Maison de la ville haute adossée aux anciens remparts, logement de la ville basse au bord de l’Ander, pavillon en périphérie : à Saint-Flour, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement. Son rapport certifié, remis sous 96h, classe les constats par priorité.
Ville
Saint-Flour compte 6 391 habitants (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). Géorisques y recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 8 liés aux inondations ou coulées de boue et aucun à la sécheresse, et liste les éboulements ou chutes de pierres et de blocs. L’expert examine le bâti, l’humidité et les équipements visibles, sans étude de sol.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre informations vérifiées situent la commune avant la visite. Elles décrivent la ville, pas votre futur logement.
6 391 habitants
Population de la commune selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026. Saint-Flour appartient à la communauté de communes de Saint-Flour, dans le Cantal.
11 arrêtés CatNat
Dont 8 liés aux inondations ou coulées de boue et aucun à la sécheresse, selon Géorisques au 17/10/2026.
Éboulements listés
Géorisques retient les éboulements ou chutes de pierres et de blocs, les mouvements de terrain, le séisme et le radon parmi les risques de la commune.
Rapport sous 96h
Le rapport certifié, à valeur juridique, vous est remis sous 96h après la visite, avec des préconisations hiérarchisées.
Le livret des remparts publié par le réseau Sites et Cités remarquables décrit Saint-Flour comme une ville campée sur son éperon basaltique. Si le bien est dans la ville haute, l’expert regarde comment la maison s’appuie sur ce site.
Le même document indique que la base des remparts longe l’arête du rocher et que, là où le rocher se retire, elle repose sur des arceaux. Il précise aussi que la partie supérieure des remparts a été démolie au XVIIe siècle et remplacée par des maisons d’habitation. Une maison de la ville haute peut donc associer des maçonneries d’époques différentes, un mur ancien de grande épaisseur et des reprises plus récentes.
Pour l’acheteur, ce contexte appelle une lecture attentive des murs. Géorisques liste d’ailleurs les éboulements ou chutes de pierres et de blocs et les mouvements de terrain sur la commune : l’état des risques précise si l’adresse est concernée par un plan de prévention.
Les fissures qui traversent les maçonneries ou suivent les joints, les décollements entre deux corps de bâtiment, les bombements de murs, les traces d’humidité sur les parois enterrées ou adossées, l’état apparent des murs de soutènement et des terrasses. Dans les étages, il vérifie la planéité apparente des planchers et le fonctionnement des portes.
Il n’examine pas la paroi rocheuse, ne réalise pas d’étude géotechnique et ne se prononce pas sur la stabilité du rocher. Si ses constats le justifient, il préconise un avis spécialisé avant de vous engager.
Le DDRM du Cantal indique que la ville basse s’étend le long de l’Ander, cours d’eau qu’il range parmi les secteurs les plus sensibles du département. Un PPRi de l’Ander, approuvé le 1er juin 2005, concerne Saint-Flour ainsi qu’Andelat, Roffiac et Saint-Georges.
Le document de la préfecture cite une crue du 6 décembre 1943 liée à un redoux hivernal, qui a touché la ville basse pendant environ 24 heures, une crue en 1968 dont la date exacte reste incertaine, l’hiver 1985, où des blocs de glace ont été charriés jusqu’à la ville, et le 4 novembre 1994, crue qualifiée de cinquantennale à Saint-Flour. La tempête de 1999 a entraîné une crue et l’évacuation partielle de la ville basse.
Au relevé du 17/10/2026, la liste des risques de la commune sur Géorisques ne mentionne pas l’inondation, alors que 8 arrêtés de catastrophe naturelle liés aux inondations ou coulées de boue ont été pris et que le PPRi de l’Ander existe. C’est une raison de plus pour lire l’état des risques annexé à la promesse, qui situe la parcelle par rapport au plan de prévention.
Les fiches du CAUE diffusées par Saint-Flour Communauté rappellent que, dans le site patrimonial remarquable, tous travaux, même de faible importance, font l’objet d’une demande d’autorisation préalable transmise à l’Architecte des Bâtiments de France.
Ces fiches visent les murs et enduits (façades, soubassements, décors), les toitures (couvertures, lucarnes, fenêtres de toit, cheminées, gouttières) et les menuiseries (fenêtres, portes, volets, portes de garage). Le principe affiché est de préserver au mieux l’état initial du bâti, sa composition et ses matériaux. Le CAUE du Cantal et l’ABF tiennent des permanences de conseil gratuites avant le dépôt d’une demande.
Le livret des remparts indique que les tuiles creuses, fabriquées autrefois par des potiers locaux, couvrent encore la majorité des toits de la ville. Si la maison que vous visitez a une couverture ancienne de ce type, l’expert l’observe depuis le sol, les fenêtres et les combles accessibles : tuiles glissées ou cassées, déformation des pans, état des solins et des gouttières, traces d’infiltration sur la charpente. Il ne monte pas sur la toiture.
L’expert ne se prononce pas sur la conformité réglementaire. Il décrit les travaux d’enveloppe à prévoir pour que vous puissiez interroger la mairie ou le CAUE avant de signer. Notre article sur les pathologies de la maison en pierre ancienne détaille les désordres à distinguer.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 8 liés aux inondations ou coulées de boue et aucun à la sécheresse.
Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse : il indique les plans de prévention applicables, la zone de sismicité et le potentiel radon de la commune. L’expert ne réalise pas d’étude de sol ni de mesure de radon. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant achat explique comment les interpréter.
L’expertise est une inspection visuelle et non destructive du bien, suivie d’un rapport certifié remis sous 96h avec des préconisations.
La structure apparente (murs, planchers, fissures), les façades, la toiture vue depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité avec un appareil de mesure, et les équipements (chauffage, ventilation, électricité, plomberie) en constat apparent. Si la maison est adossée à un mur ancien ou à un talus, il décrit l’état apparent des parois et des soutènements.
Il ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne fait pas de sondage destructif ni d’étude de sol, ne monte pas sur les toitures. Il ne se prononce ni sur la valeur vénale du bien ni sur la conformité réglementaire des installations.
Le guide de l’expertise pré-achat détaille le contenu du rapport, et la page expert en bâtiment présente le réseau : plus de 65 experts certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB, indépendants des vendeurs et des agences.
Faites intervenir l’expert avant de signer si vous le pouvez ; à défaut, dès la signature de la promesse, pour exploiter le rapport pendant le délai de rétractation.
1Avant l’offre
Une visite d’expertise vous permet de proposer un prix en connaissant l’état du bien et les travaux d’enveloppe probables.
2Avant la promesse
Demandez l’état des risques, les diagnostics, les factures de travaux, l’historique des sinistres et, pour la ville basse, les éventuels dégâts des eaux passés.
3Après la signature
L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport est remis sous 96h après la visite.
4Avant l’acte
Faites chiffrer les travaux préconisés et, dans le site patrimonial remarquable, sollicitez la mairie ou une permanence du CAUE sur les autorisations nécessaires.
Le PPRi de l’Ander concerne aussi Andelat, Roffiac et Saint-Georges : pour un bien dans ces communes, la méthode d’expertise est identique.
À Aurillac, préfecture du département, le contexte est différent : crues de la Jordanne et de la Cère, centre ancien couvert par une AVAP et 3 arrêtés sécheresse. Sa page détaille l’expertise avant achat à Aurillac. Arpajon-sur-Cère, dans la même agglomération, partage le PPRi Jordanne-Cère : voir l’expertise avant achat à Arpajon-sur-Cère.
La page expertise avant achat dans le Cantal rassemble les repères chiffrés et les données Géorisques des villes couvertes. Pour le prix selon la surface du bien, consultez nos tarifs ; pour toute question, contactez-nous.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Non. Il n’examine pas la paroi rocheuse et ne réalise pas d’étude géotechnique. Il décrit ce que montre la maison : fissures, bombements, décollements entre parties de bâtiment, état apparent des murs de soutènement et des terrasses. Géorisques liste les éboulements ou chutes de pierres et de blocs sur la commune ; l’état des risques précise si l’adresse est concernée par un plan de prévention.
L’état des risques indique si la parcelle est dans le périmètre du PPRi de l’Ander et mentionne les sinistres indemnisés dont le vendeur a connaissance. L’expert recherche les traces visibles : niveaux d’eau sur les murs, enduits refaits en partie basse, sols remplacés, humidité mesurée. Demandez aussi au vendeur l’historique des sinistres et les factures de remise en état.
Au relevé du 17/10/2026, la liste des risques de la commune ne mentionne pas l’inondation, alors que 8 arrêtés CatNat liés aux inondations ou coulées de boue existent et que le DDRM cite le PPRi de l’Ander. Ne vous fiez pas à une seule source : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Dans le site patrimonial remarquable, les menuiseries font partie des éléments visés par les fiches du CAUE : leur remplacement demande une autorisation préalable et l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. L’expert décrit l’état des fenêtres et des appuis, sans se prononcer sur les exigences réglementaires. Renseignez-vous auprès de la mairie ou d’une permanence du CAUE avant de signer.
Non. Une fissure peut avoir d’autres origines : mouvement de maçonnerie ancienne, dilatation, infiltration, surcharge, défaut d’exécution. L’expert décrit chaque fissure visible, sa forme, sa largeur apparente et sa localisation, et distingue une microfissure d’enduit d’une fissure traversante. Il préconise un avis spécialisé ou un suivi si ses constats le justifient.
Non. Il observe la couverture depuis le sol, les fenêtres et les points accessibles, et examine la charpente depuis les combles accessibles. Il note les tuiles glissées ou cassées, les déformations des pans, l’état des solins et des gouttières, les traces d’infiltration et l’état des bois visibles. Une zone non visible est signalée comme telle dans le rapport.
Non. L’expertise avant achat ne comporte pas de mesure de radon. L’état des risques indique le potentiel radon de la commune. L’expert peut décrire la ventilation apparente du logement, des caves et des pièces en contact avec le sol, ce qui est utile si vous décidez ensuite de faire réaliser une mesure par un organisme spécialisé.
Si la maison n’a pas été chauffée ni aérée, l’expert regarde avec attention l’humidité des murs, la condensation, les moisissures, les menuiseries et les bois de charpente. Il mesure l’humidité avec un appareil et distingue, autant que l’observation le permet, ce qui relève de l’inoccupation de ce qui traduit une infiltration ou une remontée. Il ne teste pas les réseaux enterrés.
Non. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et fournis par le vendeur. L’expert en bâtiment examine l’état réel de la construction et formule des préconisations. Les deux approches se complètent : l’une répond à une obligation, l’autre éclaire votre décision d’achat.
Tout de suite. L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours après la signature pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport est remis sous 96h après la visite : il faut donc organiser celle-ci dans les premiers jours. Indiquez la date de signature dès votre commande.
Le rapport certifié établit l’état apparent du bien à une date donnée. En cas de désordre découvert après la vente, la garantie des vices cachés (articles 1641 et 1648 du Code civil) concerne un vice antérieur, caché et grave, à invoquer dans les deux ans de sa découverte. Pour une situation précise, consultez votre notaire ou un avocat.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Indiquez l’adresse du bien, ville haute ou ville basse, et la date de la promesse : un conseiller organise la visite d’un expert en bâtiment indépendant.
