Crues à montée rapide, littoral exposé aux vagues, sols sensibles aux sécheresses : acheter dans l’Hérault demande de lire le bâti et son environnement. Un expert en bâtiment indépendant inspecte le bien avant votre engagement et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Hérault
L’Hérault compte 341 communes et 1 230 289 habitants (INSEE, relevé du 17/10/2026). Au même relevé Géorisques, Montpellier totalise 36 arrêtés de catastrophe naturelle et Béziers 26, majoritairement liés aux inondations. L’expertise avant achat vérifie l’état visible du bien et vous aide à décider, sans remplacer les diagnostics obligatoires.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Ces chiffres situent le département ; pour un bien précis, seul l’état des risques établi à son adresse fait foi.
1 230 289 habitants
Population cumulée des communes du département, données INSEE consultées sur geo.api.gouv.fr (relevé du 17/10/2026).
341 communes
Chaque commune possède sa propre liste de risques dans Géorisques : les constats d’une ville ne se transposent pas à sa voisine.
Montpellier, 310 240 habitants
La préfecture dispose de sa page dédiée : expertise avant achat à Montpellier.
36 arrêtés CatNat à Montpellier
Dont 21 liés aux inondations ou coulées de boue (années de début de 1982 à 2025) et 14 à la sécheresse (de 1989 à 2023), relevé Géorisques du 17/10/2026.
Ces repères ne disent rien de l’état d’une maison ou d’un appartement. Ils indiquent seulement quelles questions poser pendant la visite : comment l’eau circule autour du bâti, comment les murs ont réagi aux saisons sèches, comment les matériaux ont vieilli. C’est le rôle de l’expert en bâtiment d’y répondre sur place, pour votre bien.
Chaque page ville reprend les données officielles de sa commune et les points de contrôle qui en découlent pour un acheteur.
81 545 habitants, 26 arrêtés CatNat dont 19 liés aux inondations ; commune du territoire à risque important d’inondation de Béziers-Agde.
45 337 habitants, 10 arrêtés CatNat dont 2 pour chocs mécaniques liés aux vagues ; aucun arrêté sécheresse au relevé du 17/10/2026.
29 939 habitants, 23 arrêtés CatNat dont 19 liés aux inondations ; centre ancien bâti en pierre volcanique du mont Saint-Loup.
310 240 habitants, préfecture, 36 arrêtés CatNat dont 14 liés à la sécheresse.
Si vous achetez à Béziers, le sujet central sera la basse plaine de l’Orb et les arrêtés sécheresse récents. À Sète, entre mer et étang de Thau, l’attention se porte sur l’eau sous toutes ses formes. À Agde, la pierre volcanique des maisons anciennes et la proximité du littoral orientent la visite. Pour les autres communes du département, l’expert intervient de la même façon, à partir des données de la commune concernée.
Dans l’Hérault, la question de l’eau précède celle des fissures : Géorisques liste pour Montpellier, Béziers et Agde l’inondation par crue torrentielle ou à montée rapide de cours d’eau.
Le rapport du territoire à risque important d’inondation (TRI) de Béziers-Agde recense 15 communes soumises aux débordements de l’Orb, du Libron et de l’Hérault, et identifie un risque de submersion marine pour Agde et Vias. Ce document de l’Agence de l’eau décrit un risque à l’échelle d’un territoire ; il ne qualifie pas une parcelle.
Sur place, l’expert recherche les indices d’une eau déjà entrée ou d’une eau mal évacuée : auréoles et sels en pied de mur, enduits ou plinthes refaits sur une même hauteur, menuiseries basses déformées, sous-sol ou garage humide, terrain en pente vers la façade, descentes d’eaux pluviales qui se déversent au pied des murs. Il mesure l’humidité des parois suspectes avec un appareil adapté.
Il ne peut pas affirmer qu’un bien a été inondé. Il relève des constats, formule des hypothèses et vous indique les questions à poser au vendeur, à confronter à l’état des risques et à la liste des sinistres indemnisés. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant un achat détaille cette lecture.
Sète et Agde comptent chacune deux arrêtés pour chocs mécaniques liés à l’action des vagues (1997 et 2014), et Géorisques y liste l’inondation par remontée de nappe.
Si le bien est proche du rivage, l’expert porte une attention particulière aux éléments exposés : aciers apparents des balcons et garde-corps, bétons éclatés laissant voir une armature, menuiseries et volets métalliques, joints de façade. Ces constats restent visuels : l’expert ne sonde pas les bétons et ne démonte rien.
Si le logement comporte un sous-sol, une cave ou un vide sanitaire, la remontée de nappe listée par Géorisques justifie de vérifier les traces d’eau, les ventilations basses et l’état des murs enterrés accessibles. Notre article sur l’inspection des sous-sols et vides sanitaires précise ce qui peut être observé sans travaux.
Pour un appartement, l’état des parties communes compte autant que le logement : les procès-verbaux d’assemblée générale permettent de savoir si des travaux de façade ou d’étanchéité ont été votés ou différés.
Au relevé du 17/10/2026, Montpellier compte 14 arrêtés sécheresse et Béziers 5, tandis que Sète et Agde n’en comptent aucun.
Ces arrêtés reconnaissent des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour une maison, ils invitent à regarder de près les fissures en escalier, les fissures au droit des linteaux, les portes qui frottent, les décollements entre une extension et le corps principal, ainsi que la présence d’arbres proches des façades.
En zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; cette obligation ne concerne pas la vente d’une maison existante. L’exposition se consulte à l’adresse exacte sur Géorisques, et l’état des risques annexé à la promesse fait foi.
L’expert ne réalise pas d’étude de sol. Il décrit les fissures, apprécie leur gravité apparente et indique si un suivi ou l’avis d’un bureau d’études paraît utile. Notre article vérifier le retrait-gonflement des argiles avant d’acheter complète cette approche.
Le guide de visite de l’office de tourisme d’Agde décrit une cité construite avec la pierre volcanique du mont Saint-Loup ; ce type de bâti appelle un examen spécifique des maçonneries.
Si la maison est ancienne et bâtie en pierre, l’expert observe l’état des joints, la nature des enduits, les traces d’humidité en pied de mur et les reprises de maçonnerie. Un enduit étanche posé sur un mur ancien peut piéger l’humidité : c’est un point à vérifier, pas une certitude.
Il regarde aussi les planchers, les linteaux et les charpentes accessibles, et repère les transformations récentes sans cohérence apparente (ouvertures créées, cloisons déposées). Notre article sur les pathologies de la maison en pierre ancienne détaille ces points.
Relevé du 17/10/2026, exposition communale et non parcellaire : seul l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Un expert indépendant visite le bien, en examine les parties accessibles sans rien démonter et vous remet un rapport certifié sous 96h.
1Préparation
Vous transmettez l’adresse, le type de bien et les documents disponibles : diagnostics, état des risques, procès-verbaux de copropriété le cas échéant.
2Visite
Structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, mesures d’humidité, équipements en constat apparent.
3Échange sur place
L’expert vous explique ses premiers constats et distingue ce qui relève de l’entretien de ce qui mérite une investigation.
4Rapport certifié
Remis sous 96h, illustré, avec des préconisations hiérarchisées pour préparer votre décision.
L’expert ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne monte pas sur les toitures, ne fait ni sondage destructif ni étude de sol, et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations. Le guide de l’expertise pré-achat détaille chaque poste vérifié.
Le meilleur moment se situe avant la signature du compromis ; à défaut, pendant le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Avant l’offre, l’expertise vous permet de décider en connaissance de cause. Entre l’offre et le compromis, elle éclaire la discussion avec le vendeur. Après la signature, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter : une visite organisée dès le début de ce délai laisse le temps de lire le rapport. Notre article sur l’expertise pendant le délai de rétractation détaille ce calendrier.
Le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du même code est annexé à la promesse. L’expertise ne le remplace pas : elle le complète par une lecture globale du bâti. Pour fixer une date, passez par notre page contact.
L’état des risques annexé à la promesse indique les risques auxquels l’adresse est exposée ; il fait foi, là où les données communales ne donnent qu’un contexte.
Vérifiez sa date et l’adresse exacte, repérez les plans de prévention qui concernent la parcelle, et lisez la rubrique des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle. Une réponse positive appelle des questions précises au vendeur : nature du sinistre, travaux réalisés, factures.
L’expert ne rédige pas l’état des risques, mais il le croise avec ses constats sur place. Notre article lire l’état des risques avant d’acheter vous guide rubrique par rubrique.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. Check my House, premier réseau national d’expertise immobilière, intervient partout en France, donc dans les 341 communes du département. Les pages villes détaillent Montpellier, Béziers, Sète et Agde, mais un bien situé dans une autre commune bénéficie de la même méthode : l’expert part des données Géorisques de la commune concernée et de l’état des risques du bien, puis adapte sa visite au type de construction.
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) forment le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse. Ils répondent chacun à une question réglementaire. L’expertise avant achat porte un regard global sur le bâti : structure apparente, façades, toiture visible, humidité, équipements en constat apparent. Elle ne remplace aucun diagnostic et ne se prononce pas sur la conformité des installations.
Pas avec certitude. Il peut relever des indices compatibles avec une entrée d’eau ancienne : auréoles, sels en pied de mur, enduits ou plinthes refaits sur une même hauteur, menuiseries basses déformées. Ces constats sont à confronter à l’état des risques, qui mentionne les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle, et aux réponses écrites du vendeur sur l’historique du bien.
Non. La loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, pas lors de la vente d’une maison existante. L’expert en bâtiment ne réalise pas d’étude de sol : il décrit les fissures observées et peut recommander l’avis d’un bureau d’études si les constats le justifient.
La durée dépend de la surface, du nombre de niveaux et de l’accessibilité des combles, du sous-sol et des abords. L’expert prend le temps d’examiner chaque poste et de vous restituer ses premiers constats sur place. Le rapport certifié vous est ensuite remis sous 96h, ce qui reste compatible avec le délai de rétractation de 10 jours si la visite est organisée sans attendre.
Votre présence est conseillée : l’expert vous montre ce qu’il observe et répond à vos questions sur place. Si vous ne pouvez pas venir, la visite peut se faire avec l’agent immobilier ou le vendeur, qui doivent donner accès à toutes les pièces, aux combles accessibles, au sous-sol et aux abords. Le rapport illustré vous permet ensuite de suivre chaque constat.
Oui. L’expert examine le logement et les parties communes accessibles : façades, cage d’escalier, caves, toiture visible depuis les points accessibles. Il croise ses constats avec les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan de travaux s’il existe. Notre article sur la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale avant un achat précise les points à repérer.
Le rapport décrit l’état du bien et hiérarchise les désordres. Vous pouvez vous en servir comme base factuelle dans la discussion avec le vendeur, mais l’expert ne fixe pas de prix et ne se prononce pas sur la valeur vénale. Nous ne donnons pas de conseil financier ou juridique personnalisé : la décision vous appartient, avec votre notaire si besoin.
Si vous êtes encore dans le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation), vous pouvez vous rétracter sans motif. Au-delà, tout dépend des clauses de l’avant-contrat : rapprochez-vous de votre notaire. D’où l’intérêt de commander l’expertise avant la signature ou dès le début du délai.
Des experts en bâtiment indépendants, certifiés et diplômés, membres d’un réseau de plus de 65 experts formés notamment par l’OFIB. Ils n’ont aucun lien avec le vendeur ni avec l’agence, ce qui garantit un regard neutre sur le bien. Leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale. Le réseau a été fondé par Laurent Hojan ; la page expert en bâtiment présente leur méthode.
L’article 1641 du Code civil prévoit la garantie des vices cachés, et l’article 1648 fixe un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Le rapport établi avant l’achat documente l’état visible du bien à une date donnée, ce qui peut aider à distinguer un défaut apparent d’un défaut caché. Pour toute démarche, consultez un professionnel du droit.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h. Le paiement en plusieurs fois sans frais est possible.
Décrivez le bien et la date prévue du compromis : un expert indépendant organise la visite et vous remet son rapport certifié sous 96h.
