Les désordres d’une sécheresse apparaissent pendant l’été ou à la réhydratation des sols, mais l’arrêté de catastrophe naturelle n’est publié que des mois plus tard, souvent l’année suivante.

L’été 2026 a été le plus chaud jamais mesuré en France selon Météo-France, avec une sécheresse des sols sans précédent. Les demandes de reconnaissance communales vont s’étaler, et les arrêtés seront publiés commune par commune. Entre-temps, des milliers de maisons fissurées changeront de propriétaire.

Or la garantie catastrophe naturelle ne joue qu’après la publication de l’arrêté au Journal officiel, avec un délai de 30 jours pour déclarer le sinistre et une franchise légale de 1 520 euros pour la sécheresse. Si la maison a été vendue entre-temps, qui déclare, et qui reçoit l’indemnité ?

Plusieurs arrêts ont retenu que seul le propriétaire au moment du sinistre pouvait être indemnisé, tandis qu’un arrêt de 2014 a admis l’action de l’acquéreur contre l’assureur du vendeur.

Les décisions favorables au vendeur

La première chambre civile a jugé le 18 juillet 2000, pour une catastrophe naturelle, que l’acquéreur ne pouvait prétendre à la garantie pour un dommage antérieur à la vente, même si l’arrêté était postérieur. La deuxième chambre civile a retenu une solution comparable le 7 avril 2011.

La décision favorable à l’acquéreur

La troisième chambre civile a jugé le 7 mai 2014 (n° 13-16.400), dans une affaire de sécheresse où les fissures étaient antérieures à la vente et l’arrêté postérieur, que l’acquéreur avait qualité pour réclamer les indemnités à l’assureur des vendeurs, sauf clause contraire.

La réserve commune

Les décisions favorables à l’acquéreur réservent toujours l’hypothèse d’une clause contraire. C’est donc l’acte de vente qui, en pratique, tranche la question.

Cette présentation simplifiée ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat, indispensable pour votre situation précise.

Une clause claire évite un litige quasi certain. Elle doit être rédigée par le notaire à partir d’éléments factuels.

• la description des désordres connus à la date de la vente, idéalement par référence à un rapport d’expertise daté et annexé ;
• l’existence ou non d’une déclaration de sinistre déjà adressée à l’assureur du vendeur ;
• la partie qui pourra déclarer le sinistre et percevoir l’indemnité si un arrêté est publié ultérieurement ;
• l’engagement du vendeur de transmettre les pièces utiles et de coopérer à la déclaration ;
• le cas échéant, l’impact sur le prix : réduction immédiate ou complément de prix si l’indemnité est versée au vendeur.

Le choix dépend de la négociation. Une réduction de prix immédiate, fondée sur le chiffrage des travaux, est souvent plus simple pour les deux parties qu’une indemnité hypothétique dans un an.

Quelques réflexes suffisent à sécuriser la transaction.

Avant l’offre

Faites expertiser la maison et demandez au vendeur l’historique écrit des désordres et des sinistres.

Avant le compromis

Discutez avec le vendeur et le notaire de la répartition de l’éventuelle indemnité ou d’une réduction de prix.

À la signature

Faites annexer le rapport d’expertise et rédiger la clause relative au sinistre.

Après l’achat

Surveillez la publication des arrêtés pour votre commune sur Géorisques et déclarez dans les 30 jours si la clause vous en donne la charge.

Lisez aussi nos articles sur l’achat d’une maison après l’été 2026 et sur les arrêtés de catastrophe naturelle.

Même sans arrêté publié, le propriétaire a intérêt à préparer son dossier.

Photographiez les fissures avec un repère de mesure et une date, à intervalles réguliers, pour montrer leur évolution. Notez la date d’apparition. Conservez les échanges avec la mairie et l’assureur. Ne réalisez pas de travaux de reprise avant le passage de l’expert d’assurance, en dehors des mesures conservatoires indispensables : un rebouchage peut effacer les preuves et compliquer l’indemnisation.

Un rapport d’expertise bâtiment indépendant, établi avant l’expertise d’assurance, peut aider à documenter la nature des désordres et à vérifier que leur description est complète. Lisez notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle.

Pour un immeuble fissuré, c’est le syndicat des copropriétaires qui déclare le sinistre pour les parties communes.

Le syndic déclare les dommages à l’assureur de l’immeuble dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté. Chaque copropriétaire déclare de son côté les dommages affectant ses parties privatives à son propre assureur. L’acheteur d’un appartement dans un immeuble concerné doit se renseigner auprès du syndic sur l’état de la démarche.