Le marchand de biens achète des immeubles pour les revendre, souvent après travaux ou division. Son activité habituelle en fait un professionnel de l’immobilier.

Le statut de professionnel ne dépend pas seulement de l’immatriculation d’une société. Les tribunaux retiennent aussi la qualité de professionnel pour un promoteur, un constructeur, un agent immobilier vendant pour son compte, une société civile dont l’objet et l’activité réelle consistent à acheter et revendre, ou un particulier qui multiplie les opérations d’achat, rénovation et revente.

L’acte de vente et les documents de la société, notamment l’extrait Kbis, l’objet social et le nombre d’opérations, permettent de qualifier le vendeur. En cas de doute, c’est un point à faire vérifier par le notaire ou un avocat, car il change complètement le régime de la garantie.

Trois effets majeurs découlent de la qualité de vendeur professionnel.

La clause d’exclusion est inopposable

La clause de non-garantie, presque systématique dans les ventes entre particuliers, ne protège pas le marchand de biens face à un acheteur non professionnel.

L’indemnisation est intégrale

L’article 1645 du Code civil prévoit que le vendeur qui connaissait les vices doit, outre la restitution de tout ou partie du prix, tous les dommages-intérêts envers l’acheteur. Le préjudice de jouissance, les frais de relogement et les frais annexes peuvent être réclamés.

Le délai reste de deux ans

L’action en garantie des vices cachés doit toujours être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. La qualité du vendeur ne prolonge pas ce délai.

Le modèle économique du marchand de biens repose sur la rapidité. Les défauts constatés après achat sont souvent liés à des travaux faits vite, ou à des problèmes masqués plutôt que traités.

• doublages neufs posés sur des murs humides sans traitement de la cause ;
• cloisons supprimées sans vérification du caractère porteur ;
• planchers bois anciens recouverts sans contrôle des solives ;
• électricité refaite partiellement, raccordée sur un tableau ancien ;
• salles d’eau créées sans ventilation suffisante ni étanchéité sous carrelage ;
• évacuations raccordées avec des pentes insuffisantes ;
• divisions de lots sans respect des surfaces minimales ou des règles de sécurité incendie ;
• fissures rebouchées et repeintes sans recherche de leur origine.

Ces défauts ne sont pas propres aux marchands de biens, mais le cumul d’une rénovation récente, de finitions impeccables et de délais courts rend leur détection plus difficile pour un acheteur non averti.

Beaucoup de marchands de biens divisent un logement ou un immeuble en plusieurs lots. Cette opération pose des questions techniques et juridiques propres.

Sur le plan technique, l’expert vérifie l’isolation acoustique entre les nouveaux lots, l’indépendance des réseaux d’eau, d’électricité et de chauffage, la ventilation de chaque logement, l’éclairement naturel des pièces principales et les conditions d’évacuation.

Sur le plan juridique, la division doit respecter les règles d’urbanisme locales, le règlement de copropriété et, dans certaines communes, un régime d’autorisation préalable. Les logements doivent répondre aux critères de décence, notamment une surface habitable suffisante. Un lot qui ne respecte pas ces règles peut être difficile à louer ou à revendre. Ces vérifications relèvent du notaire, mais l’expert signale les éléments techniques qui l’alertent.

Un marchand de biens opère souvent par une société créée pour une opération. Si elle est liquidée, la garantie juridique perd de sa valeur.

La garantie des vices cachés s’exerce contre le vendeur. Si la société venderesse a été dissoute ou est insolvable, l’acheteur peut se retrouver sans débiteur. La garantie décennale, en revanche, est assurée : l’assureur reste tenu même si la société disparaît, à condition qu’une assurance ait été souscrite et soit en vigueur à la date d’ouverture du chantier.

C’est pourquoi l’attestation d’assurance décennale à la date des travaux n’est pas un document secondaire. Son absence est un signal d’alerte sérieux, qui doit faire réfléchir avant de signer.

Pour une maison, les points de vigilance s’élargissent à la structure, à la toiture, aux extérieurs et au sol.

Une maison achetée puis revendue rapidement par un professionnel après des travaux de façade et d’intérieur peut masquer des fissures structurelles, un problème de fondations ou d’humidité. Après l’été 2026, le plus chaud mesuré en France depuis 1900 selon Météo-France, avec une sécheresse des sols sans précédent, la question des fissures liées au retrait-gonflement des argiles mérite une attention particulière sur les communes exposées.

L’expert contrôle les façades et leurs reprises, les fissures intérieures récemment rebouchées, la charpente et les combles, l’assainissement et les abords. Lisez notre article sur l’exposition aux argiles.