Le procès-verbal est le compte rendu officiel des décisions prises par les copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle ou d’une assemblée extraordinaire.

Il reprend l’ordre du jour, résolution par résolution, avec le résultat des votes, les montants et parfois les débats. Il comprend l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, la désignation du syndic et du conseil syndical, et toutes les décisions relatives aux travaux, aux contrats, aux litiges.

Le vendeur doit fournir les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf si le syndic ne les lui a pas transmis. Ils font partie des documents à remettre à l’acheteur avant la signature de la promesse de vente.

S’ils ne vous ont pas été communiqués, demandez-les avant de signer : sans eux, vous achetez une part d’immeuble sans connaître ni son état déclaré, ni les décisions financières qui vous engageront dès votre entrée dans la copropriété. Prévoyez une heure de lecture attentive, crayon en main.

Les travaux votés avant la vente engagent la copropriété. La répartition entre vendeur et acheteur dépend de la date d’exigibilité des appels de fonds.

Le principe légal est que le paiement des provisions exigibles incombe à celui qui est copropriétaire à la date de l’exigibilité. Les appels de fonds échus avant la vente sont donc à la charge du vendeur, ceux qui échoient après à celle de l’acheteur. Les parties peuvent convenir d’une autre répartition dans la promesse de vente.

C’est un point important de la négociation : un ravalement voté dont les appels sont étalés sur deux ans après la vente sera payé par l’acheteur. Il faut le savoir avant de fixer le prix.

La répétition d’un même sinistre d’une assemblée à l’autre est un indicateur fort d’un défaut structurel.

• infiltrations par la toiture ou la toiture-terrasse ;
• dégâts des eaux liés aux colonnes d’eau ou d’évacuation ;
• fissures en façade ou dans les parties communes ;
• inondations des caves ou des parkings ;
• sinistres liés à la sécheresse, avec mention d’une procédure catastrophe naturelle ;
• problèmes de chauffage collectif.

Si le lot que vous visitez est situé au dernier étage ou en rez-de-chaussée, ces sinistres vous concernent directement. Lisez nos articles sur l’appartement au dernier étage et l’appartement en rez-de-chaussée.

Un niveau élevé d’impayés fragilise la trésorerie de la copropriété et retarde les travaux.

Les procès-verbaux et les annexes comptables évoquent les copropriétaires débiteurs et les actions de recouvrement. Une copropriété où les impayés sont importants peine à financer ses travaux, et les copropriétaires solvables doivent parfois avancer des fonds supplémentaires.

La fiche synthétique de la copropriété et les documents financiers remis par le syndic complètent cette information.

Les procès-verbaux récents évoquent de plus en plus le diagnostic de performance énergétique collectif et le plan pluriannuel de travaux.

Le DPE collectif est progressivement devenu obligatoire pour les copropriétés : plus de 200 lots en 2024, de 50 à 200 lots en 2025, 50 lots ou moins en 2026. Le plan pluriannuel de travaux concerne les copropriétés de plus de quinze ans, depuis 2023 pour les plus grandes et depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots ou moins.

Ces documents peuvent conduire à des travaux d’isolation, de remplacement de chauffage ou de menuiseries. Lisez notre article sur le plan pluriannuel de travaux.

Un procès-verbal ne relate que ce qui a été mis à l’ordre du jour.

Les désordres que personne n’a encore signalés, les travaux réalisés à titre privé dans les lots, les modifications de structure non déclarées, l’état réel des colonnes encastrées ou des planchers ne figurent pas dans les procès-verbaux. De même, une copropriété peu active, sans conseil syndical impliqué, produit des procès-verbaux succincts qui ne reflètent pas l’état de l’immeuble.

C’est la raison pour laquelle la lecture documentaire doit être complétée par l’observation directe de l’immeuble.

La lecture fait naître des questions. Il faut les poser avant de signer.

• Les travaux votés ont-ils été réalisés, et à quel coût final ?
• Des travaux importants sont-ils envisagés pour la prochaine assemblée ?
• Les sinistres récurrents ont-ils été traités à la source ?
• Où en sont les procédures judiciaires ?
• Le lot a-t-il lui-même subi des sinistres ?
• Le vendeur a-t-il des contestations en cours avec la copropriété ?

Les procès-verbaux disent ce que la copropriété sait et décide. L’expertise dit ce que l’immeuble montre.

L’expert observe les façades, la cage d’escalier, les caves, la cour, la toiture visible et le lot lui-même. Il confronte ses constats aux sinistres et travaux évoqués dans les procès-verbaux, et signale les désordres qui n’y figurent pas encore. C’est souvent à ce moment qu’apparaissent les travaux à venir que personne n’a encore mis à l’ordre du jour.

Découvrez notre guide de l’expertise pré-achat et nos articles sur les parties communes et l’appartement ancien.