Appartement dans un immeuble « trois fenêtres », copropriété plus récente ou maison sur un terrain en pente : à Marseille, chaque type de bien a ses points faibles. Un expert en bâtiment indépendant les examine avant que vous ne vous engagiez.
Marseille
Marseille compte 886 040 habitants et Géorisques y recense 51 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 29 liés aux inondations (ou coulées de boue) et 15 à la sécheresse (relevé du 17/10/2026). L’expertise avant achat examine la structure apparente, les façades, la toiture et l’humidité du bien, puis vous remet un rapport certifié sous 96h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Marseille est exposée à plusieurs aléas selon Géorisques : l’expertise avant achat replace l’état du bien dans ce contexte, sans se substituer à une étude de sol ni à l’état des risques.
Les chiffres ci-dessous proviennent de sources publiques, relevées le 17/10/2026. Ils décrivent la commune dans son ensemble : un appartement en étage et une maison en bord de colline ne sont pas concernés de la même façon par un même risque. C’est l’examen du bien lui-même, puis la lecture de l’état des risques à l’adresse exacte, qui permettent de passer du contexte communal à votre projet.
886 040 habitants
Population municipale de Marseille selon l’INSEE, consultée via geo.api.gouv.fr (relevé du 17/10/2026).
51 arrêtés CatNat
Dont 29 liés aux inondations ou coulées de boue (événements de 1982 à 2024) et 15 à la sécheresse (1989 à 2023), selon Géorisques.
Risques listés
Submersion marine, recul du trait de côte et de falaises, anciennes carrières souterraines, affaissement minier, séisme et feu de forêt figurent dans la liste communale.
Rapport sous 96h
Rapport certifié à valeur juridique, avec préconisations, remis sous 96h après la visite du bien.
Si l’appartement se trouve dans un immeuble « trois fenêtres », l’examen porte d’abord sur les planchers bois, l’escalier, les murs mitoyens, les façades enduites et la couverture en tuiles canal.
Le panorama architectural publié par l’Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM) date ce type d’immeuble de 1830 à 1900 dans ses planches. Il décrit une façade de 6,5 à 7 m de large, une profondeur de 13 à 14 m et une élévation de R+1 à R+3 avec attique. Les murs mitoyens sont en pierre non appareillée, les façades en moellon de calcaire tendre enduit, les planchers portés par des poutres en bois, et la toiture à deux pentes est couverte de tuiles canal.
Selon l’AGAM, les poutres transversales en bois participent peu au contreventement, assuré surtout par les façades sur rue et sur cour. Si des ouvertures ont été agrandies ou des cloisons supprimées, l’expert recherche les signes de déformation : plancher qui fléchit, fissure en tête d’ouverture, porte qui frotte, carrelage soulevé. Il ne sonde pas les poutres et ne dépose aucun revêtement. Si un doute subsiste, il recommande l’avis d’un bureau d’études structure avant de vous engager.
Le même document indique que le liant à la chaux et au plâtre a été remplacé vers le milieu du XIXe siècle par des revêtements au ciment. Sur une maçonnerie de moellons, un enduit peu perméable peut retenir l’humidité dans le mur. L’expert mesure l’humidité des murs accessibles avec un appareil, en pied de façade comme dans les pièces du rez-de-chaussée, et relève cloquages, salpêtre et décollements d’enduit.
L’AGAM décrit un escalier étroit, parfois hélicoïdal, sans repos entre les étages. Dans une copropriété, son état relève des parties communes : l’expert en fait un constat visuel (marches, limon, garde-corps, traces d’infiltration) qui vous aide à préparer vos questions au syndic. Notre article sur l’état des parties communes détaille cette lecture.
Pour une maison, l’expert examine le bâtiment mais aussi ses abords immédiats : murs de soutènement, terrasses, escaliers extérieurs et gestion des eaux pluviales.
La liste Géorisques de Marseille mentionne les glissements de terrain, les éboulements ou chutes de pierres et de blocs et les tassements différentiels. Cette liste porte sur la commune entière : elle ne signifie pas qu’un terrain donné est exposé. Si la maison est implantée sur une parcelle en pente, l’expert observe les murs de soutènement accessibles (bombement, fissures, barbacanes obstruées, pied de mur humide), les dallages de terrasse et les reprises de maçonnerie visibles.
Si la maison a reçu une extension, la jonction entre les deux volumes mérite un regard attentif : une fissure ouverte à cet endroit peut traduire des fondations de nature ou de profondeur différentes. L’expert la décrit, la photographie, en note l’orientation et indique s’il recommande un suivi ou un avis géotechnique. Notre article sur les murs de soutènement et les terrains en pente complète ce point.
Si le bien est une ancienne bastide, l’AGAM la présente comme la maison de campagne privilégiée de la grande bourgeoisie, alternative à la maison de ville. Une construction de cet âge appelle les mêmes vérifications qu’un bâti ancien en pierre : charpente et combles accessibles, état des enduits, humidité des murs et menuiseries.
Au relevé du 17/10/2026, Marseille compte 51 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 29 liés aux inondations (ou coulées de boue) et 15 à la sécheresse ; s’y ajoutent 6 arrêtés pour mouvement de terrain et 1 pour tempête.
Avec 15 arrêtés sécheresse, la commune a connu des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; cette obligation ne vise pas la vente d’une maison existante. Notre article sur les arrêtés de catastrophe naturelle avant un achat explique comment les lire.
Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien. L’expert ne réalise pas d’étude de sol : il décrit les désordres visibles, en propose une interprétation prudente et vous indique si un avis spécialisé est utile.
L’expertise avant achat est une inspection visuelle et non destructive : elle porte sur ce qui est accessible le jour de la visite.
La structure apparente (murs, planchers, linteaux), les façades, la toiture vue depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité mesurée avec un appareil et les équipements en constat apparent. Chaque observation est photographiée, localisée et classée dans le rapport.
Il ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne pratique aucun sondage destructif ni étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations.
Un rapport certifié à valeur juridique, remis sous 96h, qui distingue constats, hypothèses et préconisations. Les préconisations sont couvertes par une assurance décennale. Le guide de l’expertise pré-achat détaille les postes examinés, et la page expert en bâtiment présente le métier.
Le meilleur moment se situe avant la signature de la promesse, ou au plus tard pendant le délai de rétractation de 10 jours.
1Avant l’offre
Après une première visite, l’expertise vous permet de formuler une offre en connaissant l’état apparent du bien.
2Avant la promesse
Le rapport, remis sous 96h, vous aide à préparer les questions à poser au vendeur, au syndic et au notaire avant de signer.
3Pendant la rétractation
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un logement un délai de 10 jours après la notification de l’avant-contrat. Une expertise programmée dès la signature peut s’y insérer.
4Avant l’acte
Le dossier de diagnostic technique (article L271-4 du même code) et l’état des risques sont annexés à la promesse : relisez-les à la lumière du rapport.
Pour un appartement en copropriété, demandez dès que possible les procès-verbaux des dernières assemblées générales : ils indiquent les travaux votés ou discutés. Notre article sur la lecture des PV d’assemblée générale vous guide.
L’état des risques annexé à la promesse indique à quels risques l’adresse exacte est exposée ; à Marseille, la liste communale est longue, d’où l’intérêt de le lire ligne par ligne.
Vérifiez si l’adresse est couverte par un plan de prévention des risques et lequel, si elle se situe dans un secteur concerné par le recul du trait de côte, et ce que le document indique pour le retrait-gonflement des argiles. Demandez au vendeur si des sinistres ont été déclarés et indemnisés, et quels travaux ont été réalisés : factures, rapports d’expert d’assurance, garanties des entreprises.
Le rapport d’expertise ne remplace pas ces documents, il les complète. Il décrit l’état apparent du bien au jour de la visite. En cas de litige ultérieur, la garantie des vices cachés relève des articles 1641 et 1648 du Code civil ; le rapport constitue une trace datée de ce qui était visible. Pour un conseil juridique adapté à votre situation, adressez-vous à votre notaire ou à un avocat.
Le tarif dépend de la surface : la grille figure sur notre page tarifs, et vous pouvez nous écrire depuis la page contact.
Si vous cherchez aussi hors de Marseille, notre page expertise avant achat dans les Bouches-du-Rhône présente le département et ses villes.
149 695 habitants, 28 arrêtés de catastrophe naturelle dont 13 liés aux inondations et 14 à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026).
51 811 habitants, 26 arrêtés de catastrophe naturelle dont 18 liés aux inondations et 5 à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026).
48 298 habitants, 27 arrêtés de catastrophe naturelle dont 14 liés aux inondations et 11 à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026).
Chaque page ville reprend les données Géorisques de la commune et ses propres points d’attention. Pour une vue d’ensemble, revenez à la page Bouches-du-Rhône (13) ou parcourez toutes les pages départementales sur expertise avant achat par département.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) forment le dossier fourni par le vendeur. L’expertise avant achat est une démarche distincte, à l’initiative de l’acheteur : un expert en bâtiment examine la structure apparente, les façades, la toiture accessible, les combles, les menuiseries et l’humidité. Elle ne remplace aucun diagnostic et n’en reprend pas les mesures réglementaires.
Oui. L’expert examine le logement, puis fait un constat visuel des parties communes accessibles : cage d’escalier, façades visibles, combles s’ils sont ouverts. Pour ce type d’immeuble, décrit par l’AGAM avec des planchers bois et des murs mitoyens en pierre, il recherche les déformations de plancher, les fissures en tête d’ouverture et les traces d’humidité. Il ne sonde pas la structure.
Non. La toiture est observée depuis les points accessibles : fenêtres, terrasses, rue, combles. Sur un immeuble ancien couvert de tuiles canal, l’expert regarde l’alignement des tuiles, les faîtages, les rives et les traces d’infiltration en sous-face lorsque les combles sont accessibles. Si une inspection rapprochée de la couverture paraît utile, il le mentionne dans ses préconisations.
Non. Les 15 arrêtés sécheresse recensés à Marseille concernent la commune entière. Ils indiquent que des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols y ont été reconnus, pas que votre parcelle est concernée. L’état des risques annexé à la promesse indique l’exposition de l’adresse au retrait-gonflement des argiles. L’expert ne fait pas d’étude de sol.
Ces deux risques figurent dans la liste Géorisques de Marseille, mais à l’échelle de la commune. Pour l’adresse exacte, l’état des risques annexé à la promesse fait foi. Vous pouvez aussi consulter Géorisques en saisissant l’adresse du bien. L’expert, lui, constate l’état du bâtiment : traces d’humidité, état des façades exposées, désordres visibles.
Le rapport certifié est remis sous 96h après la visite. Il comprend les photographies des points observés, la description des désordres, leur interprétation prudente et les préconisations de l’expert. Ce délai permet de l’utiliser avant la signature de la promesse ou pendant le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Oui. Si vous êtes acquéreur non professionnel d’un logement, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après la notification de la promesse (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Une expertise programmée dès la signature permet de recevoir le rapport, remis sous 96h, à l’intérieur de ce délai. Prévenez le vendeur pour organiser l’accès au bien.
Non. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale du bien. Il décrit son état apparent et formule des préconisations. Ces éléments peuvent nourrir votre réflexion ou votre discussion avec le vendeur, mais la décision et la négociation vous appartiennent. Pour une estimation de valeur, adressez-vous à un professionnel de l’évaluation immobilière ou à votre notaire.
Il la décrit dans le rapport : localisation, orientation, ouverture apparente, présence d’autres indices comme une porte qui frotte ou un dallage fissuré. Il distingue ce qui relève du constat et ce qui reste une hypothèse. Si la fissure peut traduire un mouvement de structure, il recommande un avis spécialisé, par exemple un bureau d’études structure ou une étude de sol, avant de vous engager.
Elle porte sur le logement et comprend un constat visuel des parties communes accessibles le jour de la visite : escalier, façades visibles, hall, éventuellement combles. L’expert ne réalise pas d’audit complet de l’immeuble. Pour connaître les travaux votés ou envisagés, consultez les procès-verbaux d’assemblée générale et interrogez le syndic.
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière. Il réunit plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB, qui interviennent partout en France. Ils sont indépendants. Leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale et le rapport certifié a valeur juridique.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h. Le paiement en plusieurs fois sans frais est possible.
Décrivez le bien et votre calendrier : un expert en bâtiment indépendant intervient et vous remet un rapport certifié sous 96h.
