Maison ancienne, pavillon ou appartement : en Haute-Vienne, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant que vous ne vous engagiez. Son rapport certifié, remis sous 96h, classe les constats et les préconisations par priorité.
Département
La Haute-Vienne compte 373 167 habitants répartis dans 195 communes (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). À Limoges, préfecture, Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 8 liés aux inondations et 4 à la sécheresse, et liste le radon parmi les risques de la commune. L’expertise avant achat examine la structure apparente, l’humidité et les équipements visibles, avec un rapport certifié sous 96h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre chiffres officiels, relevés le 17/10/2026, pour situer le département avant de lire une annonce.
373 167 habitants
Population du département selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026.
195 communes
Le département se répartit en 195 communes. Nos pages villes couvrent la préfecture et deux des communes les plus peuplées.
Limoges, 129 937 habitants
La préfecture regroupe à elle seule plus du tiers de la population départementale (geo.api.gouv.fr).
15 arrêtés CatNat à Limoges
Géorisques recense à Limoges 15 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 8 liés aux inondations et 4 à la sécheresse (relevé du 17/10/2026).
Ces repères ne disent rien de l’état d’un bien précis. Ils servent à préparer la visite : savoir si la commune a connu des inondations reconnues, si la sécheresse a donné lieu à des arrêtés, quels risques figurent dans l’état des risques annexé à la promesse. Le reste se constate sur place, pièce par pièce, et c’est l’objet de l’expertise.
Chaque page ville reprend les données Géorisques de la commune et les points d’attention utiles à un acheteur.
Préfecture, 129 937 habitants. Cavités du centre historique et ancien secteur minier signalés par le DICRIM, vallée de la Vienne et de ses affluents.
11 415 habitants, au bord de la Vienne. Crues de plaine, risque industriel et barrages en amont décrits par le DICRIM communal.
11 342 habitants, entre les vallées de la Vienne et de l’Auzette, dans Limoges Métropole. 12 arrêtés CatNat, dont 8 liés aux inondations.
Votre commune n’a pas de page dédiée ? L’expertise avant achat couvre toute la Haute-Vienne. Le principe reste le même partout : un expert en bâtiment indépendant se déplace, examine le bien et vous remet un rapport certifié sous 96h. Pour comprendre le contenu de l’examen poste par poste, consultez notre guide de l’expertise pré-achat immobilier. Que vous achetiez à Limoges, à Saint-Junien, à Panazol ou dans une autre commune, la commande se passe de la même façon.
À Limoges, Saint-Junien et Panazol, Géorisques liste le radon parmi les risques de la commune. L’expertise avant achat ne mesure pas le radon, mais elle signale les configurations du bâti à surveiller.
Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle, issu de certaines roches. Sa présence dans un logement dépend de la géologie, mais aussi de l’étanchéité entre le sol et le bâtiment et du renouvellement de l’air. La liste des risques publiée par Géorisques au 17/10/2026 le mentionne pour les trois communes couvertes par nos pages villes. Cette mention vaut pour la commune entière : elle ne dit pas quelle concentration vous trouverez dans une maison donnée.
Lors de la visite, l’expert regarde ce qui relève du bâti : sous-sol en terre battue ou dallé, vide sanitaire ventilé ou non, ventilation des pièces, traversées de réseaux dans les dalles, entrées d’air bouchées. Ces observations n’établissent pas un niveau de radon. Elles indiquent si la maison laisse circuler l’air entre le sol et les pièces habitées.
Si le radon figure dans l’état des risques de l’adresse, seule une mesure par dosimètre, réalisée sur la période de chauffage, donne une valeur pour le logement. Vous pouvez demander au vendeur s’il en a fait réaliser une. Les travaux éventuels, comme la ventilation du sous-sol ou l’étanchéité des passages de réseaux, relèvent d’un professionnel spécialisé.
Les DICRIM de Limoges et de Saint-Junien décrivent des crues de plaine de la Vienne, des crues d’orage sur ses affluents, et mentionnent les barrages de Vassivière et de Saint-Marc.
Le DICRIM de Limoges (édition 2020) distingue les débordements de la Vienne, des inondations de plaine, et les crues torrentielles de l’Aurence, de l’Auzette et de la Valoine, liées à des averses orageuses. Il cite les crues de la Vienne en 1982, 1988 et 1994 et celle de l’Aurence en 1993, et indique que l’État a établi des plans de prévention pour ces vallées. À Saint-Junien, le DICRIM communal décrit des inondations de plaine de la Vienne qui touchent surtout la rive droite.
Les deux documents traitent aussi de la rupture de barrage. Celui de Limoges cite Vassivière, sur la Maulde, Saint-Marc, sur le Taurion, et Lavaud-Gelade plus en amont. Celui de Saint-Junien retient Vassivière et Saint-Marc. Géorisques liste la rupture de barrage pour Limoges, Saint-Junien et Panazol.
Une crue de plaine et une crue d’orage ne laissent pas les mêmes traces. Dans une cave ou un garage en rez-de-chaussée, l’expert recherche les auréoles et dépôts sur les murs, les enduits refaits à hauteur régulière, les plinthes remplacées, l’odeur de renfermé et l’état des seuils. Il note ce qu’il voit, sans fixer de cote d’inondation.
L’état des risques annexé à la promesse indique si l’adresse est dans le périmètre d’un plan de prévention. Pour la rupture de barrage, la mairie vous renseigne sur la position de l’adresse au regard du plan d’intervention.
Le DICRIM de Limoges signale des cavités souterraines dans le centre historique et un risque minier localisé sur le secteur de Beaune-les-Mines, lié à d’anciennes exploitations de mines d’or.
Le document municipal évoque des caves, aqueducs et cryptes, ainsi qu’une carte des cavités connues. Géorisques liste de son côté, pour Limoges, les « Affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) », l’« Affaissement minier » et les « Effondrements localisés ». Ces libellés décrivent la commune, pas une parcelle.
Si le bien comporte une cave, l’expert l’examine quand elle est accessible : fissures de voûte, pierres déchaussées, joints lessivés, venues d’eau, étaiements anciens. Il ne sonde pas le sol et ne réalise pas d’étude de sol. Si un désordre laisse penser à un vide sous le bâti, il le signale et oriente vers un bureau d’études géotechniques.
Le DICRIM indique qu’un périmètre de servitude minière est consultable à la direction de l’urbanisme de la ville. Demander au notaire ou en mairie si l’adresse est concernée fait partie des vérifications simples avant de signer. Notre article sur les sous-sols et vides sanitaires détaille ce que l’on peut observer sans démonter.
Relevé du 17/10/2026 sur georisques.gouv.fr, commune par commune. Il s’agit d’une exposition communale, pas parcellaire.
Les trois communes comptent au moins un arrêté sécheresse. Ces arrêtés portent sur les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; elle ne concerne pas la vente d’une maison existante. L’état des risques annexé à la promesse indique l’exposition de l’adresse, et l’expert ne réalise pas d’étude de sol. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant un achat explique comment les lire.
Vous commandez, un expert de la zone vous contacte, il visite le bien, avec vous si vous le souhaitez, puis vous recevez le rapport certifié sous 96h.
1Commande
Devis en ligne ou appel au 0 805 69 09 69. Vous indiquez l’adresse, la surface et la date limite qui vous concerne : offre, promesse ou fin de rétractation.
2Rendez-vous
L’expert organise la visite avec l’agence ou le vendeur. Prévoyez l’accès à la cave, au garage, aux combles et au tableau électrique.
3Visite
Inspection visuelle et non destructive : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée à l’humidimètre, équipements en constat apparent.
4Rapport certifié
Remis sous 96h, il classe les constats par priorité, avec photos et préconisations. Les préconisations sont couvertes par une assurance décennale.
5Décision
Le rapport vous sert à décider : poursuivre, demander un devis à une entreprise, renégocier ou renoncer dans les délais légaux. La décision vous appartient.
Les experts du réseau sont indépendants : ils ne vendent pas de travaux et ne dépendent ni de l’agence ni du vendeur. Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière, compte plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Le paiement peut se faire en plusieurs fois sans frais.
Le plus tôt possible : avant l’offre si le calendrier le permet, au plus tard pendant le délai de rétractation de 10 jours.
Une expertise réalisée avant l’offre vous laisse le temps de faire chiffrer les travaux et de formuler une proposition argumentée. Notre article sur l’offre d’achat sous réserve d’expertise détaille cette option.
Vous pouvez demander une seconde visite avec l’expert. Le rapport arrive avant la signature et vous aide à discuter des clauses de la promesse avec le notaire.
Après la signature de la promesse par un acquéreur non professionnel d’un logement, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre un délai de rétractation de 10 jours. Commandée dès la signature, l’expertise est remise sous 96h, ce qui laisse le temps de lire le rapport avant la fin du délai.
L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (article L271-4 du CCH) et il est annexé à la promesse. C’est lui qui fait foi pour l’adresse.
Les listes Géorisques citées sur cette page décrivent l’exposition de la commune. L’état des risques précise la situation de la parcelle : plan de prévention des risques d’inondation, potentiel radon, retrait-gonflement des argiles, secteurs d’information sur les sols. Lisez-le avant la visite de l’expert et signalez-lui les rubriques cochées : il orientera son examen en conséquence.
Les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune figurent aussi dans ce document. Un arrêté ne signifie pas que le bien a été sinistré. Vous pouvez demander au vendeur, par écrit, si la maison a fait l’objet d’une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle et quels travaux ont suivi.
Les trois communes couvertes listent « Neige et pluies verglaçantes » et « Tempête et grains (vent) » parmi leurs risques Géorisques.
Pour une maison, ces mentions orientent l’examen vers la couverture vue depuis les points accessibles, les gouttières et descentes, les solins, les rives et l’état des combles. L’expert ne monte pas sur le toit : il observe depuis le sol, les fenêtres et les combles accessibles, et recommande un couvreur si un point ne peut pas être vu. Dans les combles, des traces d’infiltration anciennes ou récentes, un isolant tassé ou humide, des bois tachés sont notés et photographiés.
Notre article sur l’état de la couverture avant achat donne les repères à connaître avant la visite.
L’expertise avant achat complète les diagnostics obligatoires ; elle ne les remplace pas.
L’expert ne réalise pas les diagnostics du dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques). Il ne démonte rien, ne fait pas de sondage destructif ni d’étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations. Notre article sur la différence entre diagnostics obligatoires et expertise bâtiment fait le point.
Il vérifie en revanche la cohérence entre les diagnostics remis et ce qu’il constate, et vous dit si un point mérite un avis complémentaire : couvreur, électricien, bureau d’études structure. Si un défaut était caché lors de la vente, le Code civil prévoit l’action en garantie des vices cachés (articles 1641 et 1648) ; le rapport documente l’état apparent du bien au jour de la visite. Pour toute question sur vos droits, interrogez votre notaire.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Bilan avant achat
Le bilan avant achat en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher, Loiret, Eure-et-Loir, Indre-et-Loire. Voir : Bilan avant achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
C’est l’examen visuel et non destructif d’un bien par un expert en bâtiment indépendant, avant votre engagement. Il observe la structure apparente, les façades, la toiture depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité et les équipements en constat apparent. Vous recevez un rapport certifié sous 96h, avec des préconisations classées par priorité.
Oui. Check my House intervient partout en France, donc dans toutes les communes du département, de Limoges Métropole aux communes rurales. Les pages de Limoges, Saint-Junien et Panazol détaillent les données locales, mais l’expertise est la même ailleurs : même méthode d’examen, même rapport certifié remis sous 96h, mêmes préconisations hiérarchisées.
Non. L’expertise avant achat ne comprend pas de mesure du radon. L’expert observe ce qui relève du bâti, comme la ventilation, le sous-sol ou le vide sanitaire, et le note dans son rapport. Si le radon figure dans l’état des risques de l’adresse, une mesure par dosimètre sur la période de chauffage est la seule manière d’obtenir une valeur pour le logement.
Consultez l’état des risques annexé à la promesse : il indique si l’adresse est couverte par un plan de prévention des risques d’inondation. Géorisques donne l’exposition de la commune, pas celle de la parcelle. Pendant la visite, l’expert recherche les traces d’anciennes venues d’eau dans les caves, garages et rez-de-chaussée, sans fixer de cote d’inondation.
Le DICRIM de Limoges signale des cavités souterraines dans le centre historique. Si la maison a une cave accessible, l’expert examine voûtes, murs, joints et venues d’eau, et note tout désordre visible. Il ne sonde pas le sol. En cas de doute sur un vide sous le bâti, il oriente vers un bureau d’études géotechniques avant votre engagement.
Non. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques relèvent de diagnostiqueurs certifiés et sont fournis par le vendeur dans le dossier de diagnostic technique. L’expertise avant achat est complémentaire : elle porte sur l’état du bâti, l’humidité et les désordres visibles, et vérifie la cohérence des diagnostics avec ce qui est constaté.
Oui. Après la signature de la promesse, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter (article L271-1 du CCH). Commandez dès la signature : le rapport est remis sous 96h, ce qui vous laisse le temps de le lire et, si besoin, de demander un devis à une entreprise avant la fin du délai.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est utile : vous pouvez poser vos questions sur place et voir les points relevés. Si vous achetez à distance, l’expert organise la visite avec l’agence ou le vendeur et vous transmet le rapport. Notre article sur l’achat à distance détaille cette organisation.
Il décrit chaque fissure (position, orientation, ouverture apparente, traces de rebouchage) et indique s’il s’agit plutôt d’un défaut d’enduit ou d’un désordre à faire examiner. Il ne réalise pas d’étude de sol. Si la commune compte des arrêtés sécheresse, il peut recommander un avis complémentaire d’un bureau d’études avant que vous ne vous engagiez.
Oui. Pour un appartement, l’expert examine les parties privatives et les parties communes accessibles : cage d’escalier, façades visibles, caves, toiture vue depuis les points accessibles. Il vous indique les points à rapprocher des procès-verbaux d’assemblée générale. Il ne se prononce pas sur les comptes de la copropriété ni sur les charges.
Le rapport décrit l’état apparent du bien et les travaux à prévoir, avec des préconisations. Il peut appuyer une discussion avec le vendeur, mais l’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale et ne fixe pas de prix. Pour chiffrer des travaux, demandez des devis à des entreprises sur la base des préconisations du rapport.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Indiquez l’adresse du bien et votre calendrier : un expert en bâtiment indépendant vous rappelle et organise la visite.
