Entre l’Ill, le canal du Rhône au Rhin et ses plans d’eau, Illkirch-Graffenstaden place l’humidité au premier rang des points à vérifier avant d’acheter. Un expert en bâtiment indépendant examine le bien et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Illkirch-Graffenstaden
Illkirch-Graffenstaden compte 27 872 habitants (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). Géorisques y recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 5 liés aux inondations ou coulées de boue et aucun à la sécheresse, et liste l’inondation par crue à débordement lent et par remontées de nappes. L’expertise avant achat cible l’humidité des pièces basses, la structure apparente et l’état général du bien.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Les données à connaître avant de visiter un bien dans la commune.
27 872 habitants
Population communale selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026.
6 arrêtés CatNat
Dont 5 liés aux inondations ou coulées de boue, pour des épisodes débutés en 1983, 1987, 1992, 1999 et 2016. Aucun arrêté sécheresse.
Risques distinctifs
Inondation par crue à débordement lent et par remontées de nappes, tassements différentiels dans la liste Géorisques.
Rapport sous 96h
Rapport certifié, illustré et hiérarchisé, remis sous 96h après la visite.
Illkirch-Graffenstaden figure parmi les villes de notre page expertise avant achat dans le Bas-Rhin. Ici, nous détaillons ce qui la distingue : la présence de l’eau, un passé de deux villages réunis et un parc de logements varié.
Dans une commune traversée par l’Ill et le canal du Rhône au Rhin, et où Géorisques liste crues lentes et remontées de nappes, l’humidité des pièces basses est le premier poste de la visite.
Selon la fiche communale de l’Eurométropole de Strasbourg, l’Ill et le canal du Rhône au Rhin traversent la commune, qui compte aussi des espaces en eau comme le lac Achard et le plan d’eau du Baggersee. La forêt d’Illkirch-Neuhof, classée réserve naturelle, couvre 9 % du territoire communal. Géorisques liste l’inondation par crue à débordement lent de cours d’eau et par remontées de nappes naturelles ; le dernier arrêté de catastrophe naturelle lié aux inondations concerne un épisode débuté en 2016.
Lors de la visite, l’expert mesure l’humidité des murs du rez-de-chaussée, du sous-sol et du garage, recherche les traces d’anciennes venues d’eau (auréoles, plinthes gonflées, enduits cloqués, dépôts blanchâtres) et vérifie la ventilation. Il note la position des équipements sensibles, chaudière ou tableau électrique, par rapport aux pièces basses. Il distingue remontée capillaire, infiltration et condensation.
L’exposition décrite par Géorisques est communale. L’état des risques annexé à la promesse indique si l’adresse se trouve dans un périmètre réglementé : c’est lui qui fait foi. Pour un logement en rez-de-chaussée, lisez notre article sur l’humidité en rez-de-chaussée.
Le bien que vous visitez peut être une maison ancienne de village, une maison du XXe siècle ou un logement en copropriété : l’expert adapte son examen à chaque cas.
La fiche communale de l’Eurométropole rappelle que les villages d’Illkirch et de Graffenstaden ont fusionné pendant la Révolution française, que le territoire a d’abord vécu de l’agriculture et de la pêche, puis que l’essor économique et démographique est lié à la Société alsacienne de constructions mécaniques, usine de locomotives et de machines-outils fermée en 1971. Le Fort Uhrich, construit entre 1873 et 1876, et le Parc d’Innovation témoignent de ces différentes époques.
L’expert examine les maçonneries, les éventuels pans de bois, les planchers visibles, la charpente accessible et l’humidité en pied de mur. Il recherche les enduits ou doublages récents qui empêchent les murs de sécher.
Il regarde l’état de la couverture, des menuiseries, des dallages et des fissures, la ventilation et les équipements en constat apparent. Notre article sur l’état de la couverture avant achat détaille l’examen de la toiture.
Il examine le logement et les parties communes accessibles : cage d’escalier, caves, façades, balcons, traces d’infiltration. Les procès-verbaux d’assemblée générale l’aident à rapprocher ses constats des travaux évoqués.
Géorisques liste les tassements différentiels parmi les mouvements de terrain de la commune : l’expert relève les fissures et déformations visibles, sans réaliser d’étude de sol.
Une fissure n’a pas la même signification selon son tracé, son ouverture et sa position. Une microfissure d’enduit relève de l’entretien ; une fissure traversante, en escalier ou oblique depuis l’angle d’une ouverture peut traduire un mouvement de la structure. L’expert décrit chaque fissure significative, la photographie et précise si elle justifie une surveillance ou l’avis d’un bureau d’études.
Il observe aussi les signes indirects : portes et fenêtres qui coincent, dallage fissuré ou décollé, plinthes décollées, déformation d’un plancher. Le rapport classe ces constats en trois niveaux : sans gravité, à surveiller, travaux urgents. Pour les fissures, notre guide de l’expertise pré-achat détaille la lecture des conclusions.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 5 liés aux inondations ou coulées de boue et aucun à la sécheresse.
Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire. L’état des risques annexé à la promesse de vente fait foi pour l’adresse du bien. L’expert ne réalise pas d’étude de sol et ne recherche pas d’engins de guerre : ce risque concerne surtout les travaux de terrassement.
L’expertise est une inspection visuelle et non destructive, complétée par des mesures d’humidité, qui aboutit à un rapport certifié avec préconisations.
Il vérifie
Structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée, équipements en constat apparent, cohérence des diagnostics.
Il ne fait pas
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), le démontage, les sondages destructifs, l’étude de sol, la montée sur toiture.
Il ne se prononce pas
Sur la valeur vénale du bien ni sur la conformité réglementaire des installations.
Pour connaître le profil de nos intervenants, consultez la page de notre expert en bâtiment indépendant. Une question sur votre projet ? Passez par notre page contact.
Une visite bien préparée permet d’examiner tout ce qui est accessible et de cibler les points sensibles, en particulier les pièces basses.
Ces éléments rendent le rapport plus utile pour votre décision. Si vous ne pouvez pas être présent, le rapport illustré vous transmet les constats ; votre présence reste utile pour échanger avec l’expert en fin de visite.
Commandez l’expertise avant l’offre si possible, sinon dès la signature du compromis.
1Avant l’offre
Le rapport hiérarchise les travaux et appuie une proposition argumentée.
2À la signature
Le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du CCH) court après la signature ; le rapport est remis sous 96h.
3Avant l’acte
Relisez le dossier de diagnostic technique (article L271-4 du CCH) et l’état des risques avec le rapport.
4Après l’achat
Le rapport sert de feuille de route pour vos travaux, par ordre de priorité.
Voir aussi notre article sur le délai de rétractation de 10 jours.
Illkirch-Graffenstaden appartient à l’Eurométropole de Strasbourg (geo.api.gouv.fr) ; l’expert intervient dans toute l’agglomération et le département.
À Strasbourg, la page expertise avant achat à Strasbourg détaille le bâti ancien de la préfecture et ses caves en secteur de nappe. À Schiltigheim, autre commune de l’Eurométropole, Géorisques liste aussi les remontées de nappes, ainsi que d’anciennes carrières souterraines. À Haguenau, au nord du département, 4 arrêtés sécheresse s’ajoutent aux épisodes d’inondation.
Pour une vue d’ensemble des communes couvertes et de la méthode, consultez la page expertise avant achat dans le Bas-Rhin (67).
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est prudent. Géorisques liste à Illkirch-Graffenstaden l’inondation par crue à débordement lent et par remontées de nappes. L’expert examine en priorité le rez-de-chaussée, le sous-sol et le garage, mesure l’humidité et recherche les traces d’anciennes venues d’eau. L’état des risques indique si l’adresse se trouve dans un périmètre réglementé.
Il peut relever des indices : auréoles, dépôts, enduits refaits à hauteur régulière, plinthes changées, bois tachés. Ces indices restent des hypothèses qu’il formule avec prudence. Interrogez aussi le vendeur sur l’historique du bien et lisez l’état des risques annexé à la promesse. Si les indices sont nets, le rapport le dit clairement et recommande, selon les cas, des investigations complémentaires.
Un logement en étage est moins exposé qu’un rez-de-chaussée, mais la cave privative et les parties communes basses peuvent l’être. L’expert examine les caves accessibles et les traces d’humidité dans l’immeuble. Les travaux de la copropriété liés à l’humidité figurent parfois dans les procès-verbaux d’assemblée générale.
Tout dépend de sa nature. L’expert distingue la microfissure d’enduit, qui relève de l’entretien, de la fissure traversante ou en escalier, qui peut traduire un mouvement. Il décrit chaque fissure significative et indique si elle justifie une surveillance ou l’avis d’un bureau d’études. Géorisques liste les tassements différentiels dans la commune.
Non. L’expertise avant achat est une inspection visuelle et non destructive. L’expert relève les signes visibles sur le bâti et oriente, si nécessaire, vers un bureau d’études spécialisé. Il ne réalise ni sondage ni étude géotechnique. Si des fissures ou déformations le justifient, le rapport le précise et vous laisse le temps d’obtenir cet avis avant de vous engager.
Les diagnostics obligatoires répondent chacun à une question réglementaire précise (énergie, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, risques). L’expertise porte sur l’état technique global du bien. L’expert vérifie la cohérence des diagnostics avec le bien visité et vous explique leurs conséquences pour vos travaux.
Il l’examine depuis les points accessibles : sol, fenêtres, combles. Il ne monte pas sur la couverture. Il observe tuiles, faîtages, gouttières et descentes visibles, puis la charpente et la sous-face depuis les combles accessibles. Les parties non visibles sont signalées dans le rapport. Si une partie de la couverture mérite un examen rapproché, il recommande l’intervention d’un couvreur.
Le rapport certifié est remis sous 96h après la visite. Il présente les constats illustrés et hiérarchisés, les préconisations et les zones non examinées. Ce délai est compatible avec une offre ou avec le délai de rétractation de 10 jours qui suit la signature du compromis.
Oui. Une maison récente peut présenter des défauts de mise en œuvre, des fissures, des infiltrations ou une ventilation insuffisante. L’expert documente leur état à la date de la visite. Le rapport vous sert de point de référence pour la suite et pour vos échanges avec le vendeur.
Oui. En hiérarchisant les constats et en identifiant les travaux urgents, le rapport vous donne des éléments objectifs pour ajuster votre offre ou demander certains travaux au vendeur. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale du bien. Notre article sur la négociation avec un rapport d’expertise détaille la démarche.
Oui. Check my House intervient partout en France, donc dans toute l’Eurométropole de Strasbourg et le reste du Bas-Rhin. La méthode est identique ; seuls les points de vigilance changent selon le bien et l’exposition de la commune. Notre page départementale présente les autres villes couvertes et leurs données Géorisques.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Faites examiner le bien par un expert en bâtiment indépendant avant de vous engager.
