Dans les immeubles anciens, les planchers en bois ou à poutrelles métalliques sont souvent la principale fragilité structurelle visible depuis l’appartement.

Un plancher qui penche, qui vibre fortement, qui grince de façon importante ou dont le parquet se soulève peut révéler une déformation des solives, une attaque d’insectes, une pourriture liée à un dégât des eaux ancien, ou une surcharge. Une légère pente est fréquente dans le bâti ancien et pas forcément évolutive ; une déformation marquée ou récente appelle un examen plus poussé.

L’expert mesure la pente, observe les fissures des plafonds de l’appartement du dessous si l’accès est possible, et examine les zones sensibles autour des pièces d’eau. Les caves de l’immeuble permettent souvent de voir la structure des planchers bas.

L’humidité en appartement provient surtout de la condensation, des infiltrations par les façades ou la toiture, et des fuites entre logements.

Les traces au plafond de la salle de bains ou de la cuisine signalent souvent une fuite du logement supérieur. Les taches sur les murs de façade, une infiltration ou une condensation sur paroi froide. Les moisissures dans les angles, un défaut de ventilation. Les appartements anciens ont souvent été rendus étanches par des fenêtres neuves sans que la ventilation soit adaptée.

L’expert mesure l’humidité, vérifie les entrées d’air et les extractions, recherche les traces de sinistres anciens. Lisez nos articles sur l’appartement en rez-de-chaussée et l’appartement au dernier étage.

Dans un immeuble ancien, le confort acoustique dépend des planchers, des cloisons et des travaux réalisés par les voisins.

Les planchers bois anciens transmettent les bruits de pas, surtout lorsqu’un voisin a remplacé la moquette par un parquet ou un carrelage sans sous-couche. Les cloisons légères transmettent les voix. Les colonnes d’eau communes transmettent les bruits d’écoulement. Ces nuisances, souvent invisibles lors d’une visite en journée, deviennent sensibles une fois installé.

Visiter à différents moments de la journée, interroger le vendeur sur le voisinage et sur d’éventuelles plaintes, et lire le règlement de copropriété sur les revêtements de sol sont de bons réflexes. Lisez notre article sur l’isolation phonique d’un appartement.

La performance énergétique d’un appartement ancien dépend de sa position dans l’immeuble, de ses fenêtres et du mode de chauffage.

Un appartement sous les toits ou au-dessus d’un passage non chauffé perd davantage de chaleur. Les fenêtres anciennes en simple vitrage, les murs non isolés et un chauffage électrique ancien pèsent sur l’étiquette. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité.

Pour un investissement locatif, le calendrier d’interdiction de location des logements les plus énergivores est déterminant : classe G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Lisez notre article sur les passoires thermiques.

Le vendeur doit fournir un ensemble de documents sur la copropriété. Leur lecture est indispensable.

• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
• le diagnostic technique global ou le projet de plan pluriannuel de travaux, s’ils existent ;
• le montant des charges courantes et des sommes restant dues ;
• l’état du fonds de travaux.

Lisez nos articles sur les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux.

Descendre à la cave est l’un des meilleurs moyens d’évaluer la santé d’un immeuble ancien.

On y voit les fondations, les murs porteurs, les planchers bas et souvent les réseaux. Des poutrelles métalliques rouillées qui font éclater les voûtains, des poutres bois pourries à leurs appuis, des murs humides et salpêtrés, des étais provisoires installés depuis longtemps sont des signaux à prendre au sérieux.

Interrogez le vendeur et le syndic sur d’éventuels travaux prévus. Lisez notre article sur le sous-sol et le vide sanitaire.

L’expert examine le lot et les parties communes accessibles, et relie ses constats aux documents de copropriété.

Il vérifie les planchers, les murs, l’humidité, les réseaux apparents, la ventilation et les menuiseries de l’appartement, puis observe la cage d’escalier, les façades visibles, les caves et la cour. Il lit les diagnostics et, si l’acheteur les transmet, les procès-verbaux et le carnet d’entretien, pour signaler les incohérences et les travaux à anticiper.

Son rapport, remis sous 96 heures chez Check my House, permet de négocier en connaissance de cause. Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat.