Pavillon sur un sous-sol gypseux, appartement en copropriété, maison proche d’un axe de ruissellement : avant d’acheter en Seine-Saint-Denis, un expert en bâtiment indépendant examine le bien de façon visuelle et non destructive. Cette page réunit les repères du département et nos quatre pages villes.
Département
En Seine-Saint-Denis, l’expertise avant achat se lit avec deux sujets propres au département : les anciennes carrières de gypse et l’eau, qu’elle vienne de la Seine, du ruissellement ou des nappes. Bobigny, le chef-lieu, compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 4 liés aux inondations ou coulées de boue et 2 à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026). L’expert vous remet un rapport certifié sous 96h. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Ces données viennent de geo.api.gouv.fr (INSEE) et de Géorisques, relevé du 17/10/2026 : elles situent le département et son chef-lieu, pas votre adresse.
1 704 316 habitants
Population cumulée des communes du département selon le référentiel geo.api.gouv.fr.
39 communes
Nombre de communes rattachées au code 93 dans le référentiel géographique officiel, après la création de la commune nouvelle de Saint-Denis au 1er janvier 2025.
Bobigny : 56 927 habitants
Chef-lieu et préfecture du département, première ville de notre série.
7 arrêtés CatNat à Bobigny
Dont 4 liés aux inondations ou coulées de boue, 2 à la sécheresse et 1 aux mouvements de terrain.
Ces chiffres situent le contexte. Pour un bien précis, l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse, et la visite de l’expert décrit l’état réel du bâti : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée à l’appareil, équipements en constat apparent. Le détail de ces points figure dans notre guide de l’expertise pré-achat immobilier.
Les quatre communes de notre série n’ont pas le même profil de risques : Saint-Denis est la seule couverte par le plan de prévention du risque inondation de la Seine, Montreuil cumule 9 arrêtés sécheresse, Aubervilliers et Saint-Denis n’en comptent aucun.
Si votre commune n’apparaît pas ci-dessous, nos experts interviennent dans toute la Seine-Saint-Denis : contactez-nous. Pour un achat dans la capitale voisine, consultez notre page expertise avant achat à Paris.
Bobigny
Le chef-lieu : 7 arrêtés CatNat, anciennes carrières souterraines et remontées de nappes listées par Géorisques. Voir l’expertise avant achat à Bobigny.
Saint-Denis
17 arrêtés CatNat, dont 16 inondations ou coulées de boue, commune couverte par le PPRI de la Seine. Voir l’expertise avant achat à Saint-Denis.
Montreuil
17 arrêtés CatNat, dont 9 sécheresse, commune hors du périmètre de l’Inspection générale des carrières. Voir l’expertise avant achat à Montreuil.
Aubervilliers
6 arrêtés CatNat, aucun lié à la sécheresse, risque industriel et remontées de nappes listés. Voir l’expertise avant achat à Aubervilliers.
Paris
La capitale dispose de sa propre page, utile si vous comparez un achat intra-muros et en proche banlieue. Voir l’expertise avant achat à Paris.
Si le bien se situe dans une commune où d’anciennes carrières sont recensées, la première vérification se fait sur les documents, pas sur le terrain : état des risques, documents d’urbanisme et information de l’Inspection générale des carrières.
La Ville de Paris indique que son Inspection générale des carrières (IGC) intervient aussi sur les communes de la petite couronne, à l’exception de Montreuil et de Vaujours. Elle recense 482 hectares d’anciennes carrières de gypse en Seine-Saint-Denis et rappelle que le gypse est l’un des minéraux les plus solubles dans l’eau : infiltrations, variations de nappe ou pompages peuvent créer des vides à l’origine d’effondrements.
Les Chiffres clés des risques naturels (SDES, édition 2023) précisent que la zone de dissolution du gypse est délimitée comme secteur à risques dans près d’une quinzaine de communes de la Seine-Saint-Denis. Les listes Géorisques de Bobigny, Saint-Denis, Montreuil et Aubervilliers mentionnent toutes les « affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) » et les tassements différentiels.
L’IGC précise que ses renseignements ne remplacent pas l’état des risques : ils ne sont « ni nécessaires, ni suffisants » pour le compléter. Votre notaire peut toutefois lui demander une information sur le sous-sol de la parcelle.
Il observe les signes visibles : fissures, déformations de dallage, portes qui frottent, affaissement des abords, désordres sur les clôtures, et vous indique les documents à demander.
Il ne recherche pas de cavité, ne réalise ni sondage ni étude de sol. La levée d’un doute relève d’un bureau d’études spécialisé.
Si le bien a un sous-sol, un garage en contrebas ou un seuil au niveau de la voie, l’expert regarde d’abord par où l’eau peut arriver : la Seine pour les communes riveraines, la surface pour le ruissellement, le sol pour les nappes.
La préfecture a approuvé le 21 juin 2007 le plan de prévention du risque inondation (PPRI) de la Seine sur quatre communes : Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Saint-Denis et Saint-Ouen. La crue de janvier 1910 y sert de crue de référence, et les zones d’aléa sont tracées à partir des hauteurs d’eau atteintes cette année-là. Si le bien est situé dans ce périmètre, le règlement du PPRI s’applique et l’état des risques le signale.
Hors vallée de la Seine, le dossier départemental des risques majeurs indique que le département est concerné dans son ensemble par les inondations par ruissellement pluvial. Géorisques liste ce risque dans les quatre communes de notre série, et les remontées de nappes naturelles à Bobigny, Saint-Denis et Aubervilliers.
Sur place, l’expert relève les traces d’eau anciennes ou actives au pied des murs et en sous-sol, mesure l’humidité à l’appareil, observe les pentes des abords, les descentes de garage, les regards et l’état des descentes d’eaux pluviales. Il ne se prononce pas sur la hauteur d’eau possible à l’adresse : c’est le rôle des documents réglementaires. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant un achat explique comment les lire.
Dans notre série, seules Bobigny (2 arrêtés, 1989 et 2020) et Montreuil (9 arrêtés, de 1989 à 2020) comptent des arrêtés de catastrophe naturelle pour sécheresse ; Saint-Denis et Aubervilliers n’en comptent aucun (Géorisques, relevé du 17/10/2026).
Ces arrêtés visent les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Si la maison est concernée, les signes visibles sont des fissures obliques ou en escalier, des portes et fenêtres qui frottent, un dallage qui se décolle des murs, une terrasse qui se désolidarise. L’expert les décrit, les mesure et indique s’il recommande l’avis d’un bureau d’études.
Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; cette obligation ne s’applique pas à la vente d’une maison existante. L’exposition se vérifie à l’adresse, dans l’état des risques. Notre article sur l’état des risques et les argiles détaille cette lecture.
Relevé du 17/10/2026 : nombre d’arrêtés de catastrophe naturelle et risques listés par commune. Exposition communale, pas parcellaire.
L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien. L’expert ne réalise pas d’étude de sol : il relie ce contexte à ce qu’il observe sur le bâti.
Un expert du réseau se déplace dans toute la Seine-Saint-Denis, visite le bien avec vous ou avec l’agent, puis rédige un rapport certifié remis sous 96h.
1Prise de contact
Vous décrivez le bien (maison ou appartement, surface, année si connue) et votre calendrier : offre, promesse, rétractation.
2Visite sur place
L’expert examine la structure apparente, les façades, la toiture depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité à l’appareil de mesure et les équipements en constat apparent.
3Rapport certifié
Vous recevez sous 96h un rapport à valeur juridique avec photos, constats, hypothèses et préconisations, couvertes par une assurance décennale.
4Échange
L’expert répond à vos questions pour vous aider à décider, renégocier ou demander un complément d’information au vendeur.
L’expert ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations. Pour connaître le profil de nos intervenants, consultez la page expert en bâtiment.
Le meilleur moment se situe avant la signature de la promesse ; à défaut, pendant les 10 jours de rétractation dont dispose l’acheteur non professionnel d’un logement (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Si vous avez un doute à la visite, vous pouvez faire une offre en précisant votre souhait de faire expertiser le bien. Voir notre article sur l’offre d’achat sous réserve d’expertise.
C’est la fenêtre la plus confortable : le rapport arrive sous 96h et vous signez en connaissance de cause.
Le délai court à partir du lendemain de la notification de la promesse signée. Le rapport sous 96h laisse le temps de décider. Voir le délai de rétractation de 10 jours.
L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) et doit être annexé à la promesse : c’est lui qui fait foi pour l’adresse.
En Seine-Saint-Denis, trois rubriques méritent une lecture attentive : les plans de prévention (inondation de la Seine pour les communes riveraines, mouvements de terrain le cas échéant), l’exposition au retrait-gonflement des argiles et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. Si une rubrique est cochée, demandez au vendeur s’il a déclaré un sinistre et s’il a été indemnisé.
L’expert ne rédige pas l’état des risques : il vous aide à le relier à l’état réel du bâti. Un sous-sol humide dans une commune où les remontées de nappes sont listées, ou une fissure en escalier dans une commune qui compte des arrêtés sécheresse, sont des constats qu’il décrit et met en perspective.
Si vous achetez un appartement, l’expert examine le logement et les parties communes accessibles, et vous indique les documents de copropriété à lire avant de signer.
Dans l’immeuble, il observe les façades visibles, les halls et escaliers, les caves, les traces d’infiltration en sous-sol et en dernier étage, l’état apparent des colonnes et des menuiseries. Si l’immeuble date des années 1960 ou 1970, les façades en béton et les balcons méritent une attention particulière : notre article sur les copropriétés des années 1960 et 1970 détaille ces points.
Les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux renseignent sur les travaux votés ou à venir. Voir notre guide pour lire les PV d’assemblée générale. Pour un achat dans le département voisin, consultez aussi notre page expertise avant achat en Seine-et-Marne.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. Nos experts interviennent dans les 39 communes du département, pas seulement à Bobigny, Saint-Denis, Montreuil et Aubervilliers. Décrivez-nous le bien et votre calendrier par téléphone ou via la page contact : un expert indépendant du réseau est missionné, se déplace pour la visite et vous remet son rapport certifié sous 96h, avec des préconisations couvertes par une assurance décennale.
L’expert ne peut pas le dire, car il ne réalise ni sondage ni étude de sol. La réponse vient des documents : l’état des risques annexé à la promesse, les documents d’urbanisme de la commune et, sur demande de votre notaire, l’information de l’Inspection générale des carrières pour la parcelle. L’expert, lui, décrit les signes visibles sur le bâti, comme les fissures, les déformations et les affaissements des abords.
Selon la Ville de Paris, Montreuil et Vaujours n’entrent pas dans le périmètre de l’Inspection générale des carrières. Pour un bien à Montreuil, l’information sur le sous-sol se demande donc en mairie et se lit dans l’état des risques et les documents d’urbanisme. Géorisques liste bien les anciennes carrières souterraines à Montreuil : la vérification documentaire reste indispensable avant de signer.
Les arrêtés sécheresse ne concernent pas toutes les communes. Dans notre série, Bobigny en compte 2 et Montreuil 9, alors que Saint-Denis et Aubervilliers n’en comptent aucun (Géorisques, relevé du 17/10/2026). L’exposition au retrait-gonflement des argiles se lit à l’adresse dans l’état des risques. Si la maison présente des fissures, l’expert les décrit et indique s’il recommande l’avis d’un bureau d’études.
La note de présentation de la préfecture indique que le plan de prévention du risque inondation de la Seine, approuvé le 21 juin 2007, couvre Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Saint-Denis et Saint-Ouen. La crue de janvier 1910 sert de référence. Si votre bien se trouve dans l’une de ces communes, l’état des risques précise s’il est situé dans une zone réglementée par ce plan.
Non. Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) sont fournis par le vendeur dans le dossier de diagnostic technique. L’expertise avant achat est un avis technique indépendant sur l’état du bâti : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, humidité mesurée, équipements en constat apparent. Les deux se complètent, l’une ne remplace pas l’autre.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est utile. Votre présence permet à l’expert de vous montrer ses constats sur place et de répondre à vos questions. Si vous ne pouvez pas venir, l’agent ou le vendeur donne accès au bien et l’expert vous rappelle après la visite. Le rapport certifié, avec photos et préconisations, vous parvient sous 96h dans tous les cas.
La durée dépend de la surface, du type de bien et des parties accessibles : combles, sous-sol, caves, parties communes. L’expert prend le temps d’examiner chaque point prévu par sa mission, sans démontage ni sondage destructif. Le rapport certifié est ensuite rédigé et remis sous 96h, ce qui laisse le temps de l’exploiter avant la promesse ou pendant le délai de rétractation.
Oui. L’expert examine le logement et les parties communes accessibles : façades visibles, halls, escaliers, caves, traces d’infiltration. Il vous indique aussi quels documents de copropriété lire, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux. Il ne se prononce pas sur la conformité réglementaire de l’immeuble ni sur la valeur du lot.
Le rapport décrit l’état du bien et les travaux à prévoir ; il ne fixe pas de prix et l’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale. Vous pouvez vous en servir comme base d’échange factuelle avec le vendeur. La décision et la négociation vous appartiennent, et nous ne donnons pas de conseil juridique ou financier personnalisé.
Le rapport distingue constat, hypothèse et recommandation. Si un désordre structurel est suspecté, l’expert recommande l’avis d’un bureau d’études ou d’un professionnel qualifié. Vous pouvez alors demander des informations au vendeur, solliciter un délai ou utiliser le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Décrivez-nous le bien et votre calendrier : un expert indépendant intervient avant la promesse ou pendant le délai de rétractation, et vous remet son rapport certifié sous 96h.
