Les années 1960 et 1970 correspondent à une période de construction massive, avec des méthodes industrialisées et peu de contraintes thermiques.

Pour répondre à la demande de logements, de nombreuses résidences ont été construites en béton armé, avec des panneaux préfabriqués, des balcons en porte-à-faux, des toitures-terrasses et des réseaux standardisés. Les premières exigences thermiques n’apparaissent qu’au milieu des années 1970, après le premier choc pétrolier. Les immeubles antérieurs sont donc généralement peu ou pas isolés.

Ces immeubles ont aujourd’hui plus de cinquante ans. Ils sont souvent sains sur le plan structurel, mais leurs composants arrivent en fin de vie, et les obligations de rénovation énergétique les placent au cœur des enjeux de la décennie.

Acheter dans une telle résidence n’est donc ni une bonne ni une mauvaise affaire en soi : tout dépend de l’état réel de l’immeuble et de la capacité de la copropriété à programmer ses travaux.

Les balcons en porte-à-faux sont exposés aux intempéries sur toutes leurs faces. Leur dégradation est un enjeu de sécurité.

• éclats de béton en sous-face et en rive ;
• aciers apparents et corrodés ;
• fissures à l’encastrement dans la façade ;
• étanchéité de la dalle absente ou dégradée, avec infiltrations dans la sous-face ;
• garde-corps métalliques corrodés à leurs fixations ;
• évacuations bouchées ou absentes.

Un balcon dégradé peut faire l’objet d’une interdiction d’accès par la copropriété en attendant les travaux. Les réparations de béton et de garde-corps sont souvent intégrées à un ravalement global.

Interrogez le syndic sur les éventuels balcons condamnés ou les arrêtés de mise en sécurité.

Les réseaux d’origine arrivent en fin de vie et leur remplacement est un chantier lourd.

Colonnes d’eau

Acier galvanisé corrodé, fuites, eau colorée, pression faible aux étages.

Évacuations

Fonte ou matériaux d’époque fissurés, engorgements, dégâts des eaux répétés.

Chauffage collectif

Chaudières remplacées une ou plusieurs fois, réseaux de distribution d’origine, émetteurs anciens, équilibrage défaillant.

Vide-ordures

Souvent condamnés, ils posent parfois des questions d’hygiène et de sécurité incendie.

Le remplacement des colonnes implique d’intervenir dans chaque logement, avec des travaux de reprise des finitions. Lisez notre article sur les parties communes.

Les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 peuvent contenir de l’amiante, et ceux des années 1960 et 1970 en contiennent fréquemment.

L’amiante peut se trouver dans les dalles de sol, les colles, les conduits, les flocages, les plaques de façade ou de toiture, les enduits, les joints. Le dossier technique amiante des parties communes, tenu par le syndic, et le diagnostic amiante du lot, obligatoire à la vente, en signalent la présence dans les matériaux repérés.

L’amiante n’est pas dangereux tant qu’il reste en bon état et n’est pas travaillé. Il devient un enjeu lors des travaux : désamiantage, précautions, coûts et délais supplémentaires. Lisez notre article sur l’amiante dans un logement à acheter.

Pour ces copropriétés de plus de quinze ans, le plan pluriannuel de travaux est obligatoire et particulièrement révélateur.

Il recense les travaux nécessaires sur dix ans, en estime le coût et propose un échéancier. Dans une résidence des années 1960 ou 1970, il comprend souvent un ravalement avec traitement des bétons, une isolation thermique par l’extérieur, une réfection de toiture-terrasse, un remplacement des colonnes et une modernisation du chauffage.

Pour l’acheteur, c’est la meilleure source pour estimer les appels de fonds à venir. Lisez notre article sur le plan pluriannuel de travaux.

Les parkings souterrains de cette époque présentent souvent des désordres liés à l’eau et à la corrosion.

Infiltrations par la dalle supérieure, souvent recouverte d’espaces verts ou de voiries, corrosion des aciers en sous-face, fissures avec coulures blanches de calcite, évacuations insuffisantes. Les travaux d’étanchéité d’une dalle de parking sont lourds, car ils imposent de déposer ce qui la recouvre.

L’expert observe les sous-faces de dalles, les poteaux, les traces d’eau et les réparations antérieures.

Au-delà de l’immeuble, l’appartement lui-même présente des points typiques de son époque.

• menuiseries d’origine ou remplacées, et leur performance ;
• électricité d’origine, souvent sans protection différentielle suffisante ;
• ventilation par conduits collectifs ou VMC, et son fonctionnement ;
• dalles de sol et colles pouvant contenir de l’amiante ;
• radiateurs du chauffage collectif et robinets thermostatiques ;
• isolation phonique entre logements, souvent faible.

Lisez notre article sur l’isolation phonique.

L’expertise combine l’examen du lot, des parties communes accessibles et la lecture des documents.

L’expert observe les façades et balcons, les signes de corrosion des bétons, la cage d’escalier, les caves et parkings, l’état apparent des réseaux, puis l’appartement : électricité, ventilation, menuiseries, humidité, revêtements susceptibles de contenir de l’amiante. Il confronte ses constats au plan pluriannuel de travaux et aux procès-verbaux, et hiérarchise les dépenses à venir.

Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et notre article sur la lecture des procès-verbaux.