Villes reconstruites après 1944, nappes qui remontent en hiver, crues lentes et tempêtes : dans le Calvados, l’histoire du bâti et l’eau orientent la visite d’un bien. Un expert en bâtiment indépendant inspecte la maison ou l’appartement avant votre engagement et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Calvados
Le Calvados compte 526 communes et 709 441 habitants (INSEE, relevé du 17/10/2026). Au relevé Géorisques du même jour, Caen totalise 18 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 15 liés aux inondations, et aucun lié à la sécheresse. L’expertise avant achat décrit l’état visible du bien ; elle ne remplace pas les diagnostics obligatoires. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre données publiques situent le département ; aucune ne renseigne sur l’état d’un bien.
709 441 habitants
Population cumulée des communes du Calvados, données INSEE consultées sur geo.api.gouv.fr (relevé du 17/10/2026).
526 communes
Chacune a sa fiche Géorisques : les risques listés à Vire Normandie ne sont pas ceux de Lisieux.
Caen, 109 400 habitants
La préfecture a sa page dédiée : expertise avant achat à Caen.
18 arrêtés CatNat à Caen
Dont 15 liés aux inondations (années de début de 1986 à 2018) et aucun à la sécheresse, relevé Géorisques du 17/10/2026.
Ces repères ne disent rien de l’état d’une maison ou d’un appartement. Ils servent à préparer la visite : quelles traces rechercher, quelles questions poser, quels documents lire. L’état des risques annexé à la promesse reste le document de référence pour l’adresse.
Chaque page ville reprend les données officielles de sa commune et les points de vigilance qui en découlent pour un acheteur.
Votre commune n’a pas encore sa page ? L’intervention couvre tout le Calvados. Le guide de l’expertise pré-achat détaille les postes examinés, et la page expert en bâtiment présente la formation et l’indépendance de nos experts.
Caen
109 400 habitants. 15 arrêtés inondation, aucun sécheresse ; ville en site patrimonial remarquable depuis 2021 : expertise avant achat à Caen.
Hérouville-Saint-Clair
23 470 habitants. 9 arrêtés, dont 6 inondation et 1 sécheresse : expertise avant achat à Hérouville-Saint-Clair.
Lisieux
19 645 habitants. 15 arrêtés, dont 11 inondation et 2 sécheresse (2022, 2024) : expertise avant achat à Lisieux.
Vire Normandie
17 457 habitants. 8 arrêtés, aucun sécheresse ; fiche citant les engins de guerre : expertise avant achat à Vire Normandie.
Caen, Lisieux et Vire ont été en partie détruites en 1944, et une partie de leur bâti date de la Reconstruction : un bien de cette époque se regarde avec ses propres points d’attention.
Selon le ministère de la Culture, Caen a été détruite sur un peu plus de 30 % de sa surface après le Débarquement ; le plan de l’architecte-urbaniste Marc Brillaud de Laujardière, approuvé en 1947, a été mis en œuvre de fin 1948 à 1963, avec un usage important de la pierre de Caen. À Lisieux, la notice du musée d’art et d’histoire rappelle qu’un incendie de juin 1944 a détruit les maisons à pans de bois du centre, qui valaient à la ville le surnom de « capitale du pan de bois ». À Vire, le musée a été détruit lors des bombardements du 6 juin 1944, puis réinstallé dans l’Hôtel-Dieu en 1956, pendant la reconstruction de la ville.
Si le bien est un immeuble de la Reconstruction, l’expert observe l’état des façades et des parements, les balcons et leurs garde-corps, les traces de corrosion d’armatures visibles, les toitures vues depuis les points accessibles et les parties communes. Notre article sur les façades béton des copropriétés détaille les désordres à rechercher sur des bâtiments d’après-guerre.
Les quatre villes couvertes cumulent des arrêtés liés aux inondations : 15 à Caen, 11 à Lisieux, 6 à Hérouville-Saint-Clair et 6 à Vire Normandie au relevé Géorisques du 17/10/2026.
Les fiches communales ne décrivent pas les mêmes phénomènes. Celle de Caen cite l’inondation par crue à débordement lent de cours d’eau et par remontées de nappes naturelles ; celle de Vire Normandie, la crue à débordement lent. Le dossier départemental des risques majeurs (DDRM) du Calvados, édition d’août 2021, liste les inondations parmi les risques naturels du département et cite la surveillance des crues de la Vire, du Noireau, de l’Orne, de la Dives, de la Touques, de l’Orbiquet et de la Calonne.
Pour les remontées de nappe, la DREAL Normandie publie depuis septembre 2024 un atlas de l’aléa de remontée de nappe en très hautes eaux, restitué au 1/10 000. Sa notice rappelle l’épisode d’avril 2001, inondation de longue durée, et précise que les incertitudes ne permettent pas de déterminer la profondeur de la nappe au décimètre près. C’est un outil d’information, pas un constat sur une parcelle.
L’expert mesure l’humidité des murs de caves et de rez-de-chaussée, recherche les traces d’eau anciennes, les dépôts et les efflorescences, et observe les évacuations et la ventilation des sous-sols.
L’état des risques indique si l’adresse relève d’un plan de prévention et dans quelle zone, et mentionne les sinistres indemnisés déclarés par le vendeur.
Caen et Vire Normandie n’ont aucun arrêté sécheresse au relevé Géorisques du 17/10/2026 ; Hérouville-Saint-Clair en compte 1 (2022) et Lisieux 2 (2022 et 2024).
Pour Hérouville-Saint-Clair et Lisieux, ces arrêtés portent sur des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, mais pas lors de la vente d’une maison existante. L’exposition affichée par Géorisques est communale et non parcellaire ; l’état des risques fait foi pour l’adresse.
Dans tous les cas, l’expert relève les fissures visibles, vérifie les menuiseries et les dallages, et décrit ce qu’il observe sans conclure seul à un désordre structurel. Notre article sur les fissures apparues après l’été 2026 rappelle les questions à poser au vendeur.
Relevé Géorisques du 17/10/2026, une ligne par ville couverte ; ces données sont communales et ne décrivent aucune parcelle.
Le total des arrêtés peut dépasser la somme des inondations et des sécheresses : d’autres arrêtés portent sur des mouvements de terrain ou des tempêtes. Ces données sont communales ; l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Une visite de l’ensemble des parties accessibles, puis un rapport certifié remis sous 96h avec des préconisations hiérarchisées.
L’expert ne démonte rien, ne fait aucun sondage destructif ni étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations. Les diagnostics obligatoires relèvent d’un diagnostiqueur certifié : notre article sur la différence entre diagnostics et expertise détaille ce partage.
Si le bien est une maison ancienne à pans de bois ou en maçonnerie traditionnelle, l’expertise porte une attention particulière aux bois apparents, aux remplissages, aux pieds de murs et à la charpente.
Sur une façade à pans de bois, l’expert observe l’état des pièces visibles, les assemblages, les déformations, les remplissages et les enduits, ainsi que les traces d’humidité en partie basse. Il ne sonde pas les bois et ne réalise pas la recherche réglementaire de termites, qui relève d’un diagnostiqueur ; il signale les altérations visibles et peut recommander un examen spécialisé. Notre article sur la mérule et les insectes du bois détaille les signes à repérer.
Si la maison a été rénovée, il vérifie la compatibilité apparente des matériaux : un enduit étanche posé sur un mur ancien peut piéger l’humidité, ce que les mesures permettent de vérifier.
Avant de signer si possible, ou au plus tard pendant le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du même code est annexé à la promesse ; l’expertise le complète par un regard global sur le bâti.
Le rapport éclaire votre décision et vos questions au vendeur. Notre article sur l’offre d’achat sous réserve d’expertise en présente les limites.
Une demande faite dès la signature du compromis laisse le temps de recevoir le rapport sous 96h et de décider.
Le rapport prépare la suite : devis, organisation des travaux, questions encore ouvertes.
L’état des risques annexé à la promesse situe l’adresse dans les plans de prévention et mentionne les sinistres indemnisés ; c’est lui, et non la fiche communale, qui fait foi pour le bien.
Dans le Calvados, vérifiez en particulier les rubriques liées à l’eau : plan de prévention des risques d’inondation, éventuelle mention des remontées de nappe, sinistres déclarés. Vérifiez aussi la date du document et l’adresse. Notre article sur la lecture de l’état des risques en détaille les rubriques.
L’expert relie ces mentions à ce qu’il observe : une déclaration de sinistre passé invite à examiner les reprises d’enduit, les plinthes et les caves. Il ne commente pas le zonage juridique, qui relève de l’administration.
Le rapport documente l’état apparent du bien à une date donnée : il sert à décider, à négocier, à planifier des travaux et, en cas de litige, à distinguer un défaut visible d’un défaut caché.
La garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) vise les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un moindre prix ; l’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). Un défaut apparent lors de la vente n’entre pas dans ce cadre.
Le rapport ne constitue pas un conseil juridique. Pour une question sur le déroulement, contactez-nous ; pour la grille de prix, consultez nos tarifs.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. Nos experts interviennent dans tout le Calvados, en ville comme dans les petites communes. Les pages de Caen, Hérouville-Saint-Clair, Lisieux et Vire Normandie détaillent les données locales de ces villes ; la méthode d’inspection et le rapport certifié remis sous 96h sont identiques partout.
L’expert y observe notamment les façades et parements, les balcons, les garde-corps, les traces de corrosion d’armatures visibles, les toitures vues depuis les points accessibles et les parties communes. Les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux complètent son constat.
Une cave peut être humide sans désordre grave, mais l’humidité mérite d’être mesurée et expliquée. L’expert mesure l’humidité des murs, recherche les traces d’eau, les dépôts et les efflorescences, et observe la ventilation. Il distingue constat et hypothèse, et préconise si besoin un avis spécialisé.
L’état des risques annexé à la promesse est le premier document à lire. La DREAL Normandie publie aussi un atlas de l’aléa de remontée de nappe, outil d’information à l’échelle du 1/10 000 qui ne décrit pas une parcelle. L’expert observe sur place les traces d’humidité et les dépôts en sous-sol.
Non. La recherche réglementaire de termites relève d’un diagnostiqueur certifié lorsqu’elle est requise. L’expert en bâtiment signale les altérations visibles des bois accessibles et peut recommander un examen spécialisé, mais il ne sonde pas les bois et ne démonte rien.
Non, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, pas lors de la vente d’une maison existante. Si l’expertise révèle des indices de mouvement, l’expert peut recommander l’avis d’un bureau d’études.
Non. La toiture est observée depuis les points accessibles et la charpente depuis les combles accessibles. L’expert signale ce qu’il n’a pas pu voir et peut recommander l’intervention d’un couvreur disposant des moyens d’accès adaptés.
Sous 96h après la visite, avec constats photographiés, hypothèses signalées comme telles et préconisations. Si la visite suit la signature du compromis, le rapport arrive pendant le délai de rétractation de 10 jours.
Oui. L’expert peut intervenir en votre absence, avec l’accord du vendeur ou de l’agence pour l’accès. Son rapport photographié détaille les constats. Notre article sur l’achat à distance présente cette organisation.
Non. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale. Il décrit l’état apparent du bien et préconise des travaux que vous pouvez faire chiffrer avant de discuter avec le vendeur.
Des experts en bâtiment indépendants, certifiés et diplômés, membres du 1er réseau national d’expertise immobilière, qui compte plus de 65 experts formés notamment par l’OFIB. Ils n’ont aucun lien avec le vendeur ni l’agence ; leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Demandez votre expertise avant de signer : un expert indépendant inspecte le bien et vous remet un rapport certifié sous 96h. Conseillers au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
