Maison ancienne du centre sur caves, appartement en immeuble de pierre, pavillon en périphérie : à Pontoise, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement, avec une attention particulière à ce qui se trouve sous le rez-de-chaussée.
Ville
À Pontoise, l’expertise avant achat d’un bien ancien commence par les caves : le centre historique est bâti sur un plateau calcaire où neuf cents cavités ont été répertoriées, selon le livret « Laissez-vous conter les souterrains de Pontoise ». La commune compte 13 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 7 liés aux inondations ou coulées de boue, aucun à la sécheresse, et 6 à des mouvements, glissements ou effondrements de terrain (Géorisques, relevé du 17/10/2026). Rapport certifié sous 96h. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Données geo.api.gouv.fr (INSEE) et Géorisques, relevé du 17/10/2026, à l’échelle communale.
31 970 habitants
Population de la commune selon geo.api.gouv.fr. Pontoise est le chef-lieu du Val-d’Oise.
13 arrêtés CatNat
7 inondations ou coulées de boue (de 1993 à 2018), aucun sécheresse, 6 mouvements, glissements ou effondrements de terrain (de 1992 à 2001).
900 cavités
Répertoriées sur environ 20 % du territoire communal, concentrées sous le centre ancien, selon le livret de la Ville d’art et d’histoire.
Rapport sous 96h
Rapport certifié à valeur juridique, préconisations couvertes par une assurance décennale.
Pontoise fait partie des communes présentées sur notre page expertise avant achat dans le Val-d’Oise, qui réunit les repères du département.
Si vous achetez une maison ou un immeuble du centre ancien, partez du principe qu’il peut avoir une cave, parfois sur plusieurs niveaux : le livret de la Ville indique que la grande majorité des maisons du centre ancien en possède une, et que les caves peuvent se répartir jusqu’à trois niveaux.
Selon ce livret, publié dans le cadre du label Ville d’art et d’histoire obtenu en mars 2006, le centre historique est édifié sur un plateau calcaire. L’extraction de la pierre, d’abord à ciel ouvert à l’époque gallo-romaine, devient souterraine vers le XIIIe siècle ; les cavités ont ensuite servi de caves, de dépôts et de refuges. Neuf cents cavités ont été répertoriées sur environ 20 % du territoire communal.
Le même document cite des affaissements survenus rue Thiers et rue Alexandre-Prachay dans les années 1980, et indique que les affaissements sont essentiellement liés à une forte quantité d’eau ou à un manque d’entretien du propriétaire. Il précise qu’un service municipal de prévention des risques, avec l’Inspection générale des carrières, est chargé de l’application du plan de prévention des risques et répond aux questions des habitants sur l’instabilité du sous-sol.
Lorsque la cave est accessible et sûre, l’expert l’examine comme une partie du bâtiment à part entière : voûtes, piliers, parois, traces d’eau, ventilation, accès.
Il observe les fissures sur les voûtes et les parois, les blocs déplacés ou les chutes de pierres, les piliers et leur état apparent, les venues d’eau, les dépôts et l’humidité qu’il mesure à l’appareil, les remblais ou maçonneries de comblement visibles, et la ventilation. Il relève aussi l’arrivée des descentes d’eaux pluviales et des évacuations au-dessus de la cave, puisque l’eau est citée par la Ville comme un facteur d’affaissement.
Il ne descend pas dans des cavités non aménagées ou dangereuses, ne sonde pas les parois et ne se prononce pas sur la stabilité d’ensemble du sous-sol. Si ses constats le justifient, il recommande l’avis d’un bureau d’études ou un contact avec le service municipal de prévention des risques. Notre article sur le sous-sol et le vide sanitaire complète ce point.
Outre ses 7 arrêtés inondations, Pontoise compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle liés aux mouvements de terrain : 1992, 1993 (glissement de terrain), 1995 (effondrement ou affaissement), 1999 et deux en 2001 (Géorisques, relevé du 17/10/2026).
Ces arrêtés reconnaissent des phénomènes à l’échelle communale ; ils ne localisent pas les biens touchés. Pour un bien précis, la vérification se fait par l’état des risques annexé à la promesse, le plan de prévention des risques et les informations du service municipal. Pendant la visite, l’expert recherche les indices visibles d’un mouvement : fissures obliques ou traversantes, linteaux fissurés, planchers qui penchent, portes qui frottent, désordres sur les murs de clôture ou de soutènement.
Pontoise ne compte aucun arrêté sécheresse selon Géorisques. Si le bien présente des fissures, l’expert les qualifie en tenant compte du contexte du sous-sol et de l’âge de la construction.
Les 7 arrêtés inondations ou coulées de boue de Pontoise concernent des épisodes débutés en 1993, 1995 (deux), 1999, 2001, 2007 et 2018 ; Géorisques liste l’inondation parmi les risques de la commune.
Si le bien est en contrebas d’une rue en pente ou dispose d’un accès de cave depuis l’extérieur, l’expert observe le chemin de l’eau : pentes, seuils, grilles, regards, descentes d’eaux pluviales. Il mesure l’humidité en pied de murs et en sous-sol. Dans une ville bâtie sur caves, la maîtrise des eaux pluviales intéresse à la fois l’humidité et la stabilité.
Relevé du 17/10/2026, exposition communale et non parcellaire.
L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse. L’expert ne réalise pas d’étude de sol.
Dans le centre ancien, posez par écrit des questions précises sur la cave et le sous-sol : les réponses complètent l’état des risques et orientent la visite.
L’expert confronte ces réponses à ses constats. Voir notre article pour éviter un litige de vice caché.
Inspection visuelle et non destructive, rapport certifié sous 96h avec préconisations couvertes par une assurance décennale.
Structure apparente, fissures, façades et joints, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, caves accessibles, menuiseries, humidité mesurée à l’appareil, équipements en constat apparent. Voir notre guide de l’expertise pré-achat.
Pas de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), pas de démontage, pas de sondage ni d’étude de sol, pas d’exploration de cavités non aménagées, pas d’accès aux toitures, pas d’avis sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire.
Commandez l’expertise entre l’offre et la promesse ; à défaut, pendant le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
1Visite
Demandez l’état des risques et l’accès aux caves.
2Offre
Prévoyez le temps de l’expertise et, si besoin, d’un contact avec le service municipal. Voir l’offre sous réserve d’expertise.
3Expertise
Visite par un expert indépendant, rapport certifié sous 96h.
4Décision
Signature, questions complémentaires ou rétractation.
Nos experts interviennent à Pontoise et dans tout le Val-d’Oise.
Pour comparer, consultez l’expertise avant achat à Cergy, commune voisine de la ville nouvelle qui compte 11 arrêtés sécheresse, l’expertise avant achat à Argenteuil, couverte par un plan de prévention des mouvements de terrain, et l’expertise avant achat à Sarcelles.
Repères du département : expertise avant achat dans le Val-d’Oise. Département voisin : expertise avant achat dans les Yvelines. Tarifs : nos tarifs ; question : contact.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Le livret de la Ville d’art et d’histoire indique que la grande majorité des maisons du centre ancien possède une cave, parfois sur plusieurs niveaux. Pour un bien donné, vérifiez sur place et dans l’acte de propriété. L’expert examine les caves accessibles et sûres, observe leurs voûtes, parois et traces d’eau, et vous indique si un avis complémentaire est utile.
Tout dépend de la nature, de l’étendue et de l’évolution des désordres. Une fissure ancienne et stable n’a pas la même portée que des blocs déplacés ou une voûte déformée. L’expert décrit ce qu’il voit et formule une hypothèse ; s’il suspecte une instabilité, il recommande l’avis d’un bureau d’études ou un contact avec le service municipal de prévention des risques.
Selon le livret de la Ville, un service municipal de prévention des risques, avec l’Inspection générale des carrières, est chargé de l’application du plan de prévention des risques et répond aux questions des habitants sur l’instabilité du sous-sol. Votre notaire peut aussi vous accompagner. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Les 6 arrêtés de Pontoise reconnaissent des phénomènes à l’échelle de la commune, entre 1992 et 2001. Ils ne désignent pas les biens touchés. Demandez au vendeur si le bien a fait l’objet d’un sinistre et de travaux, et lisez l’état des risques. L’expert recherche les indices visibles d’un mouvement sur le bâti.
Géorisques ne recense aucun arrêté sécheresse à Pontoise (relevé du 17/10/2026). L’exposition propre à l’adresse figure dans l’état des risques annexé à la promesse. Si le bien présente des fissures, l’expert les décrit et les qualifie en tenant compte du sous-sol, de l’âge de la construction et de la gestion de l’eau.
Il visite les caves accessibles et sûres, avec un accès normal (escalier, trappe praticable). Il ne descend pas dans des cavités non aménagées, effondrées ou dangereuses, et ne réalise aucune exploration souterraine. S’il ne peut pas accéder à une partie du sous-sol, il le mentionne dans son rapport et vous indique les démarches possibles.
Une maçonnerie ancienne vit avec l’eau : joints, enduits, ventilation et évacuations comptent. Un enduit étanche inadapté peut piéger l’humidité. L’expert mesure l’humidité à l’appareil, observe les joints et les enduits et vous indique le type de professionnel à consulter. Voir notre article sur les pathologies de la maison en pierre.
Oui. L’expert examine le logement et les parties communes accessibles : escaliers, hall, caves communes, façades visibles. Il vous indique les documents de copropriété à lire, comme les procès-verbaux d’assemblée générale, notamment pour les travaux touchant les caves ou les façades. Il ne se prononce pas sur la valeur du lot.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est conseillé, surtout pour une maison avec caves : l’expert vous montre sur place ses constats et répond à vos questions. Si vous êtes absent, l’agent ou le vendeur donne accès au bien et l’expert vous rappelle après la visite. Le rapport certifié vous parvient sous 96h.
Non. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) sont fournis par le vendeur dans le dossier de diagnostic technique. L’expertise avant achat, que vous commandez, porte sur l’état technique global du bâti, constaté de façon visuelle et non destructive. Les deux se complètent et se lisent ensemble avant la promesse.
Si vous êtes un acheteur non professionnel d’un logement, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse signée (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport remis sous 96h laisse le temps de décider. Consultez votre notaire pour votre situation précise.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Indiquez-nous l’adresse et votre calendrier : un expert indépendant visite le bien, caves comprises lorsqu’elles sont accessibles, et vous remet son rapport certifié sous 96h.
