La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent.

Un bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Depuis cette loi, un niveau minimal de performance énergétique fait partie des critères de décence, avec un seuil qui se durcit progressivement. Un logement qui ne respecte pas le seuil en vigueur ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite comme résidence principale.

Le locataire d’un logement non décent peut demander au bailleur sa mise en conformité et, à défaut, saisir le juge, qui peut ordonner des travaux et réduire le loyer.

Pour un investisseur, l’étiquette énergétique n’est donc plus un simple indicateur de charges : elle conditionne la possibilité même de percevoir un loyer, et doit être examinée avant toute offre.

Depuis le 24 août 2022, en métropole, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés.

Ce gel s’applique à la révision annuelle, à la relocation et au renouvellement du bail. Pour un investisseur, il limite la progression des revenus locatifs tant que les travaux ne sont pas réalisés. Il s’ajoute, dans certaines communes, à l’encadrement des loyers.

Ce point doit être intégré au calcul de rentabilité dès l’achat, au même titre que le coût des travaux.

Il ne s’applique qu’aux logements dont le DPE affiche F ou G à la date concernée.

Les passoires thermiques se négocient souvent avec une décote. Elle n’est une bonne affaire que si les travaux sont réalisables et chiffrés.

Un logement classé F ou G peut être acheté moins cher que des biens comparables mieux classés. Si les travaux nécessaires pour atteindre une classe suffisante sont maîtrisables, l’investisseur peut créer de la valeur. Mais si les travaux sont lourds, dépendent de la copropriété ou se heurtent à des contraintes techniques, la décote peut être insuffisante.

Le calcul doit intégrer le prix, les travaux, la durée sans loyer pendant le chantier, les aides éventuelles et le loyer après travaux.

Le bon ordre des travaux évite les dépenses inutiles et les désordres.

La logique générale est de traiter d’abord l’enveloppe, puis les équipements : isoler et remplacer les menuiseries avant de dimensionner un nouveau système de chauffage, qui pourra alors être plus petit et moins cher. La ventilation doit accompagner l’amélioration de l’étanchéité à l’air. Les travaux qui relèvent de la copropriété peuvent imposer un calendrier différent.

Pour un logement déjà loué, les travaux supposent l’accord et l’information du locataire, voire son relogement temporaire. Acheter un logement vide simplifie l’organisation du chantier.

Dans un appartement, une partie des travaux les plus efficaces relève des parties communes.

L’isolation des façades, de la toiture et des planchers bas, le remplacement d’un chauffage collectif ou de fenêtres classées parties communes sont des décisions de l’assemblée générale. Le propriétaire d’un lot ne peut agir que sur ce qui relève de son logement : équipements de chauffage individuels, eau chaude, isolation intérieure, menuiseries privatives, ventilation.

Avant d’acheter, il faut donc vérifier si les travaux nécessaires sont réalisables dans le lot, et ce que prévoit le plan pluriannuel de travaux. Lisez notre article sur le plan pluriannuel de travaux.

Un logement énergivore est souvent un logement ancien, qui peut présenter d’autres défauts.

Humidité, électricité ancienne, plomb dans les peintures, toiture vieillissante, fissures : la décence ne se limite pas à l’énergie. Les travaux de rénovation énergétique révèlent aussi souvent des problèmes cachés, qui augmentent le budget.

Après l’été 2026, le plus chaud mesuré en France depuis 1900 selon Météo-France, le confort d’été devient aussi un critère d’attractivité locative, en particulier pour les derniers étages.

Un logement rénové et bien classé se revend plus facilement ; un logement non rénové voit son public d’acheteurs se réduire à chaque échéance.

À chaque étape du calendrier, les logements qui n’ont pas été rénovés perdent une partie de leurs acheteurs potentiels, notamment les investisseurs. À l’inverse, un logement rénové avec des travaux documentés, des factures et un nouveau DPE favorable bénéficie d’un avantage durable. L’investisseur a intérêt à conserver tous les justificatifs, qui valoriseront le bien lors de la revente.

L’expertise relie la performance énergétique à l’état réel du logement et à la faisabilité des travaux.

L’expert vérifie l’état du bâti, l’humidité, la ventilation, les menuiseries, l’électricité apparente, l’isolation visible, la surface et la hauteur sous plafond, puis évalue la faisabilité des travaux énergétiques envisagés et les risques associés. Il signale ce qui relève du lot et ce qui relève de la copropriété.

Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et notre article sur le budget travaux.