À Cahors, la ville s’est bâtie dans un méandre du Lot, contre une falaise rocheuse : crues, sécheresses et cavités font partie du contexte d’un achat. Un expert en bâtiment indépendant inspecte le bien et vous remet sous 96h un rapport certifié.
Cahors
L’essentiel : au 17/10/2026, Géorisques recense à Cahors 25 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue et 12 à la sécheresse. L’expertise avant achat décrit l’état apparent du bien avant votre engagement ; l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre informations vérifiées situent la commune avant la visite. Elles décrivent la ville, pas votre futur logement.
20 050 habitants
Population de la commune selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026. Cahors est le chef-lieu du Lot.
25 arrêtés CatNat
Dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue et 12 à la sécheresse, selon Géorisques au 17/10/2026.
Tassements et carrières
Géorisques liste les tassements différentiels, les anciennes carrières souterraines, les chutes de blocs et le glissement de terrain.
Rapport sous 96h
Le rapport certifié, à valeur juridique, vous est remis sous 96h après la visite, avec des préconisations hiérarchisées.
La fiche DREAL du site inscrit des abords du Lot décrit Cahors installée dans un méandre serré de la rivière, contre une falaise rocheuse. Le DDRM du Lot (édition 2005) indique que le Lot y monte de 10 à 20 cm par heure en crue.
Le même DDRM rappelle la crue de mars 1927 et relève une hauteur de 7,21 m à Cahors lors de l’épisode de décembre 2003. Il mentionne un plan de prévention du risque inondation du bassin de Cahors, approuvé le 12 janvier 2004 pour six communes. Géorisques recense 10 arrêtés de catastrophe naturelle liés aux inondations ou coulées de boue à Cahors, le dernier épisode ayant débuté en 2026. L’état des risques annexé à la promesse indique ce qui s’applique à l’adresse.
Si le bien est proche des quais ou en rez-de-chaussée bas, l’expert commence par les caves, garages et pièces basses. Il cherche les traces d’anciennes venues d’eau, mesure l’humidité des murs, observe l’état des enduits en pied de mur, des seuils et des évacuations. Il ne prédit pas une crue : il décrit ce que le bâti montre.
Cahors compte 12 arrêtés sécheresse, avec des épisodes ayant débuté en 1989, 1991, 1992, 1993, 2011, 2015, 2017, 2018, 2019 et 2022. Le DDRM du Lot citait déjà Cahors parmi les communes concernées par le retrait-gonflement des argiles.
Ces arrêtés concernent des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Si votre projet porte sur une maison individuelle, l’expert regarde les fissures en façade et à l’intérieur (forme, orientation, ouverture), les portes et fenêtres qui frottent, les décollements entre la maison et un garage ou une véranda, l’état des terrasses et la présence d’arbres proches.
Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. L’expert ne réalise pas d’étude de sol : il dit si un avis géotechnique lui paraît utile. Notre article sur l’achat d’une maison sinistrée par la sécheresse détaille les questions à poser.
Le DDRM du Lot cite Cahors parmi les communes exposées à l’effondrement de cavités souterraines naturelles, et Géorisques liste pour la commune les affaissements liés à d’anciennes carrières, les éboulements ou chutes de blocs et le glissement de terrain.
La fiche DREAL décrit des coteaux non bâtis autour de la ville, avec le Pech d’Angély au sud-ouest et le mont Saint-Cyr au sud-est. Si le bien est sur un coteau, en pied de falaise ou au-dessus d’une cave creusée, l’expert observe les murs de soutènement visibles, les fissures, les déformations, les affaissements de dallage et l’écoulement des eaux.
Il ne réalise ni sondage ni étude de sol, ne se prononce pas sur la présence d’une cavité ni sur la stabilité d’une paroi rocheuse. Si ses constats le justifient, il recommande l’avis d’un bureau d’études spécialisé avant de signer.
25 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue (épisodes ayant débuté en 1982, 1989, 1993, 1996, 1999, 2003, 2010, 2021, 2023 et 2026) et 12 à la sécheresse. Les autres relèvent des libellés « Tempête » et « Mouvement de Terrain ».
Risques listés pour la commune : mouvement de terrain, affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines), éboulement ou chutes de pierres et de blocs, glissement de terrain, tassements différentiels, feu de forêt, rupture de barrage et transport de marchandises dangereuses.
Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant un achat explique comment les rapprocher de l’historique du bien.
L’inspection est visuelle et non destructive. Elle porte sur l’état apparent du bien, de la cave aux combles accessibles.
Structure apparente (murs, planchers, fissures, déformations), façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité des murs avec un appareil de mesure, équipements en constat apparent. Si le bien est en centre ancien, il regarde aussi les enduits, les joints et les planchers bois.
Il ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne fait pas de sondage destructif ni d’étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations.
Si le bien est un appartement ancien, notre article sur les points de vérification d’un appartement ancien complète ce panorama. La page expert en bâtiment présente les intervenants.
Commandez l’expertise avant de signer la promesse ou, au plus tard, dès sa signature : le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) laisse le temps de recevoir le rapport, remis sous 96h après la visite.
1Visite du bien
Repérez la position du bien par rapport à la rivière et au coteau, l’état des caves et des façades.
2Commande
Décrivez le bien et la date de signature prévue, en ligne ou au 0 805 69 09 69.
3Expertise
Visite puis rapport certifié sous 96h, constats hiérarchisés.
4Décision
Signer, négocier sur la base de devis d’entreprises, ou renoncer dans le délai légal.
L’expert intervient à Cahors, dans les communes voisines et dans tout le Lot, avec la même méthode.
Pour comparer avec d’autres villes du département, consultez nos pages expertise avant achat à Figeac, où le DDRM décrit des crues du Célé plus vives que celles du Lot, et expertise avant achat à Gourdon, bourg ancien inscrit depuis 1971. La page expertise avant achat dans le Lot rassemble les repères du département.
La page expertise pré-achat immobilier présente le service dans son ensemble, la page tarifs détaille la grille et la page contact vous permet de nous écrire.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. L’expert se déplace à l’adresse du bien, en centre ancien comme sur les coteaux, ainsi que dans les communes voisines et dans tout le Lot. La méthode reste identique : inspection visuelle et non destructive, mesure de l’humidité des murs, rapport certifié remis sous 96h. Indiquez la date de signature prévue pour caler la visite.
L’état des risques annexé à la promesse mentionne les plans de prévention qui s’appliquent à l’adresse. Le DDRM du Lot (édition 2005) cite un PPRI du bassin de Cahors approuvé le 12 janvier 2004 ; ce plan a pu évoluer depuis. Le service urbanisme de la mairie peut vous indiquer le document en vigueur.
Pas forcément. Une cave enterrée présente une humidité qui peut rester normale. L’expert la mesure, cherche son origine apparente (infiltration, condensation, remontée, venue d’eau ancienne) et classe le constat selon sa priorité. Si l’humidité gagne les pièces habitables, il recommande un avis d’entreprise avant de signer.
Non, un arrêté porte sur la commune, pas sur un bien. Il signale que des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols ont été reconnus. Demandez au vendeur si le bien a été indemnisé, lisez l’état des risques et laissez l’expert examiner fissures et déformations.
Il décrit la fissure (forme, orientation, ouverture, localisation) et formule une hypothèse, sans conclure sur la nature du sol. Une fissure peut venir d’un retrait des matériaux, d’un défaut de construction ou d’un mouvement de terrain. S’il soupçonne une cause liée au sol, il recommande un avis géotechnique.
Oui. L’expert examine les parties privatives et ce qui est accessible des parties communes : escalier, façades visibles, caves. Il relève fissures, humidité, état des planchers et des menuiseries. Les procès-verbaux d’assemblée générale indiquent si des travaux ont été votés ; l’expert vous aide à formuler les questions au syndic.
La fiche DREAL indique que les abords du Lot à Cahors constituent un site inscrit depuis 1945. Les travaux extérieurs peuvent relever d’une procédure particulière : renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie avant de chiffrer un projet. L’expert ne se prononce pas sur ces règles.
L’expert observe la couverture depuis les points accessibles (rue, cour, fenêtres) sans monter sur le toit, et examine la charpente et les combles accessibles. Si la couverture n’est pas visible, il le précise et peut préconiser l’intervention d’un couvreur. Notre article sur l’état de la toiture avant achat détaille ces limites.
Non. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) composent le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. L’expertise avant achat est complémentaire : elle décrit l’état apparent du bâti et les travaux préconisés.
Idéalement avant l’offre ou avant la promesse. Après la signature de la promesse, le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) laisse une fenêtre : commandez dès la signature, le rapport étant remis sous 96h après la visite.
Le rapport certifié, à valeur juridique, décrit les constats pièce par pièce, leur niveau de priorité et les préconisations de l’expert, couvertes par une assurance décennale. Il distingue constats et hypothèses. Daté, il documente l’état apparent du bien au moment de l’achat (articles 1641 et 1648 du Code civil sur les vices cachés).
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Demandez votre devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) : un expert indépendant inspecte le bien et vous remet son rapport certifié sous 96h.
