Immeuble en pierre de taille sur le plateau d’Angoulême, maison de ville près des quais de Cognac, pavillon de lotissement en périphérie : en Charente, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant que vous ne vous engagiez. Son rapport certifié, remis sous 96h, classe les constats par priorité.
Département
La Charente compte 352 683 habitants répartis dans 359 communes (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). À Angoulême, préfecture, Géorisques recense 24 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 11 liés aux inondations ou coulées de boue et 9 à la sécheresse. L’expertise avant achat examine la structure apparente, l’humidité et les équipements visibles, avec un rapport certifié sous 96h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre chiffres officiels, relevés le 17/10/2026, situent le département avant d’entrer dans le détail des communes et du bien que vous visitez.
352 683 habitants
Population cumulée des 359 communes de la Charente selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026.
359 communes
Le nombre de communes rattachées au code 16 dans la même base. Du centre ancien protégé au lotissement récent, le bâti à examiner change d’une commune à l’autre.
Angoulême, 41 908 habitants
Préfecture du département, avec sa page dédiée à l’expertise avant achat à Angoulême.
24 arrêtés CatNat à Angoulême
Dont 11 liés aux inondations ou coulées de boue et 9 à la sécheresse, selon Géorisques au 17/10/2026.
Ces chiffres décrivent des territoires, pas un bien. Votre expert part de l’adresse, des documents de la vente et de ce qu’il observe sur place pour construire son avis.
Trois pages détaillent le contexte d’Angoulême, de Cognac et de Soyaux, avec les données Géorisques propres à chaque commune et les points que l’expert y regarde en priorité.
Angoulême
Plateau et secteur sauvegardé, crues lentes de la Charente, 9 arrêtés sécheresse, éboulements et glissements listés par Géorisques. Expertise avant achat à Angoulême
Cognac
Centre ancien et chais couverts par une AVAP, 13 arrêtés inondation, risque industriel listé. Expertise avant achat à Cognac
Soyaux
Commune de l’agglomération du Grand Angoulême, 8 arrêtés sécheresse, pavillons et extensions à examiner. Expertise avant achat à Soyaux
Pour un bien situé ailleurs dans le département, la méthode reste la même : l’expert se déplace dans toutes les communes de la Charente. Le guide de l’expertise pré-achat détaille le déroulé commun à toutes les visites, que vous achetiez à Cognac, à Soyaux ou dans une commune rurale.
L’EPTB Charente décrit les crues du fleuve comme des crues de plaine à cinétique lente, avec des submersions de 10 à 30 jours. Si le bien est en zone basse, la question porte autant sur la durée de l’eau que sur sa hauteur.
Selon le dossier de l’établissement public territorial de bassin publié en 2023, environ 80 % des crues surviennent entre le 15 décembre et le 1er avril. La crue de décembre 1982 sert de référence centennale et correspond globalement à l’aléa retenu pour les cartographies des plans de prévention ; celle de janvier 1994 et celle de février 2021 sont également documentées. En 2021, la submersion a duré 10 jours à Angoulême et 15 jours à Cognac, et 76 communes ont été reconnues en état de catastrophe naturelle.
Une eau qui stagne plusieurs jours imprègne les maçonneries, les cloisons et les sols. Les traces qu’elle laisse diffèrent de celles d’un ruissellement bref : l’expert en tient compte dans son observation.
Les traces de niveau d’eau, les enduits refaits ou décollés en partie basse, les doublages remplacés, les sols soulevés, les menuiseries basses déformées, les sels et efflorescences sur les murs. Il mesure l’humidité résiduelle et note la position des équipements par rapport au sol.
Il ne détermine pas de cote d’inondation, ne se prononce pas sur l’assurabilité et ne remplace pas le règlement du plan de prévention. L’état des risques annexé à la promesse indique si l’adresse est concernée.
Angoulême compte 9 arrêtés sécheresse et Soyaux 8, Cognac 2. Ces arrêtés concernent les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. L’exposition se vérifie à l’adresse, sur l’état des risques ou sur Géorisques, et non à l’échelle de la commune.
Si la maison présente des fissures, l’expert en décrit la forme (verticale, oblique, en escalier), la largeur apparente, la localisation et les signes associés : portes et fenêtres qui frottent, dallages et terrasses décollés, fissures à la jonction d’une extension. Il distingue une microfissure d’enduit d’une fissure traversante. Il ne réalise pas d’étude de sol et préconise un avis spécialisé si ses constats le justifient.
Si le vendeur a déclaré un sinistre sécheresse, demandez le rapport de l’expert d’assurance, la nature des travaux réalisés et les garanties des entreprises. L’expert vérifie sur place ce que montrent les reprises.
Notre article sur le retrait-gonflement des argiles avant achat explique comment vérifier l’exposition d’une adresse.
Si le bien est dans le centre d’Angoulême ou de Cognac, une partie des travaux visibles depuis l’espace public relève d’un dispositif de protection du patrimoine et de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
À Angoulême, la délimitation du secteur sauvegardé du plateau a été présentée à la Commission nationale des secteurs sauvegardés le 11 décembre 2014 (rapport de présentation publié par le ministère de la Culture). À Cognac, l’AVAP arrêtée en conseil municipal le 23 mai 2013 couvre 610 hectares, environ 41 % de la commune, dont la ville ancienne, une partie des faubourgs du XIXe siècle et des chais sur les deux rives de la Charente.
Le dossier de Cognac décrit, dans le centre, des parements en pierre de taille, des maçonneries en pierre enduites ou des moellons non enduits pour les annexes, et préconise le calcaire local, la chaux et la tuile traditionnelle. Il écarte en général l’isolation par l’extérieur pour le bâti patrimonial et demande des menuiseries en bois sur les façades visibles depuis l’espace public.
L’expert ne se prononce pas sur la conformité réglementaire, mais il identifie les travaux d’enveloppe à prévoir, pour que vous puissiez interroger la mairie avant de vous engager.
Relevé du 17/10/2026, commune par commune. Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Le libellé « Risque industriel » figure dans la liste de Cognac : l’état des risques indique si l’adresse est dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques. L’expert ne se prononce pas sur ce risque ; il vous invite à lire cette rubrique avec attention. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant achat explique comment interpréter ces chiffres.
Vous commandez en ligne ou par téléphone, un expert en bâtiment indépendant se rend sur place, inspecte le bien de façon visuelle et non destructive, puis vous remet un rapport certifié sous 96h.
1Commande
Vous décrivez le bien (maison ou appartement, surface, adresse) et la date prévue de l’offre ou de la promesse. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69.
2Préparation
L’expert prend connaissance des documents disponibles : annonce, diagnostics, état des risques, procès-verbaux d’assemblée générale si le bien est en copropriété.
3Visite
Il examine la structure apparente, les façades, la toiture vue depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité avec un appareil de mesure et les équipements en constat apparent.
4Rapport
Il vous remet sous 96h un rapport certifié à valeur juridique, avec ses constats, leur niveau de priorité et ses préconisations.
Vous pouvez assister à la visite ou la laisser se dérouler en présence du vendeur ou de l’agent immobilier. Les experts du réseau, plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés formés notamment par l’OFIB, sont présentés sur la page expert en bâtiment.
Le plus tôt est le plus utile : un rapport reçu avant de signer vous laisse le temps de poser des questions, de faire chiffrer des travaux ou de renoncer.
Si le calendrier de la vente le permet, une visite de l’expert avant l’offre vous permet de formuler une proposition en connaissant l’état du bien.
Vous pouvez demander au vendeur l’accès au bien pour une visite d’expertise avant la signature. C’est aussi le moment de réclamer les factures de travaux, l’historique des sinistres et, en Charente, les éventuels dossiers sécheresse ou inondation.
Après la signature, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport étant remis sous 96h, une expertise commandée dès la signature peut être exploitée dans ce délai.
L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) et est annexé à la promesse. Lui seul situe l’adresse par rapport aux plans de prévention.
Il précise si la parcelle est concernée par un plan de prévention du risque inondation, mouvements de terrain ou technologique, indique la zone de sismicité et mentionne les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle dont le vendeur a connaissance. L’expert lit ce document avec vous et le confronte à ce qu’il observe.
Le rapport hiérarchise les constats : ce qui relève de l’entretien, ce qui demande des travaux à programmer et ce qui justifie un avis spécialisé avant de signer.
L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale du bien et ne donne pas de conseil financier. Ses préconisations, couvertes par une assurance décennale, vous servent à faire chiffrer les travaux, à interroger le vendeur ou à décider de poursuivre. Le rapport ne remplace pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), réalisés par des diagnostiqueurs certifiés.
En cas de désordre découvert après la vente, la garantie des vices cachés (articles 1641 et 1648 du Code civil) concerne un vice antérieur, caché et grave, à invoquer dans les deux ans de sa découverte. Un constat établi avant la signature vous aide à décider en connaissance de cause.
Pour le prix de l’expertise selon la surface du bien, consultez nos tarifs ou contactez-nous.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. Check my House intervient partout en France, y compris dans les communes rurales de la Charente. Le délai d’intervention dépend de la disponibilité des experts et de l’accès au bien. Indiquez dès la commande l’adresse et la date prévue de la promesse : le conseiller vous confirme le calendrier, et le rapport certifié vous est remis sous 96h après la visite.
L’expert recherche les traces visibles d’une submersion : niveaux sur les murs, enduits et doublages refaits en partie basse, sols remplacés, sels sur les maçonneries, humidité résiduelle mesurée. Il ne peut pas reconstituer l’historique. L’état des risques mentionne les sinistres indemnisés connus du vendeur ; demandez aussi les factures de remise en état et les éventuels rapports d’assurance.
Une fissure ne suffit pas à juger une maison : sa forme, sa largeur, sa localisation et son évolution comptent. L’expert distingue une microfissure d’enduit d’une fissure traversante ou en escalier qui peut signaler un mouvement de fondation. Il hiérarchise ses constats et vous indique quand un avis spécialisé s’impose avant de signer. Il ne réalise pas d’étude de sol.
Demandez au vendeur le rapport de l’expert d’assurance, la description des travaux réalisés (reprise en sous-œuvre, agrafage, traitement des fissures), les factures et les attestations d’assurance des entreprises. L’expert vérifie sur place l’état des reprises et la présence éventuelle de nouvelles fissures. Il vous indique si ses constats justifient un avis complémentaire avant de vous engager.
Dans le périmètre de l’AVAP, les travaux visibles depuis l’espace public suivent un règlement : le dossier préconise notamment le calcaire local, la chaux, la tuile traditionnelle et des menuiseries en bois sur les façades visibles. L’expert décrit l’état de l’enveloppe et les travaux à prévoir, sans se prononcer sur la conformité réglementaire. Renseignez-vous en mairie avant de faire chiffrer.
Non. Il observe la couverture depuis le sol, les fenêtres et les points accessibles, et examine la charpente depuis les combles accessibles. Il note les tuiles déplacées ou cassées, les déformations, l’état des solins et des gouttières, les traces d’infiltration et l’état des bois visibles. Une zone qu’il ne peut pas voir est signalée comme telle dans le rapport.
Non. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et fournis par le vendeur. L’expert en bâtiment ne les refait pas. Il examine l’état réel de la construction (structure apparente, humidité, couverture, menuiseries, équipements en constat apparent) et vous remet ses préconisations dans un rapport certifié sous 96h.
Oui. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport étant remis sous 96h après la visite, une expertise commandée immédiatement peut être exploitée dans ce délai. L’idéal reste de la faire avant de signer, pour décider sans contrainte de temps.
Non. L’expert en bâtiment examine l’état de la construction ; il ne se prononce pas sur les risques technologiques. L’état des risques annexé à la promesse indique si l’adresse est dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques et les obligations éventuelles qui en découlent. Lisez cette rubrique avec attention et interrogez la mairie en cas de doute.
Non. La visite peut se dérouler en présence du vendeur ou de l’agent immobilier. Le rapport, remis sous 96h, est rédigé pour être lu à distance, avec des photographies et des constats hiérarchisés. Vous pouvez ensuite échanger avec l’expert pour éclaircir un point avant de prendre votre décision. Précisez simplement qui ouvrira le bien le jour convenu.
Le rapport décrit l’état du bien et hiérarchise les travaux, sans se prononcer sur la valeur vénale. Vous pouvez vous appuyer sur ces constats et sur des devis d’entreprises pour discuter avec le vendeur. L’expert ne donne pas de conseil financier ni de conseil juridique personnalisé ; pour la rédaction de clauses, adressez-vous au notaire.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Décrivez le bien et la date de la promesse : un conseiller organise la visite d’un expert en bâtiment indépendant et vous confirme le délai de remise du rapport.
