Pavillon, maison ancienne, appartement en copropriété : avant d’acheter en Seine-et-Marne, un expert en bâtiment indépendant examine le bien de façon visuelle et non destructive. Cette page réunit les repères du département et nos quatre pages villes.
Département
En Seine-et-Marne, l’expertise avant achat se lit avec deux sujets que Géorisques fait ressortir dans nos quatre villes : l’eau et les mouvements de terrain. Melun, la préfecture, compte 15 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue et 4 à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026). L’expert vous remet un rapport certifié sous 96h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Ces données proviennent de geo.api.gouv.fr (INSEE) et de Géorisques, relevé du 17/10/2026 : elles situent le département et sa préfecture, pas votre adresse.
1 468 108 habitants
Population cumulée des communes du département selon le référentiel geo.api.gouv.fr.
507 communes
Nombre de communes rattachées au code 77 dans le référentiel géographique officiel.
Melun : 45 995 habitants
Préfecture du département et première ville de notre série.
15 arrêtés CatNat à Melun
Dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue et 4 à la sécheresse.
Ces chiffres posent le contexte. Pour un bien précis, l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse, et la visite de l’expert décrit l’état réel du bâti : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée avec un appareil, équipements en constat apparent. Le rapport certifié, remis sous 96h, classe les constats et formule des préconisations.
Avec 507 communes, le département dépasse largement nos quatre pages villes : nos experts interviennent dans toute la Seine-et-Marne. Pour une adresse hors de cette liste, contactez-nous : la méthode reste la même, seule la lecture des risques communaux change.
Chaque page ville détaille les arrêtés de catastrophe naturelle, les risques listés par Géorisques et les points que l’expert examine en priorité : choisissez celle qui correspond à l’adresse du bien.
Les quatre communes partagent dans leur liste Géorisques la crue à débordement lent de cours d’eau, les mouvements de terrain et les tassements différentiels. Elles se distinguent ailleurs : les anciennes carrières souterraines figurent dans la liste de Melun et de Chelles, le risque industriel dans celle de Meaux, et Pontault-Combault compte autant d’arrêtés liés à la sécheresse que d’arrêtés liés aux inondations.
Melun
La préfecture : 15 arrêtés CatNat, anciennes carrières souterraines listées. Voir l’expertise avant achat à Melun.
Meaux
18 arrêtés CatNat, dont 11 liés aux inondations ou coulées de boue ; risque industriel listé. Voir l’expertise avant achat à Meaux.
Chelles
28 arrêtés CatNat, dont 12 liés à la sécheresse ; anciennes carrières listées. Voir l’expertise avant achat à Chelles.
Pontault-Combault
17 arrêtés CatNat, dont 8 liés aux inondations et 8 à la sécheresse. Voir l’expertise avant achat à Pontault-Combault.
Paris (75)
Vous hésitez entre la Seine-et-Marne et la capitale ? Voir notre page expertise avant achat à Paris.
À Melun, Meaux, Chelles et Pontault-Combault, Géorisques liste l’inondation par une crue à débordement lent de cours d’eau : si le bien a une cave, un sous-sol ou un rez-de-chaussée bas, l’humidité et les traces anciennes d’eau deviennent un point d’examen prioritaire.
Une crue lente monte sur plusieurs heures ou plusieurs jours. Elle laisse le temps de se protéger, mais l’eau peut stationner dans les niveaux bas, et ses effets se lisent ensuite dans les matériaux : enduits qui se décollent, sels en surface des murs, plinthes ou huisseries dégradées, odeur de renfermé. Le nombre d’arrêtés liés aux inondations ou coulées de boue va de 8 à Pontault-Combault à 14 à Chelles (relevé du 17/10/2026).
Un arrêté reconnaît un événement sur le territoire de la commune ; il ne dit pas que la maison que vous visitez a été touchée. C’est l’état des risques, annexé à la promesse, qui indique si la parcelle se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention.
Murs des niveaux bas, pied des cloisons, sols, menuiseries basses et traces de remontée d’eau, avec une mesure d’humidité au moyen d’un appareil. Il distingue ce qu’il constate de ce qui relève d’une hypothèse.
Il ne se prononce pas sur la hauteur d’eau possible à l’adresse ni sur la conformité réglementaire du bien. Pour la cartographie, la référence reste le plan de prévention consultable en mairie et sur Géorisques.
Pour approfondir la lecture des traces d’humidité, voir notre article sur l’humidité et les remontées capillaires avant achat.
Les listes Géorisques de Melun et de Chelles mentionnent les « Affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) » : avant la promesse, renseignez-vous en mairie et lisez l’état des risques.
Le libellé désigne des vides creusés par l’homme pour extraire des matériaux, puis abandonnés. Sa présence dans la liste communale ne signifie pas qu’une carrière se trouve sous la parcelle : la liste décrit le territoire de la commune, pas votre adresse. La question se traite donc en deux temps. D’abord les documents : l’état des risques, le plan local d’urbanisme et ses annexes, l’information disponible en mairie. Ensuite la visite du bien.
Lors de la visite, l’expert observe les signes visibles qui peuvent accompagner un mouvement du sol : fissures en escalier ou obliques, portes qui frottent, dallages déformés, affaissement d’une cour ou d’une clôture. Ces signes ont d’autres causes possibles, dont les variations d’humidité des sols : le rapport le dit, et sépare constat, hypothèse et recommandation.
Si un indice de cavité est signalé ou suspecté, la vérification relève d’un bureau d’études spécialisé en géotechnique. L’expert en bâtiment ne réalise ni sondage ni étude de sol.
Leur liste Géorisques ne mentionne pas les anciennes carrières à la date du relevé. Elle cite en revanche les mouvements de terrain et les tassements différentiels, comme à Melun et à Chelles.
Les quatre communes comptent des arrêtés liés aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols : 4 à Melun, 5 à Meaux, 8 à Pontault-Combault et 12 à Chelles (relevé du 17/10/2026).
Ces arrêtés reconnaissent qu’une période de sécheresse suivie d’une réhydratation a provoqué des mouvements du sol sur la commune. Leurs années de début s’échelonnent de 1989 à 2022. Pour un acheteur, la lecture utile tient en trois points : la commune a déjà été reconnue, la parcelle n’est pas forcément concernée, et l’état réel de la maison ne se lit que sur place.
Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible. Elle ne s’applique pas à la vente d’une maison existante. Cette page n’affirme pas la zone de votre commune : l’état des risques annexé à la promesse la précise pour l’adresse.
Pour aller plus loin : vérifier le retrait-gonflement des argiles avant achat et l’étude géotechnique de la loi ELAN.
Relevé du 17/10/2026, une ligne par commune. Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire.
Le total d’arrêtés peut dépasser la somme des deux catégories : Géorisques recense aussi des arrêtés « Mouvement de terrain » et, à Meaux et à Chelles, « Glissement de terrain ». Pour lire ces arrêtés, voir notre article arrêtés de catastrophe naturelle de la commune avant achat. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse, et l’expert ne réalise pas d’étude de sol.
Vous commandez, un expert indépendant se déplace jusqu’au bien, l’inspecte de façon visuelle et non destructive, puis vous remet un rapport certifié sous 96h.
1Commande
Devis en ligne ou appel au 0 805 69 09 69. Vous indiquez l’adresse, la surface et le type de bien.
2Préparation
L’expert prend connaissance des documents disponibles : annonce, diagnostics transmis, état des risques si vous l’avez déjà.
3Visite
Inspection visuelle et non destructive : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée, équipements en constat apparent.
4Rapport
Rapport certifié à valeur juridique remis sous 96h, avec photos, constats et préconisations couvertes par une assurance décennale.
L’expert travaille pour vous seul : il est indépendant du vendeur, de l’agence et de toute entreprise de travaux. Sa mission porte sur l’état apparent du bâti. Pour le détail des points examinés, consultez notre page expertise pré-achat immobilier et la présentation de l’expert en bâtiment.
Vous pouvez assister à la visite. C’est l’occasion de poser vos questions sur place, devant le mur fissuré ou la tache au plafond, et de comprendre ce qui relève de l’entretien courant et ce qui appelle un avis complémentaire.
Le meilleur moment se situe avant la promesse ; si elle est déjà signée, le délai de rétractation de 10 jours de l’article L271-1 du CCH reste une fenêtre utile pour un acheteur non professionnel d’un logement.
Si un point vous inquiète à la visite (fissure, tache, odeur), une offre formulée sous réserve d’expertise laisse le temps de faire examiner le bien. Voir l’offre d’achat sous réserve d’expertise.
Le rapport aide à préparer les échanges avec le vendeur et à relire le dossier de diagnostic technique (article L271-4 du CCH) ainsi que l’état des risques.
Le rapport étant remis sous 96h, commandez dès la signature pour l’avoir en main avant la fin du délai. Voir délai de rétractation et expertise.
Pour toute question sur une clause ou sur vos droits, interrogez votre notaire : nous ne donnons pas de conseil juridique personnalisé. Après la vente, la garantie des vices cachés (articles 1641 et 1648 du Code civil) suppose un défaut caché, antérieur à la vente et qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ; l’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. Un examen avant achat réduit la part d’inconnu.
L’état des risques fait foi pour l’adresse : c’est lui, et non la liste communale, qui indique si la parcelle relève d’un plan de prévention ou d’une zone réglementée.
Dans nos quatre villes de Seine-et-Marne, les listes communales associent toutes l’inondation et les mouvements de terrain. Elles disent ce qui existe sur le territoire de la commune. L’état des risques fait le tri pour la parcelle. Lisez-le en vérifiant trois choses : la date du document, l’adresse et la référence cadastrale, puis les rubriques cochées.
Si une rubrique vous surprend, demandez au vendeur ou à l’agence les documents qui l’accompagnent, puis rapprochez-la de ce que l’expert a constaté sur place. Un état des risques sans rubrique cochée n’atteste pas du bon état du bâti, et un bâti en bon état n’efface pas une exposition réglementaire : les deux lectures se complètent.
Notre article lire l’état des risques et la rubrique argiles détaille cette lecture.
L’expert en bâtiment ne réalise pas les diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques relèvent d’autres intervenants.
Le dossier de diagnostic technique, prévu par l’article L271-4 du CCH, est fourni par le vendeur. L’expertise avant achat est une démarche de l’acheteur : elle porte sur l’état apparent de la construction et sur les désordres visibles, avec un regard d’ensemble. Les deux se lisent ensemble, l’une ne remplace pas l’autre.
L’expert ne démonte rien, ne fait pas de sondage destructif, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale du bien ni sur la conformité réglementaire des installations. Ses préconisations portent sur la suite à donner : surveillance, avis d’un bureau d’études, devis d’un professionnel, questions à poser au vendeur.
Si vous achetez un appartement, l’examen porte sur le logement et sur ce qui est visible des parties communes ; il ne vaut pas audit de l’immeuble. Les procès-verbaux d’assemblée générale complètent ce regard : voir lire les PV d’assemblée générale avant achat.
Pour le détail, lisez diagnostics obligatoires et expertise bâtiment. La grille de prix figure sur notre page tarifs.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Non. Aucun texte n’impose à l’acheteur une expertise du bâti, en Seine-et-Marne comme ailleurs. Le vendeur fournit le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du CCH, qui comprend l’état des risques. L’expertise est une démarche volontaire : un expert indépendant examine l’état apparent du bien et vous remet un rapport certifié sous 96h pour décider en connaissance de cause.
Oui. Check my House intervient partout en France, donc dans les 507 communes du département et pas seulement à Melun, Meaux, Chelles et Pontault-Combault. Indiquez l’adresse du bien lors de votre demande : un expert en bâtiment certifié se déplace, réalise l’inspection visuelle et non destructive, puis rédige le rapport. La méthode est identique, seule la lecture des risques communaux change.
Commencez par les documents : l’état des risques annexé à la promesse, le plan local d’urbanisme et l’information disponible en mairie. La liste communale, comme à Melun ou à Chelles, ne dit pas qu’une carrière se trouve sous votre parcelle. L’expert observe ensuite les signes visibles de mouvement. Si un doute subsiste, l’avis d’un bureau d’études géotechniques s’impose, car l’expert ne fait pas d’étude de sol.
Non. L’arrêté reconnaît des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols sur le territoire communal, pour une période donnée. Il ne désigne pas une maison. L’expert observe l’état réel du bien : fissures, déformations, portes qui frottent, jonctions d’extension. Il dit ce qu’il constate et ce qui reste une hypothèse, puis préconise la suite, par exemple l’avis d’un bureau d’études.
Non, ce n’est pas sa mission. La situation réglementaire de la parcelle figure dans l’état des risques annexé à la promesse et dans le plan de prévention consultable en mairie ou sur Géorisques. L’expert, lui, recherche sur place les traces d’humidité ou d’anciennes venues d’eau dans les niveaux bas, avec une mesure au moyen d’un appareil, et les décrit dans son rapport.
Le rapport certifié est remis sous 96h après la visite. Ce délai permet de l’avoir en main avant la signature de la promesse, ou pendant le délai de rétractation de 10 jours si vous avez déjà signé. Pour gagner du temps, commandez dès que l’offre est acceptée et transmettez les documents dont vous disposez : annonce, diagnostics, état des risques.
Non. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) sont réalisés à la demande du vendeur par des diagnostiqueurs. L’expert en bâtiment ne les refait pas. Il apporte un regard d’ensemble sur la construction : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, humidité, menuiseries. Les deux documents se lisent ensemble.
Oui, et c’est utile. Vous voyez ce que l’expert observe, vous posez vos questions devant le désordre concerné et vous comprenez ses premières remarques. Prévenez le vendeur ou l’agence pour que l’accès aux combles, au sous-sol, à la cave ou au garage soit possible le jour de la visite : un local fermé ne peut pas être examiné.
Non. Il examine la toiture depuis les points accessibles : sol, fenêtres, lucarnes, combles. Il ne monte pas sur les couvertures, ne démonte rien et ne réalise pas de sondage destructif. Si l’état de la couverture appelle un examen rapproché, son rapport le préconise, par exemple la visite d’un couvreur. Voir aussi notre article sur l’état de la toiture avant achat.
Le rapport décrit la fissure (position, orientation, ouverture) et distingue le constat de l’hypothèse sur sa cause. Selon le cas, il préconise une surveillance, l’avis d’un bureau d’études ou le devis d’un professionnel. Vous pouvez ensuite interroger le vendeur sur l’historique du désordre et sur d’éventuels travaux, factures à l’appui, avant de vous engager.
Le rapport décrit des constats et des préconisations : il peut nourrir vos échanges avec le vendeur, par exemple pour demander des devis ou des justificatifs de travaux. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale et ne donne pas de conseil financier. Notre article sur la négociation après expertise présente la démarche générale.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Décrivez le bien et son adresse : un expert indépendant vous rappelle et intervient avant votre engagement.
