Maison en pierre en centre ancien, pavillon en bord de vallée, bâtisse proche d’une falaise : dans le Lot, un expert en bâtiment indépendant inspecte le bien avant votre engagement. Ses constats, hiérarchisés dans un rapport certifié remis sous 96h, éclairent votre décision.
Lot
L’essentiel : l’expertise avant achat est une inspection visuelle et non destructive du bien par un expert indépendant, avec un rapport certifié remis sous 96h. Dans le Lot, Géorisques recense au 17/10/2026 entre 16 et 25 arrêtés de catastrophe naturelle dans les trois villes de nos pages, dont 6 à 12 liés à la sécheresse selon la commune.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre données datées situent le département avant toute visite. Elles décrivent un territoire, pas le bien que vous envisagez.
176 473 habitants
Population cumulée des communes du Lot selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026.
312 communes
Nombre de communes du département selon la même source. Notre expert se déplace dans chacune d’elles.
Cahors, 20 050 habitants
Le chef-lieu du Lot compte 20 050 habitants selon geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026.
25 arrêtés CatNat à Cahors
Dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue et 12 à la sécheresse, selon Géorisques au 17/10/2026.
Chaque page ville détaille la population, les arrêtés de catastrophe naturelle et les risques listés par Géorisques pour la commune, puis les points à regarder avant de signer.
Expertise avant achat à Cahors
Chef-lieu de 20 050 habitants, dans un méandre du Lot : 12 arrêtés sécheresse, crues du Lot et cavités citées par le DDRM.
Expertise avant achat à Figeac
9 793 habitants : crues du Célé plus vives que celles du Lot selon le DDRM, glissement de terrain de 1994, noyau médiéval protégé.
Expertise avant achat à Gourdon
4 206 habitants : bourg ancien inscrit en 1971, glissements et chutes de blocs cités par le DDRM, 6 arrêtés sécheresse.
Si votre projet concerne une autre commune, l’intervention est identique : l’expert se déplace dans tout le Lot. Pour comprendre la démarche dans son ensemble, consultez notre page expertise pré-achat immobilier, puis revenez ici pour les repères locaux.
Le dossier départemental des risques majeurs du Lot (édition 2005) indique que le Lot monte de 10 à 20 cm par heure à Cahors, tandis que le Célé peut dépasser 50 cm par heure à Figeac. Si le bien est en fond de vallée, l’expert commence par ses niveaux bas.
Le même document relève, lors de l’épisode de décembre 2003, une hauteur de 7,21 m pour le Lot à Cahors et de 3,61 m pour le Célé à Figeac, et rappelle la crue de mars 1927, retenue comme crue de référence par le plan de prévention du risque inondation du bassin du Lot amont. Il mentionne un PPRI du bassin de Cahors approuvé le 12 janvier 2004 et un PPRI Célé amont approuvé le 20 janvier 2003. Ces plans ont pu être révisés depuis : l’état des risques annexé à la promesse indique celui qui s’applique à l’adresse.
Sur place, l’expert examine caves, sous-sols, garages et rez-de-chaussée, recherche les traces d’anciennes venues d’eau, mesure l’humidité des murs et vérifie seuils, regards et évacuations. Il ne prédit pas une crue : il décrit ce que le bâti montre.
Le DDRM du Lot cite Cahors et Figeac parmi les communes exposées à l’effondrement de cavités souterraines naturelles, Gourdon parmi les communes concernées par les glissements et chutes de blocs, et signale un glissement de terrain à Figeac en janvier 1994.
Géorisques liste, pour les trois villes de nos pages, les affaissements et effondrements d’origine anthropique liés à d’anciennes carrières souterraines, les éboulements ou chutes de pierres et de blocs et le glissement de terrain. Le DDRM indique aussi que les chutes de pierres depuis les falaises qui dominent bourgs et routes font partie des événements recensés dans le département.
Si la maison est en pied de falaise, sur un coteau ou adossée au rocher, l’expert observe les murs exposés, les murs de soutènement visibles, les fissures, les déformations et l’écoulement des eaux. Il ne se prononce pas sur la stabilité d’une falaise ni sur la présence d’une cavité et recommande, si ses constats le justifient, l’avis d’un bureau d’études spécialisé.
Géorisques recense au 17/10/2026 12 arrêtés sécheresse à Cahors, 8 à Figeac et 6 à Gourdon. Ces arrêtés concernent des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Si votre projet porte sur une maison individuelle, l’expert regarde la forme, l’orientation et l’ouverture des fissures, les déformations des huisseries, les décollements entre la maison et ses annexes, les dallages et terrasses, la présence d’arbres proches et la manière dont les eaux pluviales sont évacuées. Il décrit, hiérarchise et formule une hypothèse ; il ne conclut pas sur la nature du sol.
Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. L’expert ne réalise pas d’étude de sol ; il vous dit si un avis géotechnique lui paraît utile. Notre article retrait-gonflement des argiles : que vérifier avant d’acheter complète ce point.
Les trois villes de nos pages comptent un site inscrit selon la DREAL Occitanie : les abords du Lot à Cahors (1945), un site au cœur de Figeac (1972), dont le noyau médiéval est en secteur sauvegardé, et le bourg ancien de Gourdon (1971).
Si le bien se trouve dans l’un de ces périmètres, les travaux extérieurs (façades, menuiseries, toiture) peuvent relever d’une procédure particulière. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie avant de chiffrer un projet de rénovation : cela peut influer sur les matériaux, les délais et le budget.
L’expert ne se prononce pas sur ces règles. Il décrit l’état des maçonneries, des enduits, des menuiseries et de la couverture vue depuis les points accessibles, ce qui vous permet de hiérarchiser les travaux. Pour une maison ancienne, notre article sur les pathologies de la maison en pierre ancienne décrit les points sensibles.
Relevé du 17/10/2026, commune par commune. Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant un achat aide à lire ces chiffres et à préparer vos questions au vendeur.
L’expert réalise une inspection visuelle et non destructive. Il décrit l’état apparent du bien, hiérarchise ses constats et formule des préconisations, sans démonter ni sonder.
La structure apparente (murs, planchers, fissures, déformations), les façades, la toiture vue depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité des murs avec un appareil de mesure et les équipements en constat apparent (chauffage, eau chaude, ventilation, évacuations visibles).
Il ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne fait pas de sondage destructif ni d’étude de sol, ne monte pas sur les toitures, ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations.
Pour connaître le profil des intervenants, consultez la page expert en bâtiment. Si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, notre article sur l’assainissement non collectif rappelle ce que l’expert peut et ne peut pas observer.
Vous commandez en ligne ou par téléphone, un expert en bâtiment indépendant se rend sur place, inspecte le bien de façon visuelle et non destructive, puis vous remet un rapport certifié sous 96h.
1Commande
Vous décrivez le bien (maison ou appartement, surface, adresse) et la date prévue de l’offre ou de la promesse. Un conseiller répond au 0 805 69 09 69.
2Préparation
L’expert prend connaissance des documents disponibles : annonce, diagnostics déjà fournis, état des risques, procès-verbaux d’assemblée générale si le bien est en copropriété.
3Visite
Il examine le bien des niveaux bas aux combles accessibles, façades et abords compris, et mesure l’humidité des murs.
4Rapport
Il vous remet sous 96h un rapport certifié à valeur juridique, avec ses constats, leur priorité et ses préconisations.
Le meilleur moment est avant la promesse ou le compromis. À défaut, le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation laisse une fenêtre utile.
Vous formulez votre offre en connaissance de cause et pouvez faire chiffrer les travaux préconisés. Notre article sur l’offre d’achat sous réserve d’expertise détaille cette option.
Les constats nourrissent la discussion avec le vendeur avant l’avant-contrat. L’expert ne se prononce pas sur le prix : il décrit l’état du bien.
Le délai de 10 jours court à compter du lendemain de la remise de l’acte. Commandez dès la signature pour recevoir le rapport à temps. Notre article sur le délai de rétractation précise ce calendrier.
L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) et doit être annexé à la promesse. C’est lui qui fait foi pour l’adresse, pas la liste communale.
Vérifiez d’abord la parcelle et la date du document. Regardez ensuite les plans de prévention mentionnés (inondation, mouvements de terrain), l’exposition au retrait-gonflement des argiles, la zone de sismicité et le potentiel radon. Comparez avec la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune et demandez au vendeur si le bien a fait l’objet d’une indemnisation.
Si une rubrique vous paraît incomplète ou en décalage avec ce que vous observez, signalez-le avant de signer. L’expert relie ses constats aux risques mentionnés mais ne remplace ni le diagnostiqueur ni les services de l’État. Notre article sur la lecture de l’état des risques propose une méthode.
Le rapport distingue ce qui a été constaté, ce qui reste une hypothèse et ce qui est recommandé. Cette hiérarchie vous aide à décider sans dramatiser ni minimiser.
Un constat prioritaire (fissure ouverte sur un mur porteur, infiltration active, charpente dégradée) appelle un avis ou un devis d’entreprise avant de signer. Un constat d’entretien se planifie après l’achat. Une hypothèse signale qu’une investigation complémentaire serait utile.
Les préconisations de l’expert sont couvertes par une assurance décennale. Le rapport certifié, à valeur juridique, fixe l’état apparent du bien à une date donnée, ce qui peut compter si un défaut non visible apparaissait ensuite (articles 1641 et 1648 du Code civil). Pour la grille applicable, consultez notre page tarifs ou contactez-nous.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. L’intervention couvre les 312 communes du département, de Cahors aux plus petits villages. Le déroulement est identique partout : prise de rendez-vous, visite, inspection visuelle et non destructive, puis rapport certifié remis sous 96h. Indiquez l’adresse exacte et la date de signature prévue pour que la visite s’intègre à votre calendrier.
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) forment le dossier de diagnostic technique exigé par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. L’expertise avant achat est une démarche volontaire et distincte : elle décrit l’état apparent du bâti, ses désordres visibles et les travaux à prévoir.
Oui. Si la maison est ancienne et bâtie en pierre, l’expert regarde l’état des joints, des enduits, des linteaux, des pieds de murs et l’humidité mesurée dans les maçonneries. Il observe la charpente et la couverture depuis les points accessibles. Ses constats vous aident à distinguer l’entretien courant des travaux prioritaires avant de signer.
Non. Le rapport décrit les traces visibles : auréoles, dépôts, enduits dégradés, humidité mesurée. L’exposition de l’adresse figure dans l’état des risques annexé à la promesse, qui mentionne les plans de prévention applicables. Les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, consultables sur Géorisques, complètent cette lecture.
Oui. L’expert examine les murs exposés, les fissures, les murs de soutènement visibles et l’écoulement des eaux. Il ne se prononce pas sur la stabilité de la falaise, qui relève d’études spécialisées. Le DDRM du Lot rappelle que les chutes de pierres depuis les falaises font partie des événements recensés dans le département.
Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie avant de chiffrer des travaux extérieurs : façades, menuiseries et toiture peuvent relever d’une procédure particulière. L’expert décrit l’état des ouvrages et hiérarchise les travaux, sans se prononcer sur les règles d’urbanisme applicables.
Non. Un arrêté de catastrophe naturelle concerne la commune, pas un bien en particulier. L’expert examine les fissures éventuelles, les déformations et les abords, puis formule une hypothèse sur leur origine. S’il soupçonne un mouvement lié au sol, il recommande un avis géotechnique avant de vous engager.
Ce n’est pas obligatoire. Votre présence permet d’échanger avec l’expert sur place, mais le rapport est rédigé pour être compris sans vous. Si vous achetez une résidence secondaire depuis une autre région, l’expert intervient avec la personne qui donne accès au bien et vous explique ses constats par téléphone.
Le rapport décrit l’état apparent du bien et les travaux préconisés. Vous pouvez faire chiffrer ces travaux par des entreprises et utiliser les devis dans votre discussion avec le vendeur. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale et ne fixe pas de prix : il fournit des constats sur lesquels appuyer votre décision.
Oui. L’expert observe les abords visibles : murs de soutènement, terrasses, plages de piscine, escaliers extérieurs, écoulement des eaux. Il ne teste pas l’étanchéité d’une piscine ni ses équipements au-delà du constat apparent. Notre article sur piscine, terrain et murs de soutènement détaille ces points.
Si un défaut caché, antérieur à la vente et rendant le bien impropre à l’usage apparaît, l’acheteur dispose de deux ans à compter de sa découverte pour agir (articles 1641 et 1648 du Code civil). Le rapport certifié, daté, documente l’état apparent du bien au moment de l’achat.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Demandez votre devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) : un expert en bâtiment indépendant examine le bien et vous remet son rapport certifié sous 96h.
