Certaines argiles changent de volume avec leur teneur en eau : elles se rétractent en séchant et gonflent en se réhydratant. Une maison sur fondations superficielles subit ces mouvements.

Le phénomène est lent et souvent invisible pendant des années. Il se révèle lors des sécheresses intenses, comme en 2003, 2022, 2025 ou durant l’été 2026, le plus chaud jamais mesuré en France selon Météo-France. Les dommages apparaissent sous forme de fissures, de déformations des ouvertures et de décollements entre parties de la maison.

Selon le ministère de la Transition écologique, le retrait-gonflement des argiles représente environ 20 % des arrêtés de catastrophe naturelle et 36 % des coûts d’indemnisation du régime. C’est l’un des risques naturels les plus coûteux pour les propriétaires de maisons individuelles, et l’un des moins visibles au moment d’un achat.

La base GASPAR de Géorisques recense, commune par commune, les arrêtés de catastrophe naturelle. Le nombre d’arrêtés sécheresse et leurs dates donnent une indication précieuse.

Une commune qui a obtenu plusieurs reconnaissances sécheresse au fil des décennies présente un historique de dommages. Le dernier arrêté national notable, du 12 juin 2026, a reconnu la sécheresse de 2025 dans 183 communes de 42 départements. Pour l’été 2026, les reconnaissances sont attendues commune par commune.

Notre article dédié explique comment lire les arrêtés de catastrophe naturelle d’une commune.

Pensez aussi à interroger la mairie : le service urbanisme connaît souvent les secteurs où les sinistres se concentrent, et certaines communes ont mis en place des recommandations constructives spécifiques. Ces informations de terrain complètent utilement les données nationales.

L’exposition ne dit rien de l’état de la maison. Seul un examen du bâti et de ses abords permet de savoir si elle a bougé et si elle est vulnérable.

• les fondations, lorsqu’elles sont visibles, et la présence d’un sous-sol ou d’un vide sanitaire ;
• les fissures de façade et intérieures, leur forme et leur évolution ;
• les extensions, garages et vérandas, souvent fondés différemment de la maison ;
• les arbres proches, dont les racines assèchent le sol en profondeur ;
• la gestion des eaux pluviales : un rejet au pied des murs crée des alternances d’humidité ;
• les trottoirs périphériques et les pentes du terrain.

L’expert en bâtiment relie ces indices et indique dans son rapport si la maison présente des signes de mouvement, s’ils semblent stabilisés et si une étude de sol est recommandée avant de s’engager.

Une maison exposée peut être rendue moins vulnérable par des mesures simples et, dans certains cas, par des travaux aidés.

Éloigner les eaux pluviales des fondations, maintenir une humidité régulière autour de la maison, gérer la végétation proche, réaliser un trottoir périphérique étanche : ces mesures réduisent les variations de teneur en eau du sol et donc les mouvements.

Depuis l’automne 2025, une aide expérimentale à la prévention du retrait-gonflement des argiles a été ouverte dans onze départements pour certains propriétaires occupants de maisons en zone d’exposition forte, sous conditions de ressources. Elle peut financer un diagnostic de vulnérabilité et une partie des travaux. Renseignez-vous sur les conditions en vigueur dans votre département avant d’engager des travaux.

Enfin, conservez précieusement le rapport d’expertise réalisé avant l’achat : il établit l’état de la maison à une date donnée, ce qui sera utile si des désordres apparaissent après une prochaine sécheresse.

Le retrait-gonflement des argiles concerne une part considérable du parc de maisons individuelles.

Selon le service statistique du ministère de la Transition écologique, environ 10,4 millions de maisons individuelles sont situées en zone d’exposition moyenne ou forte, sur près de la moitié du territoire métropolitain. Près de la moitié de ces maisons ont été construites après 1976. Le phénomène représente une part importante des arrêtés et des coûts d’indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

Pour un acheteur, cela signifie que la question se pose dans une très grande partie des communes, et pas seulement dans quelques régions.

Les immeubles collectifs sont en général moins sensibles, mais pas totalement épargnés.

Fondés plus profondément, les immeubles résistent mieux aux mouvements des argiles. Les bâtiments bas, les maisons divisées en appartements, les annexes, les parkings et les dallages extérieurs peuvent néanmoins être touchés. Pour un appartement dans une petite copropriété ou une maison divisée, les mêmes vérifications s’imposent, complétées par la lecture des procès-verbaux.