Le rez-de-chaussée est l’étage en contact avec ce qui se trouve sous l’immeuble : terrain, caves, vide sanitaire ou parking.

Dans un immeuble ancien, les murs du rez-de-chaussée reposent directement sur les fondations, souvent sans coupure de capillarité : l’humidité du sol peut y monter. Le plancher bas peut être posé sur terre-plein, sur des caves humides ou sur un vide sanitaire mal ventilé. Dans un immeuble récent, ces risques sont mieux maîtrisés, mais les défauts d’étanchéité et de ventilation restent possibles.

À cela s’ajoutent l’exposition aux eaux de ruissellement de la cour ou de la rue, et la proximité des réseaux d’évacuation collectifs, dont les refoulements touchent d’abord les niveaux bas.

Ces risques ne rendent pas le rez-de-chaussée moins intéressant : ils imposent de vérifier ce que la visite ne montre pas toujours, en particulier en fin d’été, quand les murs ont séché en surface.

La nature du plancher sous l’appartement conditionne l’humidité et le confort thermique.

Sur caves

Les caves humides et mal ventilées transmettent l’humidité au plancher. Les poutres et solives peuvent se dégrader à leurs appuis.

Sur vide sanitaire

S’il est mal ventilé ou inondé, il entretient une humidité permanente sous le logement.

Sur terre-plein

Un dallage sans barrière contre l’humidité ni isolation donne des sols froids et parfois humides, avec des revêtements qui se décollent.

Sur parking ou local

Un parking non chauffé sous l’appartement provoque des sols froids si le plancher n’est pas isolé.

Le rez-de-chaussée est le premier touché en cas d’inondation, de ruissellement ou de refoulement d’égout.

L’état des risques, annexé à la promesse de vente, indique si l’immeuble est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation. Géorisques permet de consulter les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune pour inondation et coulées de boue. Le vendeur doit aussi informer l’acheteur des sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle.

Les refoulements d’égout lors de fortes pluies, par les siphons de sol ou les toilettes, sont un risque spécifique des niveaux bas. Un clapet anti-retour sur l’évacuation peut les limiter. Interrogez le vendeur et lisez les procès-verbaux. Lisez notre article sur l’état des risques.

Les immeubles récents sont mieux protégés contre l’humidité du sol, mais pas à l’abri des défauts de conception ou d’exécution.

Dans une construction récente, le plancher bas repose en général sur un vide sanitaire, un parking ou un dallage avec isolant. Les désordres possibles tiennent alors à un défaut d’étanchéité des murs enterrés du parking, à une mauvaise gestion des eaux pluviales de la résidence, à un seuil de porte-fenêtre trop bas par rapport à la terrasse, ou à un défaut de ventilation des logements très étanches à l’air.

Si l’immeuble a moins de dix ans, ces désordres peuvent relever de la garantie décennale, mise en œuvre par le syndic pour les parties communes. Les procès-verbaux indiquent souvent si une procédure est en cours. Lisez notre article sur la garantie décennale à la revente, dont les principes s’appliquent aussi aux immeubles.

Le jardin d’un rez-de-chaussée est souvent une partie commune à jouissance privative, avec des règles d’usage et d’entretien.

Le règlement de copropriété précise le statut du jardin et la répartition des charges : entretien courant à la charge du bénéficiaire, gros travaux à celle de la copropriété, selon les cas. Les plantations, abris, terrasses et clôtures peuvent nécessiter une autorisation.

Sur le plan technique, un jardin dont le niveau est plus haut que le plancher intérieur, une terrasse collée à la façade, des plantations contre les murs ou un arrosage abondant augmentent l’humidité en pied de façade. L’expert observe ces points depuis l’extérieur.

Un appartement en rez-de-chaussée ou au premier étage peut être voisin d’un commerce, avec ses bruits, odeurs et contraintes.

Restaurants, bars, commerces alimentaires : les extractions, les livraisons, les horaires d’ouverture peuvent créer des nuisances. Les gaines d’extraction qui traversent les étages, les groupes frigorifiques en cour et les conduits de fumée sont à repérer.

Le règlement de copropriété précise les activités autorisées. Les procès-verbaux mentionnent souvent les litiges avec les commerces.

Plusieurs documents renseignent sur les risques spécifiques du rez-de-chaussée.

• l’état des risques et l’information sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale : inondations de caves, refoulements, traitements d’humidité ;
• le carnet d’entretien : travaux de drainage, d’étanchéité, de réseaux ;
• le règlement de copropriété : statut du jardin, aménagements autorisés ;
• les diagnostics : DPE, plomb, amiante selon l’âge de l’immeuble.

Lisez notre article sur la lecture des procès-verbaux.

L’expertise d’un rez-de-chaussée descend sous le logement et sort dans le jardin.

L’expert mesure l’humidité des murs et des sols, recherche les signes de remontées et de condensation, inspecte les caves ou le vide sanitaire accessibles, observe les façades, le jardin, les évacuations et les abords. Il distingue ce qui relève du lot de ce qui relève de la copropriété, et signale les travaux à anticiper.

Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et notre article sur l’appartement au dernier étage.