À Caen, une partie du bâti date de la Reconstruction, la ville est un site patrimonial remarquable et la fiche Géorisques cite les remontées de nappes. Un expert en bâtiment indépendant inspecte le bien avant votre engagement et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Caen
Caen compte 109 400 habitants (INSEE, relevé du 17/10/2026). Au relevé Géorisques du même jour, la commune totalise 18 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 15 liés aux inondations et aucun à la sécheresse. L’expertise décrit l’état visible du bien ; l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Ces données publiques situent la commune ; elles ne décrivent l’état d’aucun bien.
109 400 habitants
Population municipale INSEE consultée sur geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026.
18 arrêtés CatNat
Dont 15 liés aux inondations (années de début de 1986 à 2018) et aucun à la sécheresse, relevé Géorisques du 17/10/2026.
Débordement lent et nappes
La fiche cite l’inondation par crue à débordement lent de cours d’eau et par remontées de nappes naturelles.
Rapport sous 96h
Rapport certifié à valeur juridique, exploitable pendant les 10 jours de rétractation si la visite suit la signature.
Cette page complète notre page départementale sur l’expertise avant achat dans le Calvados, qui compare Caen aux autres villes du département.
Selon le ministère de la Culture, Caen est classée site patrimonial remarquable depuis 2021, sur un périmètre de 712 hectares qui englobe le centre ancien, la ville classique, la ville de la Reconstruction et les faubourgs du XIXe et du début du XXe siècle.
La même source indique que la ville a été détruite sur un peu plus de 30 % de sa surface lors des bombardements qui ont suivi le Débarquement, et que le plan de reconstruction de Marc Brillaud de Laujardière, approuvé en 1947, a été mis en œuvre de fin 1948 à 1963, avec un usage important de la pierre de Caen. Le site patrimonial remarquable dispose d’un règlement, et des permanences réunissent élus, services techniques et architecte des Bâtiments de France pour conseiller les porteurs de projets.
Pour un acheteur, cela signifie deux choses. D’abord, si le bien est dans le périmètre, les travaux extérieurs (façades, menuiseries, toitures) peuvent être encadrés : renseignez-vous avant de chiffrer un projet. Ensuite, le bâti de la Reconstruction a ses propres points d’attention, que l’expert examine.
Si l’appartement est dans un immeuble de la Reconstruction, l’expert examine les façades et parements, les balcons, les garde-corps, les parties communes et les signes d’infiltration, en plus du logement lui-même.
Les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux, à demander au vendeur, indiquent si des ravalements ou des reprises sont prévus. Notre article sur le plan pluriannuel de travaux explique comment le lire. L’expert ne réalise aucun sondage dans les bétons et ne se prononce pas sur la conformité des installations collectives.
Façades et parements
Joints, épaufrures, salissures, fissures, éléments décoratifs en saillie : l’expert décrit leur état apparent.
Balcons et garde-corps
Sous-faces, nez de dalle, fixations de ferronneries, traces de rouille ou d’éclats signalant une armature exposée.
Toitures et terrasses
Observées depuis les points accessibles ; traces d’infiltration dans les logements de dernier étage.
Parties communes
Cage d’escalier, caves, locaux techniques accessibles, évacuations visibles.
La fiche Géorisques de Caen cite l’inondation par remontées de nappes naturelles et par crue à débordement lent ; les 15 arrêtés liés aux inondations portent sur des événements de 1986 à 2018.
Les années de début de ces événements sont 1986, 1990, 1993, 1995, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2006, 2013, 2014, 2015 et 2018. La DREAL Normandie publie un atlas de l’aléa de remontée de nappe en très hautes eaux, dont la notice rappelle l’épisode d’avril 2001, inondation de longue durée ; c’est un outil d’information au 1/10 000, pas un constat sur une parcelle.
Une remontée de nappe se manifeste d’abord dans les niveaux enterrés. Si le bien a une cave, un sous-sol ou un rez-de-chaussée bas, l’expert mesure l’humidité des murs, recherche les traces d’eau anciennes, les dépôts, les efflorescences et les auréoles, et observe la ventilation et les évacuations. Il distingue ce qu’il constate de ce qu’il suppose.
L’état des risques indique si l’adresse relève d’un plan de prévention et dans quelle zone, et mentionne les sinistres indemnisés déclarés par le vendeur.
Caen ne compte aucun arrêté sécheresse au relevé : la question des fissures se traite ici sans lien présumé avec ce phénomène, au cas par cas.
Les libellés de la fiche communale de Caen, regroupés pour préparer l’achat.
Le total de 18 arrêtés dépasse les 15 arrêtés inondation, d’autres événements (mouvement de terrain, tempête) ayant été reconnus. Ces données sont communales ; l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Une inspection visuelle et non destructive de tout ce qui est accessible, puis un rapport certifié sous 96h.
L’expert ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne fait aucun sondage destructif ni étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations. Le guide de l’expertise pré-achat détaille la méthode ; la page expert en bâtiment présente nos experts.
À Caen comme ailleurs, l’état d’un appartement dépend aussi de celui de l’immeuble : quelques questions écrites au vendeur ou au syndic complètent utilement le constat de l’expert.
Ces réponses ne remplacent pas la visite, mais elles orientent l’attention de l’expert vers les parties communes concernées. Une infiltration signalée au dernier étage invite par exemple à observer la toiture depuis les points accessibles et les plafonds de la cage d’escalier. Notre article sur les parties communes de l’immeuble détaille ce que l’expert peut y voir, et celui sur le PV d’assemblée générale ce qu’il faut y chercher.
L’expert adapte ses priorités au type de bien sans changer de méthode.
Plafonds, traces d’infiltration, état apparent de la toiture ou de la terrasse depuis les points accessibles. Notre article sur l’appartement sous toiture-terrasse détaille ces points.
Humidité des murs, caves, évacuations, menuiseries basses.
Maçonneries, enduits, charpente visible, pieds de murs, caves voûtées éventuelles.
Abords, évacuation des eaux pluviales, annexes, jonctions avec les extensions.
Avant l’offre si possible ; sinon dès la signature du compromis, pour recevoir le rapport pendant les 10 jours de rétractation de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
En copropriété, demandez tôt les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux : ils se lisent mieux avant la visite. Le dossier de diagnostic technique (article L271-4) et l’état des risques sont annexés à la promesse. Le rapport remis sous 96h vous laisse ensuite le temps de questionner le vendeur ou le syndic, de faire chiffrer des travaux ou de renoncer pendant la rétractation.
Nos experts interviennent à Caen, dans les communes alentour et dans tout le Calvados, avec la même méthode et le même délai.
Hérouville-Saint-Clair a sa page, avec une fiche Géorisques différente et un arrêté sécheresse en 2022. Lisieux et Vire Normandie, également reconstruites après 1944, ont aussi la leur. La page expertise avant achat dans le Calvados compare les quatre villes.
Pour la grille de prix, consultez nos tarifs ; pour une question sur un bien, contactez-nous ou appelez le 0 805 69 09 69.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Les travaux extérieurs, comme les façades, menuiseries ou toitures, peuvent être soumis à un règlement particulier et à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Renseignez-vous en mairie avant de chiffrer un projet. L’expert décrit l’état du bâti, mais ne se prononce pas sur les règles d’urbanisme applicables.
Pas forcément, mais ils ont leurs points d’attention : façades et parements, balcons, garde-corps, armatures exposées, toitures et parties communes. L’expert décrit leur état apparent. Les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux indiquent si des reprises sont prévues.
Non, pas sur ce seul constat. Une cave peut être humide sans désordre grave. L’expert mesure l’humidité, recherche les traces d’eau, les dépôts et les efflorescences, et observe la ventilation. Il explique ce qu’il constate et ce qu’il suppose, et préconise si besoin un avis spécialisé.
Lisez d’abord l’état des risques annexé à la promesse. L’atlas de la DREAL Normandie donne une information à l’échelle du 1/10 000, sans décrire une parcelle. Sur place, l’expert observe les niveaux enterrés et mesure l’humidité des murs.
Oui. L’expert relève toutes les fissures visibles, quelle qu’en soit l’origine possible : retrait des enduits, mouvements de structure, dilatations, défauts de construction. Il en décrit la position, l’orientation et l’ouverture, et formule des hypothèses sans conclure seul à un désordre structurel.
Oui. L’inspection porte sur le logement et les parties communes accessibles, quelle que soit la surface. Notre article sur les studios et chambres de service détaille les points à vérifier pour un petit logement.
Il ne réalise pas de mesure acoustique. Il peut toutefois observer la nature apparente des planchers, cloisons et menuiseries, et signaler ce qui mérite une vérification. Notre article sur l’isolation phonique d’un appartement donne des repères pour la visite.
Sous 96h. Le rapport certifié contient les constats photographiés, les hypothèses signalées comme telles et des préconisations. Organisée dès la signature du compromis, la visite permet d’exploiter le rapport pendant le délai de rétractation de 10 jours.
Oui, c’est conseillé : vous voyez les points relevés et posez vos questions sur place. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, l’expert peut intervenir en votre absence avec l’accord du vendeur ou de l’agence pour l’accès.
Le rapport documente l’état apparent du bien à une date donnée, ce qui aide à distinguer un défaut visible d’un défaut caché au sens de l’article 1641 du Code civil. L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). Le rapport ne constitue pas un conseil juridique.
Un expert en bâtiment indépendant, certifié et diplômé, membre du 1er réseau national d’expertise immobilière, qui compte plus de 65 experts formés notamment par l’OFIB. Il n’a aucun lien avec le vendeur ni l’agence ; ses préconisations sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Faites inspecter le bien avant de vous engager : rapport certifié sous 96h, experts indépendants. Conseillers au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
