Appartement en grand ensemble, pavillon, maison de village : à Sarcelles, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement et adapte sa visite à l’époque de construction, de l’immeuble des années 1960 à la maison ancienne.
Ville
À Sarcelles, l’expertise avant achat se lit avec l’eau et l’époque du bâti : la commune compte 20 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 14 liés aux inondations ou coulées de boue et 5 à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026), et un grand ensemble construit entre 1954 et 1976. Rapport certifié sous 96h. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Données geo.api.gouv.fr (INSEE) et Géorisques, relevé du 17/10/2026, à l’échelle communale.
59 173 habitants
Population de la commune selon le référentiel geo.api.gouv.fr.
20 arrêtés CatNat
14 inondations ou coulées de boue (de 1983 à 2018), 5 sécheresse (1989, 1991, 2005, 2006, 2020), 1 mouvement de terrain (1999).
Risques listés
Inondation, mouvement de terrain, tassements différentiels, transport de marchandises dangereuses.
Rapport sous 96h
Rapport certifié à valeur juridique, préconisations couvertes par une assurance décennale.
Sarcelles fait partie des communes présentées sur notre page expertise avant achat dans le Val-d’Oise.
Si vous achetez un appartement dans un immeuble du grand ensemble, l’expert examine le logement, puis les façades visibles, les balcons et les parties communes accessibles, et vous indique les documents de copropriété à lire.
Selon la base PSS-archi, qui renvoie à la notice Mérimée EA95000004, le grand ensemble de Sarcelles a été construit entre 1954 et 1976 par les architectes-urbanistes Roger Boileau et Jacques-Henri Labourdette, comptait 12 368 logements à l’origine et a reçu le label Patrimoine du XXe siècle en 2008.
Sur un immeuble en béton de cette époque, l’expert relève les signes visibles : épaufrures, éclats laissant apparaître des armatures, traces de rouille, fissures, infiltrations en sous-face de balcon, état des joints de menuiseries et des garde-corps. Il ne fait ni prélèvement ni sondage ; s’il suspecte un désordre structurel, il recommande l’avis d’un bureau d’études. Voir notre article sur les copropriétés des années 1960 et 1970.
Les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux indiquent si un ravalement, une isolation par l’extérieur, une réfection d’étanchéité ou un remplacement des menuiseries sont votés ou envisagés. Voir notre guide sur le plan pluriannuel de travaux.
Avec 14 arrêtés inondations ou coulées de boue, Sarcelles a un historique d’eau à prendre en compte pour tout bien avec sous-sol, garage enterré, cave ou rez-de-chaussée bas.
Ces arrêtés concernent des épisodes débutés en 1983, 1984 (deux), 1987, 1992 (deux), 1993, 1994, 1999 (deux), 2003, 2016 (deux) et 2018 (Géorisques, relevé du 17/10/2026). Ils décrivent la commune ; pour un bien précis, l’état des risques annexé à la promesse fait foi.
L’expert observe les pentes des abords, les descentes de garage, les seuils, grilles et regards, l’état des descentes d’eaux pluviales, mesure l’humidité en sous-sol et en pied de murs, et recherche les traces d’eau anciennes : auréoles, enduits refaits, plinthes gonflées, dépôts. Dans un immeuble, il examine les caves et locaux en sous-sol accessibles. Voir notre article sur le sous-sol et le vide sanitaire.
Si vous achetez une maison, l’expert accorde une attention particulière aux fissures : Sarcelles compte 5 arrêtés sécheresse, pour des épisodes débutés en 1989, 1991, 2005, 2006 et 2020, et Géorisques liste les tassements différentiels.
Les arrêtés sécheresse concernent les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L’expert relève la forme, l’ouverture et le caractère traversant des fissures, les portes qui frottent, les sols qui penchent, les dallages décollés, la proximité d’arbres et la gestion des eaux pluviales.
Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. L’exposition de l’adresse figure dans l’état des risques. Voir notre article sur l’état des risques et les argiles.
Relevé du 17/10/2026, exposition communale et non parcellaire.
L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse. L’expert ne réalise pas d’étude de sol.
Posez ces questions par écrit au vendeur, ou au syndic pour un appartement : elles complètent l’état des risques et orientent la visite.
L’expert confronte les réponses à ses constats. Voir notre guide pour lire les PV d’assemblée générale.
Inspection visuelle et non destructive, rapport certifié sous 96h avec préconisations couvertes par une assurance décennale.
Logement
Structure apparente, fissures, menuiseries, humidité mesurée à l’appareil, ventilation, équipements en constat apparent.
Immeuble
Façades et balcons visibles, hall, escaliers, caves, toiture vue depuis les points accessibles. Voir les parties communes.
Maison
Façades, toiture depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, abords, sous-sol. Voir notre guide de l’expertise pré-achat.
Hors mission
Pas de diagnostics obligatoires, de démontage, de sondage, d’étude de sol, d’accès aux toitures, d’avis de valeur ou de conformité.
Commandez l’expertise entre l’offre et la promesse ; à défaut, pendant le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Demandez l’état des risques et, pour un appartement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale dès la visite. Après l’offre, l’expert visite le bien et vous remet son rapport certifié sous 96h. Si la promesse est signée, organisez la visite dans les premiers jours du délai. Voir l’offre sous réserve d’expertise.
Avant la visite, rassemblez ce que vous avez : annonce, plans, dossier de diagnostic technique avec l’état des risques, factures de travaux, appels de fonds récents pour un appartement. Ces documents permettent à l’expert d’orienter sa visite, sans que leur absence empêche l’expertise.
Après la remise du rapport, l’expert reste disponible pour commenter ses constats. Vous pouvez alors signer, demander des justificatifs au vendeur ou au syndic, ou exercer votre droit de rétractation si la promesse est déjà signée. La décision vous appartient.
Nos experts interviennent à Sarcelles et dans tout le Val-d’Oise.
Pour comparer, consultez l’expertise avant achat à Argenteuil, couverte par un plan de prévention des mouvements de terrain, l’expertise avant achat à Cergy, qui compte 11 arrêtés sécheresse, et l’expertise avant achat à Pontoise, le chef-lieu.
Repères du département : expertise avant achat dans le Val-d’Oise. Département voisin : expertise avant achat dans l’Oise. Tarifs : nos tarifs ; question : contact.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
L’état du logement, puis celui de l’immeuble : façades et balcons visibles, hall, escaliers, caves, traces d’infiltration. Les documents de copropriété comptent autant : procès-verbaux d’assemblée générale, plan pluriannuel de travaux, diagnostic technique global s’il existe. L’expert relie ces documents à ce qu’il constate, sans se prononcer sur la conformité de l’immeuble ni sur la valeur du lot.
Ils signalent en général une corrosion des armatures, qui gonflent et font éclater le béton d’enrobage. La gravité dépend de l’étendue et de l’évolution. L’expert décrit ce qu’il voit sans prélèvement ni sondage, et recommande l’avis d’un bureau d’études s’il suspecte un désordre structurel. Les PV d’assemblée générale indiquent si des travaux sont prévus.
Ce label, attribué en 2008 au grand ensemble selon la notice Mérimée relayée par PSS-archi, reconnaît un intérêt architectural. Il ne remplace pas l’examen de l’état du bâti. Pour connaître les éventuelles règles applicables aux travaux de façade, interrogez la mairie et le syndic. L’expert, lui, décrit l’état apparent de l’immeuble et du logement.
Ils reconnaissent des inondations ou coulées de boue à l’échelle de la commune, entre 1983 et 2018 ; ils ne désignent pas les biens touchés. L’état des risques annexé à la promesse indique l’exposition de l’adresse. Demandez au vendeur ou au syndic si le bien ou les caves ont été touchés, et faites examiner les sous-sols par l’expert.
Il s’agit de mouvements du sol qui ne sont pas uniformes sous un bâtiment, et qui peuvent provoquer des fissures ou des déformations. La liste Géorisques concerne la commune, pas votre parcelle. L’expert recherche les signes visibles sur le bâti et recommande l’avis d’un bureau d’études si ses constats le justifient.
Aucune étude de sol n’est imposée pour la vente d’une maison existante. La loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Si l’expert constate des désordres qui le justifient, il recommande l’avis d’un bureau d’études.
Il examine les caves et locaux en sous-sol lorsqu’ils sont accessibles : traces d’eau, fissures, état apparent des maçonneries et des canalisations, ventilation. Ces observations renseignent sur l’état général de l’immeuble et sur son historique face à l’eau. Il ne démonte rien et ne se prononce pas sur la conformité des installations.
Oui. L’expert examine le logement, les menuiseries, les traces d’infiltration en façade ou en plafond, l’humidité et la ventilation, puis les parties communes accessibles, dont les paliers, escaliers et caves. Si l’appartement est au dernier étage, il recherche les signes d’infiltration depuis la toiture-terrasse. Voir notre article sur l’appartement au dernier étage.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est conseillé : l’expert vous montre sur place ses constats et répond à vos questions. Si vous êtes absent, l’agent ou le vendeur donne accès au bien et l’expert vous rappelle après la visite. Le rapport certifié, avec photos et préconisations, vous est remis sous 96h dans tous les cas.
Non. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) sont fournis par le vendeur dans le dossier de diagnostic technique. L’expertise avant achat, que vous commandez, porte sur l’état technique global du bâti, constaté de façon visuelle et non destructive. Les deux se complètent et se lisent ensemble.
Si vous êtes un acheteur non professionnel d’un logement, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse signée (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport remis sous 96h laisse le temps de décider. Consultez votre notaire pour votre situation.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Indiquez-nous l’adresse et votre calendrier : un expert indépendant visite le bien et vous remet son rapport certifié sous 96h.
