissance de la cause et de la gravité du vice, fréquemment à la date du dépôt d’un rapport d’expertise. Une tache d’humidité ne révèle pas nécessairement une remontée capillaire généralisée ; c’est l’expertise qui la révèle.

Cette solution n’autorise pas pour autant à attendre. Un acheteur qui constate des désordres et laisse passer plusieurs années avant de faire expertiser s’expose à ce que le juge fixe la découverte plus tôt. Le réflexe est donc de faire expertiser rapidement, puis d’agir dans les deux ans.

Organiser les premières semaines permet de ne pas laisser filer le délai.

• dans les jours qui suivent : photos datées, mesures conservatoires, déclaration éventuelle à l’assurance ;
• dans les premières semaines : expertise technique et rapport ;
• ensuite : mise en demeure du vendeur avec le rapport, proposition d’expertise amiable contradictoire ;
• sans accord dans un délai raisonnable : consultation d’un avocat et, si nécessaire, référé expertise, bien avant l’échéance des deux ans.