Torrents, versants et plans de prévention des risques : dans les Hautes-Alpes, acheter un bien suppose de lire autant les documents publics que les murs. Un expert en bâtiment indépendant inspecte la maison ou l’appartement avant votre engagement et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Hautes-Alpes
Les Hautes-Alpes comptent 162 communes et 143 467 habitants (INSEE, relevé du 17/10/2026). Au même relevé Géorisques, Gap totalise 10 arrêtés de catastrophe naturelle, Briançon 6 et Embrun 3, aucun lié à la sécheresse, et les trois communes listent la crue torrentielle. L’expertise décrit l’état visible du bien, sans remplacer les diagnostics obligatoires.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre données publiques, relevées le 17/10/2026, situent le département avant le détail des villes.
Ces chiffres décrivent une exposition communale. Ils ne disent rien de l’état d’un bien précis, ce que l’expertise avant achat vient documenter.
143 467 habitants
Population cumulée des communes du département, selon les chiffres INSEE diffusés par geo.api.gouv.fr.
162 communes
Le nombre de communes rattachées au code 05 au même relevé. La méthode d’expertise est la même dans chacune.
Gap : 41 293 habitants
La préfecture du département. Briançon compte 11 411 habitants et Embrun 6 412 au même relevé.
10 arrêtés CatNat à Gap
Dont 8 liés aux inondations ou coulées de boue et aucun à la sécheresse, selon Géorisques.
Trois pages détaillent les données Géorisques, les plans de prévention et les points d’attention propres à chaque ville.
Si votre bien se situe dans une autre commune du département, la démarche est identique : un expert indépendant se déplace, inspecte le bien et rédige un rapport certifié remis sous 96h.
Gap (05)
La préfecture : 10 arrêtés CatNat, zone de sismicité 3, un PPR naturels approuvé le 23/11/2007 selon la fiche préfectorale. Expertise avant achat à Gap.
Briançon (05)
6 arrêtés CatNat, zone de sismicité 4, avalanche et radon listés par Géorisques, PPR naturels approuvé le 8 janvier 2009. Expertise avant achat à Briançon.
Embrun (05)
3 arrêtés CatNat, zone de sismicité 4, un PPR naturels réalisé avec le service RTM de l’ONF. Expertise avant achat à Embrun.
Géorisques liste pour Gap, Briançon et Embrun l’inondation « par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d’eau ».
Les documents communaux nomment les cours d’eau concernés. Le DICRIM de Gap cite la Luye et ses affluents, le Buzon, la Bonne, le Turrelet et la Malcombe. Celui d’Embrun cite la Durance et plusieurs torrents, dont le Sainte-Marthe, présenté comme « le plus important et le plus à risque de la commune ».
Pour un acheteur, la question n’est pas seulement la distance au cours d’eau. C’est la position de l’adresse dans la carte réglementaire du plan de prévention, que l’état des risques annexé à la promesse permet de vérifier. L’expert, lui, observe le bâti : traces d’humidité en partie basse, état des sous-sols et garages, seuils, évacuations des eaux pluviales.
Gap, Briançon et Embrun disposent chacune d’un plan de prévention des risques naturels, selon les documents de la préfecture des Hautes-Alpes.
À Gap, la fiche d’information préfectorale indique un plan approuvé par arrêté du 23/11/2007, qui prend en compte notamment la crue torrentielle, l’inondation, le glissement de terrain et les chutes de blocs. À Briançon, le plan a été approuvé par arrêté préfectoral du 8 janvier 2009. À Embrun, le règlement du plan, établi sous l’égide de la direction départementale des territoires avec une étude du service RTM de l’ONF, est daté de décembre 2016.
Un plan de prévention découpe la commune en zones. Le DICRIM d’Embrun résume ce principe : des terrains constructibles, constructibles sous conditions, et une zone rouge non constructible. Pour un bien existant, la zone peut imposer des prescriptions en cas de travaux ou d’extension : renseignez-vous en mairie avant de chiffrer un projet.
Géorisques classe Gap en zone de sismicité 3 (modérée), Briançon et Embrun en zone 4 (moyenne), et liste pour les trois villes éboulements ou chutes de pierres et de blocs et glissements de terrain.
Le zonage sismique sert de référence aux règles de construction parasismique. L’expertise avant achat ne vérifie pas la conformité parasismique d’un bâtiment existant : elle décrit l’état apparent de la structure, les fissures et les déformations visibles.
Les versants ajoutent un autre point d’attention. À Gap, le DICRIM désigne Charance, les vallons des torrents et les collines de Puymaure et de Saint-Mens comme secteurs concernés par les mouvements de terrain et chutes de blocs, et recommande de signaler les signes précurseurs, comme les fissures dans les murs. À Briançon, les arrêtés comprennent deux glissements de terrain (1992) et un éboulement ou chute de blocs (1997).
L’expert observe les murs de soutènement accessibles, les talus, le drainage visible et l’écoulement des eaux autour de la maison. Il ne fait ni sondage ni étude de sol, mais peut préconiser l’avis d’un géotechnicien. Notre article terrain, murs de soutènement et piscine détaille ces observations.
Parmi les trois villes, seule Briançon voit l’avalanche et le radon figurer dans sa liste Géorisques ; son potentiel radon est de catégorie 3.
Le radon est un gaz d’origine naturelle. L’expert ne le mesure pas : si le bien vous intéresse, l’état des risques indique la zone à potentiel radon et vous pouvez faire réaliser une mesure par un professionnel. L’expert peut en revanche décrire la ventilation visible du logement et l’état des sols des niveaux bas.
Briançon fait aussi partie des sites de Vauban inscrits au patrimoine mondial le 7 juillet 2008 : l’inscription porte notamment sur l’enceinte urbaine et plusieurs forts, selon le ministère de la Culture. Si le bien est situé dans ce périmètre ou à proximité, renseignez-vous en mairie sur les règles applicables aux travaux extérieurs avant de prévoir une rénovation de façade ou de toiture.
Relevé Géorisques du 17/10/2026, ville par ville. Exposition communale, pas parcellaire.
Les trois communes partagent aussi les libellés inondation par crue torrentielle, mouvement de terrain, anciennes carrières souterraines, éboulements, glissements, séisme, feu de forêt et risque industriel. Notre article lire les arrêtés de catastrophe naturelle d’une commune explique comment les interpréter.
Une inspection visuelle et non destructive, menée par un expert indépendant, suivie d’un rapport certifié à valeur juridique remis sous 96h.
L’expert ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne monte pas sur la toiture et ne donne aucun avis sur la valeur vénale. Le détail des postes inspectés figure dans notre guide de l’expertise pré-achat immobilier.
Le plus tôt possible : avant l’offre ou la promesse si vous le pouvez, sinon dans les premiers jours du délai de rétractation.
Commandée avant l’offre, l’expertise vous permet d’ajuster votre décision avant tout engagement. Vous pouvez aussi formuler une offre sous réserve d’expertise : notre article faire une offre d’achat sous réserve d’expertise explique la démarche.
Une fois la promesse signée, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours. Un rapport remis sous 96h laisse le temps de le lire et d’interroger l’expert. Si un défaut caché apparaît après la vente, les articles 1641 et 1648 du Code civil encadrent la garantie des vices cachés : un état du bien documenté avant la signature est un élément utile.
Si vous habitez hors du département, l’expert peut visiter le bien sans vous, avec l’accord du vendeur ou de l’agence. Notre article acheter un bien à distance décrit ce fonctionnement.
L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse : il complète les données communales présentées ici.
Le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation comprend l’état des risques. Il indique notamment si l’adresse est dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, la zone de sismicité, le potentiel radon et l’information sur les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle. L’expert ne l’établit pas, mais vérifie sa cohérence avec ce qu’il observe.
Notre article lire l’état des risques et pollutions détaille la lecture de ce document.
Le périmètre reste visuel et non destructif, mais les points observés changent selon le bien.
Pour connaître le professionnel qui intervient, consultez la page expert en bâtiment ; pour le prix, notre page tarifs.
L’expert regarde la charpente et les combles accessibles (déformations, traces d’infiltration, état des bois visibles), la couverture depuis les points accessibles, les zingueries et les traces d’humidité au droit des rives et des pénétrations. Il ne monte pas sur le toit.
Le feu de forêt figure dans la liste Géorisques des trois villes. Le DICRIM de Gap rappelle l’obligation de débroussailler sur 50 mètres autour des constructions proches des massifs boisés. L’expert peut décrire l’état des abords visibles, sans se prononcer sur le respect de cette obligation.
L’expert inspecte le lot et les parties communes accessibles et vous aide à préparer vos questions au syndic : travaux votés, toiture, façades, réseaux.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Non, elle est facultative partout en France. Le vendeur doit fournir les diagnostics du dossier de diagnostic technique, dont l’état des risques. L’expertise avant achat les complète par une inspection visuelle du bâti, menée par un expert en bâtiment indépendant, et par un rapport certifié remis sous 96h pour décider en connaissance de cause.
Oui. Check my House intervient partout en France, donc dans l’ensemble des 162 communes du département, y compris en station ou en hameau. Les trois villes présentées disposent d’une page détaillée, mais l’inspection est la même ailleurs. Indiquez l’adresse et l’accès au bien lors de votre appel pour organiser la visite.
Non. Au relevé Géorisques du 17/10/2026, aucune des trois villes présentées ne compte d’arrêté de catastrophe naturelle lié à la sécheresse. Les données publiques y mettent en avant d’autres sujets : crues torrentielles, glissements, éboulements et séisme. Pour une autre commune, consultez son état des risques et ses arrêtés.
C’est un libellé de risque utilisé par Géorisques, listé pour Gap, Briançon et Embrun. Il désigne des crues de cours d’eau à forte pente, qui peuvent transporter des matériaux. Pour un achat, l’état des risques dit si l’adresse est dans une zone réglementée du plan de prévention. L’expert observe les traces éventuelles sur le bâti.
Non. Il fixe des règles d’urbanisme et de construction selon les zones. Pour un bien existant, il peut imposer des prescriptions en cas de travaux ou d’extension. Avant de signer, lisez l’état des risques et renseignez-vous en mairie si vous envisagez des travaux. L’expert ne se prononce pas sur la conformité réglementaire.
Non. Le radon est listé par Géorisques à Briançon, pas à Gap ni à Embrun. L’expert ne réalise pas de mesure de radon : l’état des risques indique la zone à potentiel radon et un professionnel peut effectuer une mesure. L’expert décrit en revanche la ventilation visible du logement et l’état des sols des niveaux bas.
Non. Il observe la couverture depuis les points accessibles, au sol, par les fenêtres ou depuis les combles accessibles, et examine la charpente visible. Il ne monte pas sur le toit et ne démonte rien. Si un accès est impossible le jour de la visite, par exemple en raison de la neige, le rapport le mentionne.
C’est recommandé pour poser vos questions sur place, mais pas obligatoire. Si vous habitez loin des Hautes-Alpes, l’expert peut visiter le bien avec l’agence ou le vendeur. Vous recevez le rapport certifié sous 96h et pouvez échanger avec l’expert pour le comprendre.
Non. Le DPE, l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites et l’état des risques sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés à la charge du vendeur. L’expert en bâtiment ne les établit pas. Il peut vous aider à les lire et signaler une incohérence entre ces documents et ce qu’il observe sur place.
Le rapport décrit l’état du bien et les travaux préconisés. Vous pouvez vous en servir pour discuter avec le vendeur, mais l’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale et ne vous conseille pas sur le montant d’une offre. Son rôle est de constater, d’expliquer et de préconiser, en toute indépendance.
Un rapport certifié à valeur juridique : description du bien, photos, constats poste par poste, hypothèses sur l’origine des désordres et préconisations couvertes par une assurance décennale. Les points non accessibles sont signalés. L’expert reste joignable pour vous en expliquer le contenu avant votre décision.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Décrivez-nous le bien et votre calendrier : un conseiller organise la visite d’un expert indépendant et vous recevez le rapport certifié sous 96h.
