Appartement en copropriété, maison de ville, logement en rez-de-chaussée proche de la Seine : à Saint-Denis, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement et relie ses constats à l’historique des inondations de la commune.
Ville
À Saint-Denis, l’expertise avant achat se lit d’abord avec l’eau : la commune compte 17 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 16 liés aux inondations ou coulées de boue entre 1983 et 2021, et aucun à la sécheresse (Géorisques, relevé du 17/10/2026). Elle est couverte par le plan de prévention du risque inondation de la Seine approuvé en 2007. Rapport certifié sous 96h. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Données geo.api.gouv.fr (INSEE) et Géorisques, relevé du 17/10/2026. Elles décrivent la commune, pas votre adresse.
149 077 habitants
Population de la commune selon geo.api.gouv.fr. Depuis le 1er janvier 2025, Saint-Denis est une commune nouvelle issue de sa fusion avec Pierrefitte-sur-Seine, devenue commune déléguée.
17 arrêtés CatNat
Dont 16 inondations ou coulées de boue, de 1983 à 2021, et 1 mouvement de terrain en 1999. Aucun arrêté sécheresse.
Crue lente et nappes
Géorisques liste la crue à débordement lent de cours d’eau, le ruissellement avec coulée de boue et les remontées de nappes naturelles.
Rapport sous 96h
Rapport certifié à valeur juridique, préconisations couvertes par une assurance décennale.
Saint-Denis fait partie des communes présentées sur notre page expertise avant achat en Seine-Saint-Denis, qui rassemble les repères du département.
Si le bien se situe dans le périmètre du PPRI de la Seine, l’état des risques le mentionne et le règlement du plan s’applique : c’est la première information à lire avant de signer.
La note de présentation de la préfecture indique que le PPRI de la Seine a été approuvé par arrêté préfectoral le 21 juin 2007 pour quatre communes : Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Saint-Denis et Saint-Ouen. La crue de janvier 1910 y sert de crue de référence ; les zones d’aléa sont tracées selon la hauteur de submersion atteinte alors, avec un aléa très fort au-delà de 2 mètres d’eau et un aléa fort entre 1 et 2 mètres.
Pour un acheteur, la question pratique est la suivante : le logement, sa cave, son parking ou ses équipements techniques sont-ils sous le niveau de référence ? L’expert ne mesure pas l’altimétrie et ne détermine pas la zone réglementaire ; il observe en revanche l’emplacement des équipements sensibles (chaudière, tableau électrique, ballon d’eau chaude), l’état des sous-sols et les traces d’eau anciennes, et vous indique les questions à poser au vendeur ou au syndic.
Si le bien est en rez-de-chaussée, en demi-niveau ou dispose d’une cave, l’expert examine en priorité le chemin possible de l’eau : par la voie, par les cours et descentes, par le sol.
Les 16 arrêtés inondations ou coulées de boue de Saint-Denis couvrent des épisodes débutés en 1983, 1987 (deux), 1992, 1994, 1995, 1999 (deux), 2001, 2003, 2016, 2018 (deux), 2020 et 2021 (deux), selon Géorisques (relevé du 17/10/2026). Ils montrent que l’eau a atteint des biens de la commune à plusieurs reprises, sans dire lesquels.
Sur place, l’expert mesure l’humidité des murs enterrés et des pieds de murs, recherche les auréoles, efflorescences, enduits refaits et plinthes déformées, contrôle visuellement les regards et les évacuations accessibles. Il distingue ruissellement, remontée de nappe, infiltration par façade et condensation. Notre article sur l’appartement en rez-de-chaussée et l’humidité précise ces points.
Si le bien se trouve sur le territoire de l’ancienne commune de Pierrefitte-sur-Seine, devenue commune déléguée de Saint-Denis au 1er janvier 2025, vérifiez dans l’état des risques les plans et arrêtés applicables à l’adresse précise.
Les données Géorisques citées sur cette page sont publiées sous le code INSEE de Saint-Denis (93066). La fusion des deux communes ne change pas l’exposition réelle d’une parcelle, mais elle peut rendre la lecture des documents moins intuitive : un plan de prévention ou un arrêté de catastrophe naturelle peut viser une partie seulement du territoire actuel.
En pratique, demandez au vendeur ou à votre notaire l’état des risques à jour, établi pour l’adresse et la parcelle cadastrale du bien. L’expert, de son côté, décrit l’état du bâti tel qu’il le constate, quel que soit le découpage administratif.
Géorisques liste à Saint-Denis les « affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) » et les tassements différentiels : si le bien présente des fissures ou des déformations, l’expert les décrit et les met en perspective.
Saint-Denis entre dans le périmètre de l’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris, qui intervient sur la petite couronne sauf à Montreuil et à Vaujours. Votre notaire peut lui demander une information sur le sous-sol de la parcelle. L’expert ne réalise ni sondage ni étude de sol : en cas de doute, il recommande un bureau d’études.
Relevé du 17/10/2026, exposition communale et non parcellaire.
Le risque industriel figure dans la liste communale : l’état des risques indique si l’adresse est concernée par un plan de prévention des risques technologiques. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Inspection visuelle et non destructive, rapport certifié sous 96h avec préconisations : l’expert décrit l’état apparent du bien et des parties communes accessibles.
Logement
Structure apparente, fissures, menuiseries, humidité mesurée à l’appareil, ventilation, équipements en constat apparent.
Immeuble
Façades visibles, hall, escaliers, caves, toiture vue depuis les points accessibles, traces d’infiltration. Voir les parties communes et l’état de l’immeuble.
Hors mission
Pas de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), pas de démontage, pas de sondage ni d’étude de sol, pas d’accès aux toitures.
Hors avis
Pas d’avis sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations. Voir notre guide de l’expertise pré-achat.
L’idéal est d’obtenir le rapport avant la promesse ; si elle est signée, le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) laisse le temps d’agir.
Dès la première visite, demandez l’état des risques et, pour un appartement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : les travaux votés sur les caves, les réseaux ou les façades y figurent. Notre article pour lire les PV d’assemblée générale vous guide.
Après l’offre, l’expert visite le bien et vous remet son rapport certifié sous 96h. Vous pouvez alors signer, interroger le vendeur ou le syndic, ou exercer votre droit de rétractation si la promesse est déjà signée.
Nos experts interviennent à Saint-Denis et dans toute la Seine-Saint-Denis.
Si vous comparez plusieurs communes, consultez l’expertise avant achat à Aubervilliers, commune voisine où les remontées de nappes et le risque industriel sont aussi listés, l’expertise avant achat à Bobigny, le chef-lieu, et l’expertise avant achat à Montreuil, au profil de risques différent avec 9 arrêtés sécheresse.
Pour un achat à Paris, voyez notre page expertise avant achat à Paris. Les repères du département figurent sur la page expertise avant achat en Seine-Saint-Denis. Tarifs : nos tarifs ; question : contact.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Lisez l’état des risques annexé à la promesse : il indique si l’adresse est située dans le périmètre du plan de prévention du risque inondation de la Seine approuvé en 2007, et dans quelle zone. Le règlement du PPRI, consultable en mairie ou auprès de la préfecture, précise les règles applicables. L’expert ne détermine pas la zone : il décrit l’état du bâti et les traces d’eau visibles.
Ils reconnaissent l’état de catastrophe naturelle pour des inondations ou coulées de boue survenues sur la commune, entre 1983 et 2021 selon Géorisques. Ils ne désignent pas les biens touchés. Pour un bien donné, demandez au vendeur s’il a déclaré un sinistre et s’il a été indemnisé : l’état des risques comporte une rubrique dédiée. L’expert recherche les traces visibles d’eau.
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, Pierrefitte-sur-Seine est une commune déléguée de la commune nouvelle de Saint-Denis. Nos experts y interviennent dans les mêmes conditions. Pour les risques, appuyez-vous sur l’état des risques établi pour l’adresse précise du bien, qui reprend les plans et arrêtés applicables à la parcelle, et sur les constats de l’expert pendant la visite.
Pas forcément. Une cave ancienne peut présenter une humidité stable sans aggravation, ou au contraire des traces d’arrivées d’eau récentes. L’expert mesure l’humidité, observe les traces et cherche l’origine apparente : remontée de nappe, ruissellement, infiltration par un mur ou une canalisation. Il indique ensuite si un avis complémentaire est utile, sans démonter ni sonder les maçonneries.
Saint-Denis ne compte aucun arrêté de catastrophe naturelle pour sécheresse selon Géorisques (relevé du 17/10/2026). L’état des risques annexé à la promesse indique l’exposition propre à l’adresse. Si le bien présente des fissures, l’expert les décrit et les qualifie, quelle qu’en soit l’origine probable, et recommande un avis complémentaire si nécessaire.
Il les examine en constat apparent : chaudière, ballon d’eau chaude, tableau électrique, pompes de relevage éventuelles, évacuations. Il note leur emplacement, leur état visible et les traces d’eau à proximité, ce qui est utile si le logement se trouve dans une zone réglementée par le PPRI. Il ne réalise pas le diagnostic électricité ou gaz et ne se prononce pas sur la conformité.
Les procès-verbaux d’assemblée générale indiquent les sinistres déclarés, les travaux votés et les difficultés récurrentes, par exemple sur les caves, les réseaux d’évacuation ou les façades. Le plan pluriannuel de travaux, lorsqu’il existe, annonce les travaux à venir. L’expert vous aide à relier ces documents à ce qu’il constate dans les parties communes accessibles.
La liste Géorisques concerne la commune. L’état des risques indique si l’adresse se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques. L’expert ne traite pas ce sujet, qui relève des documents réglementaires : il se concentre sur l’état du bâti. Posez la question à votre notaire si une rubrique est cochée.
Oui. Dans un immeuble ancien, il examine le logement, les planchers visibles, les cloisons et les murs porteurs apparents, les menuiseries, l’humidité, puis les parties communes accessibles. Si des cloisons ont été supprimées ou des ouvertures créées, il signale les points à vérifier et les justificatifs à demander. Voir notre article sur l’achat d’un appartement ancien. Le rapport vous est remis sous 96h.
Non. Le rapport certifié décrit l’état apparent du bien et formule des préconisations ; la décision vous appartient. Vous pouvez l’utiliser pour poser des questions au vendeur, demander des justificatifs ou, si la promesse est signée, exercer le délai de rétractation de 10 jours. Nous ne donnons pas de conseil juridique ou financier personnalisé.
Les diagnostics obligatoires sont réalisés à la demande du vendeur et portent sur des sujets réglementés (énergie, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, risques). L’expertise avant achat est commandée par vous et porte sur l’état technique global du bâti, constaté de façon visuelle et non destructive par un expert indépendant. Voir notre article diagnostics obligatoires ou expertise.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Donnez-nous l’adresse et votre calendrier : un expert indépendant visite le bien et vous remet son rapport certifié sous 96h, avant la promesse ou pendant la rétractation.
