Maison de ville en pierre de taille, logement de faubourg, maison proche des quais de la Charente : à Cognac, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement. Son rapport certifié, remis sous 96h, hiérarchise les constats.
Ville
Cognac compte 18 532 habitants (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). Géorisques y recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 13 liés aux inondations ou coulées de boue et 2 à la sécheresse, et liste le risque industriel. L’expert examine le bâti, l’humidité et les équipements visibles, sans étude de sol.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre informations vérifiées situent la commune avant la visite. Elles décrivent la ville, pas votre futur logement.
18 532 habitants
Population selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026. Cognac appartient à la communauté d’agglomération du Grand Cognac, en Charente.
16 arrêtés CatNat
Dont 13 liés aux inondations ou coulées de boue et 2 à la sécheresse, selon Géorisques au 17/10/2026.
Risque industriel listé
Géorisques retient le risque industriel, les mouvements de terrain, les éboulements ou chutes de pierres et de blocs et le séisme.
Rapport sous 96h
Le rapport certifié, à valeur juridique, vous est remis sous 96h après la visite.
L’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine de Cognac, arrêtée en conseil municipal le 23 mai 2013, couvre 610 hectares, soit environ 41 % de la commune. Si le bien s’y trouve, ses travaux extérieurs suivent un règlement.
Le dossier publié par la DREAL Nouvelle-Aquitaine indique que le périmètre comprend la ville ancienne et ses fortifications, une partie des faubourgs du XIXe siècle, les vallées de la Charente et de l’Antenne et le patrimoine industriel lié au cognac, dont des chais sur les deux rives du fleuve. Dans le centre, il décrit des parements en pierre de taille, des maçonneries en pierre enduites et des moellons non enduits pour les annexes, et préconise le calcaire local, la chaux et la tuile traditionnelle.
Le même dossier écarte en général l’isolation par l’extérieur pour le bâti patrimonial, au profit de l’isolation intérieure, et demande des menuiseries en bois reprenant les profils d’origine sur les façades visibles depuis l’espace public. Il insiste sur la réversibilité des travaux sur le patrimoine.
Pour l’acheteur, ces règles pèsent sur un projet de rénovation énergétique ou de remplacement des fenêtres. L’expert ne se prononce pas sur la conformité réglementaire ; il décrit l’état de l’enveloppe et identifie les travaux qui la toucheront.
Cognac compte 13 arrêtés de catastrophe naturelle liés aux inondations ou coulées de boue. L’EPTB Charente indique qu’en février 2021 la Charente a atteint environ 480 m³/s à Cognac, avec une submersion de 15 jours.
Le dossier de l’établissement public territorial de bassin décrit des crues de plaine à cinétique lente, avec des submersions de 10 à 30 jours, et précise que l’aléa retenu pour les plans de prévention correspond globalement à la crue de décembre 1982. Au relevé du 17/10/2026, la liste des risques de la commune sur Géorisques ne mentionne pas l’inondation, malgré ces 13 arrêtés : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Une submersion de plusieurs jours imprègne les maçonneries en pierre calcaire et les enduits, qui peuvent mettre du temps à sécher. Si le bien est en zone basse, l’expert recherche les traces d’eau, mesure l’humidité résiduelle et observe les sels et efflorescences en pied de mur.
Niveaux d’eau sur les murs, enduits et doublages refaits en partie basse, sols remplacés ou soulevés, menuiseries basses déformées, corrosion en pied d’équipement, position du tableau électrique et de la chaudière.
L’historique des sinistres, les indemnisations éventuelles, les factures de remise en état et tout aménagement réalisé pour limiter les dégâts lors d’une prochaine crue.
Notre article sur l’humidité d’une maison avant achat explique comment l’expert distingue les origines de l’humidité.
Le libellé « Risque industriel » figure dans la liste Géorisques de Cognac. L’état des risques indique si l’adresse du bien est dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques.
L’expert en bâtiment ne se prononce pas sur les risques technologiques : ce n’est pas l’objet de l’expertise avant achat. Il vous invite en revanche à lire cette rubrique de l’état des risques avec attention, et à interroger la mairie si l’adresse est concernée, pour connaître les éventuelles obligations attachées à ce périmètre.
Cette information complète ce que l’expert observe du bâtiment lui-même : elle ne change pas la méthode de visite, mais elle peut peser dans votre décision.
Cognac compte 2 arrêtés sécheresse, pour des épisodes ayant débuté en 2003 et 2022. Ils concernent les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. L’exposition se vérifie à l’adresse.
L’expert décrit les fissures visibles, leur forme, leur largeur apparente et leur localisation, ainsi que les signes associés : portes qui frottent, dallages décollés, fissures à la jonction d’une extension. Il ne réalise pas d’étude de sol et préconise un avis spécialisé si ses constats le justifient.
Géorisques recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 13 liés aux inondations ou coulées de boue et 2 à la sécheresse.
Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse. L’expert ne réalise pas d’étude de sol. Notre article sur la lecture de l’état des risques détaille chaque rubrique.
L’expertise est une inspection visuelle et non destructive du bien, suivie d’un rapport certifié remis sous 96h avec des préconisations.
La structure apparente (murs, planchers, fissures), les façades, la toiture vue depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité avec un appareil de mesure, et les équipements (chauffage, ventilation, électricité, plomberie) en constat apparent. Si le bien comprend une dépendance ou un ancien chai, il en examine les parties accessibles.
Il ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne fait pas de sondage destructif ni d’étude de sol, ne monte pas sur les toitures. Il ne se prononce ni sur la valeur vénale du bien ni sur la conformité réglementaire des installations.
Le guide de l’expertise pré-achat détaille le contenu du rapport, et la page expert en bâtiment présente les experts du réseau.
Faites intervenir l’expert avant de signer si vous le pouvez ; à défaut, dès la signature de la promesse, pour exploiter le rapport pendant le délai de rétractation.
1Avant l’offre
Une visite d’expertise vous permet de proposer un prix en connaissant l’état du bien et les travaux d’enveloppe probables.
2Avant la promesse
Demandez l’état des risques, les diagnostics, les factures de travaux, l’historique des sinistres et, en zone basse, les éventuels dossiers inondation.
3Après la signature
L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport est remis sous 96h après la visite.
4Avant l’acte
Faites chiffrer les travaux préconisés et, dans l’AVAP, renseignez-vous en mairie sur les autorisations et matériaux attendus.
Cognac appartient à la communauté d’agglomération du Grand Cognac ; pour un bien ailleurs en Charente, la méthode d’expertise est la même.
À Angoulême, préfecture, l’expert tient compte du plateau et de ses pentes, du secteur sauvegardé et de 9 arrêtés sécheresse : voir l’expertise avant achat à Angoulême. À Soyaux, dans l’agglomération d’Angoulême, la question des fissures sur les pavillons et extensions est centrale : voir l’expertise avant achat à Soyaux.
La page expertise avant achat en Charente rassemble les repères chiffrés et les données Géorisques des villes couvertes. Pour le prix selon la surface, consultez nos tarifs ; pour toute question, contactez-nous.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Le dossier de l’AVAP de Cognac écarte en général l’isolation par l’extérieur pour le bâti patrimonial et privilégie l’isolation intérieure. L’expert ne se prononce pas sur la conformité réglementaire d’un projet ; il décrit l’état des murs, l’humidité mesurée et les menuiseries. Renseignez-vous en mairie avant de bâtir un projet de rénovation énergétique sur la base d’une isolation extérieure.
Dans l’AVAP, le dossier demande des menuiseries en bois reprenant les profils d’origine sur les façades visibles depuis l’espace public. L’expert décrit l’état des fenêtres existantes : pourriture, appuis, mastics, étanchéité. Il indique si une réparation ou un remplacement paraît nécessaire, sans se prononcer sur le choix des matériaux autorisés, qui relève de la mairie et de l’ABF.
L’expert recherche les traces visibles : niveaux d’eau, enduits et doublages refaits, sols remplacés, sels en pied de mur, humidité résiduelle mesurée. L’état des risques mentionne les sinistres indemnisés connus du vendeur et les plans de prévention applicables. Demandez aussi les factures de remise en état. Une submersion lente peut laisser des traces sur une hauteur importante.
Au relevé du 17/10/2026, la liste des risques de la commune ne mentionne pas l’inondation, alors que 13 arrêtés CatNat liés aux inondations ou coulées de boue ont été pris. Les bases ne sont pas toujours alignées. L’état des risques annexé à la promesse, établi pour l’adresse, reste la référence à consulter avant de vous engager.
La liste communale ne suffit pas à le dire. L’état des risques indique si l’adresse est dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques. L’expert en bâtiment ne se prononce pas sur ce risque ; il vous invite à lire cette rubrique et, si l’adresse est concernée, à interroger la mairie sur les obligations attachées à ce périmètre.
Pas forcément. L’expert distingue l’aspect de surface, qui relève de l’entretien, des désordres qui traduisent un mouvement ou une infiltration : fissures traversantes, joints ouverts, épaufrures, éléments en saillie dégradés. Il note aussi les reprises au ciment sur une maçonnerie à la chaux, qui peuvent retenir l’humidité. Un nettoyage de façade, dans l’AVAP, suit les règles de ravalement.
Oui, depuis les combles accessibles. Il observe les bois visibles : traces d’infiltration, bois noircis ou friables, déformations, entailles, renforts improvisés, présence apparente d’insectes xylophages. Il ne réalise pas de diagnostic termites, qui relève des diagnostics obligatoires dans les zones concernées. Si un doute subsiste, il préconise l’intervention d’un charpentier.
Non. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et fournis par le vendeur. L’expert en bâtiment examine l’état réel de la construction et formule des préconisations dans un rapport certifié sous 96h. Les deux démarches se complètent sans se remplacer. Lisez-les avant la visite pour signaler vos questions à l’expert.
Oui. L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours après la signature pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport étant remis sous 96h, organisez la visite dans les premiers jours. L’idéal reste de faire intervenir l’expert avant de signer, pour décider sans contrainte de temps.
Non. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale et ne donne pas de conseil financier. Il décrit l’état du bien et hiérarchise les travaux. Vous pouvez faire chiffrer ces travaux par des entreprises et vous appuyer sur ces éléments dans vos échanges avec le vendeur ou avec votre notaire.
Ce n’est pas obligatoire. La visite peut se dérouler en présence du vendeur ou de l’agent immobilier. Si vous pouvez venir, c’est l’occasion de poser vos questions sur place et de voir les points relevés. Le rapport, avec ses photographies et ses constats hiérarchisés, reste lisible si vous n’étiez pas présent.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Indiquez l’adresse du bien et la date de la promesse : un conseiller organise la visite d’un expert en bâtiment indépendant et vous confirme le délai de remise du rapport.
