Expertise avant achat immobilier à Paris (75)

Si vous achetez un appartement, vous achetez aussi une quote-part de l’immeuble : l’expert regarde donc le logement et l’état apparent des parties communes accessibles.

Le jour de la visite, l’expert examine l’appartement pièce par pièce : planchers et plafonds, cloisons, menuiseries, traces d’humidité mesurées avec un appareil, ventilation, équipements en constat apparent. Il note aussi ce qu’il peut voir de l’immeuble : cage d’escalier, cour, caves lorsqu’elles sont ouvertes, façades depuis la rue ou la cour, couverture vue depuis les points accessibles. Il ne monte pas sur la toiture et n’ouvre aucun ouvrage.

Ce regard sur l’immeuble a un intérêt direct pour votre budget. Des fissures en façade, des descentes d’eau pluviale fuyardes ou une cage d’escalier marquée par des infiltrations peuvent annoncer des travaux votés plus tard en assemblée générale. Le rapport distingue ce qui relève du constat (ce que l’expert a vu), de l’hypothèse (ce que cela peut indiquer) et de la recommandation (ce qu’il conseille de faire vérifier ou d’anticiper).

Pour compléter l’examen, demandez au vendeur les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien. Notre article sur la lecture des PV d’assemblée générale avant achat explique où chercher les travaux évoqués, votés ou reportés, et celui consacré à l’état des parties communes détaille ce que l’expert peut en tirer.

Si l’immeuble est ancien

Si le bâtiment est ancien, l’expert s’attarde sur les signes visibles de fatigue des planchers (flèche, fissures de plafond, cloisons déformées), sur les salles d’eau ajoutées après coup et sur la ventilation des pièces humides. Ces constats restent visuels : il ne sonde pas les structures.

Si l’immeuble est récent

Si la construction est plus récente, l’attention se porte sur les façades, les balcons, les joints de menuiseries, les traces d’infiltration en sous-face et l’état apparent des équipements privatifs.

La Ville de Paris et la Préfecture de région documentent d’anciennes carrières souterraines et des secteurs de dissolution du gypse : l’Inspection générale des carrières renseigne les acquéreurs sur ce point.

Selon la Ville de Paris, le sous-sol parisien a été exploité pour le calcaire lutétien au sud et pour le gypse au nord. L’Inspection générale des carrières, créée le 4 avril 1777 et rattachée à la Ville de Paris depuis 1968, inspecte environ 280 km de galeries. La Ville cite comme arrondissements concernés les 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e au sud, et les 9e, 10e, 18e, 19e et 20e au nord.

La Préfecture de la région Île-de-France mentionne deux périmètres de risques arrêtés au titre de l’ancien article R. 111-3 du code de l’urbanisme : l’un du 25 février 1977 pour la dissolution du gypse, l’autre du 19 mars 1991 pour les anciennes carrières. La base GASPAR recense par ailleurs un arrêté de catastrophe naturelle pour mouvement de terrain, débutant en 1999. Le risque de mouvement de terrain ne figure toutefois pas dans la liste Géorisques des risques de la commune consultée le 17/10/2026 : seuls l’état des risques de l’adresse et les renseignements de l’Inspection générale des carrières permettent de situer un immeuble précis.

L’expert en bâtiment ne réalise pas d’étude de sol et ne descend pas dans les galeries. Ce qu’il apporte est différent : il relève les désordres visibles qui peuvent traduire un mouvement de la structure (fissures en escalier, portes qui frottent, planchers en pente, fissures traversantes en façade) et vous indique, le cas échéant, quel professionnel consulter. Si l’adresse se trouve dans un secteur signalé, l’Inspection générale des carrières reçoit les demandes écrites des particuliers et les accueille sur place, selon les informations publiées par la Ville de Paris.

L’expertise avant achat est une inspection visuelle et non destructive du bien, suivie d’un rapport certifié à valeur juridique remis sous 96h avec préconisations.

Le détail poste par poste figure dans notre guide de l’expertise pré-achat. Pour un appartement ou une maison à Paris, la visite couvre en pratique les points suivants.

• Structure apparente : murs, planchers et plafonds visibles, fissures, déformations.
• Façades et couverture vues depuis les points accessibles, sans montée sur la toiture.
• Charpente et combles lorsqu’ils sont accessibles, notamment dans une maison ou un dernier étage.
• Menuiseries : état, fonctionnement, étanchéité apparente.
• Humidité mesurée à l’appareil sur les murs, en cave et dans les pièces d’eau.
• Équipements (électricité, plomberie, chauffage, ventilation) en constat apparent.

L’expert ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne pratique aucun sondage destructif ni étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale du bien ni sur la conformité réglementaire des installations. Il peut en revanche vous aider à lire les diagnostics fournis par le vendeur au regard de ce qu’il a observé. Pour connaître son profil et ses méthodes, consultez la page expert en bâtiment.

Paris n’a pas de page départementale distincte : nos experts interviennent aussi dans les trois départements limitrophes, chacun présenté sur sa propre page.

Si votre recherche s’étend au-delà du périphérique, consultez nos pages consacrées à l’expertise avant achat dans les Hauts-de-Seine (92), à l’expertise avant achat en Seine-Saint-Denis (93) et à l’expertise avant achat dans le Val-de-Marne (94). Chacune reprend les données Géorisques des principales communes et renvoie vers leurs pages villes, par exemple Boulogne-Billancourt, Montreuil ou Saint-Maur-des-Fossés.

Pour un autre secteur, la page expertise avant achat immobilier par département recense l’ensemble des départements couverts. Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière, intervient partout en France avec plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB.