Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Ce choix appartient à l’acheteur, et non au juge ou au vendeur. Le juge n’a pas, en principe, à apprécier l’opportunité de l’option retenue, dès lors que les conditions du vice caché sont réunies. Le vendeur ne peut pas imposer une réparation à la place d’une annulation ou d’une réduction de prix, même si, en pratique, de nombreux litiges se règlent par des travaux pris en charge à l’amiable.

Ce choix intervient une fois le vice établi : défaut caché, antérieur, grave et inconnu de l’acheteur, et action engagée dans les deux ans de la découverte. Il suppose aussi que la clause d’exclusion de garantie ne s’applique pas, parce que le vendeur connaissait le vice ou qu’il est professionnel.

L’action estimatoire maintient la vente. L’acheteur garde le bien et obtient la restitution d’une partie du prix, correspondant à la moins-value causée par le vice.

Le montant de la réduction est en pratique fixé à dire d’expert : il correspond souvent au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, mais le juge apprécie la diminution de valeur du bien, qui peut différer du coût des réparations. Cette action est la plus fréquente en immobilier, car elle permet de conserver un bien auquel l’acheteur est attaché, avec les moyens de le réparer.

Elle suppose un chiffrage solide : devis d’entreprises, rapport d’expert, analyse de la moins-value. L’expertise technique est donc au cœur de l’action estimatoire.

Le choix dépend de la gravité du vice, de votre attachement au bien, de la solvabilité du vendeur et de votre situation financière.

• si le bien reste habitable et réparable à un coût raisonnable, l’action estimatoire est souvent la plus pragmatique ;
• si le vice rend le bien inhabitable ou si sa réparation est techniquement incertaine, l’action rédhibitoire peut s’imposer ;
• si le vendeur paraît peu solvable, une annulation qui suppose la restitution de tout le prix peut être difficile à exécuter ;
• si vous avez engagé des travaux importants, leur sort en cas d’annulation doit être anticipé ;
• dans tous les cas, l’avis d’un avocat est indispensable avant de choisir.

La même garantie peut conduire à des solutions opposées selon la gravité du vice et la situation de l’acheteur.

Une charpente attaquée dans une maison familiale

Les bois de la charpente sont gravement attaqués, ce que le vendeur savait pour avoir fait traiter une partie seulement. La maison reste habitable avec des étaiements, et les acheteurs y sont attachés. L’action estimatoire, fondée sur le coût du remplacement de la charpente, et des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance pendant les travaux, sont la voie la plus logique.

Un appartement inhabitable

Un appartement acheté par un marchand de biens présente une humidité structurelle telle que les pièces sont insalubres, et la cause relève d’un défaut des parties communes non traitable à court terme. L’acheteur, qui doit se reloger, peut préférer l’action rédhibitoire pour récupérer le prix et repartir sur un autre projet.

Ces exemples sont simplifiés : chaque situation suppose une analyse juridique et technique propre.

La meilleure action en vice caché est celle qu’on n’a pas besoin d’engager.

Une expertise pré-achat révèle les défauts visibles et les indices de défauts plus profonds avant la signature. L’acheteur peut alors négocier le prix en amont, ce qui revient à une action estimatoire anticipée, sans procès et sans délai.

Lisez notre guide de l’expertise pré-achat et notre article sur la négociation du prix avec un rapport d’expertise.

Quelle que soit l’action choisie, la preuve technique du vice est déterminante.

L’expertise établit la nature du vice, son antériorité à la vente, son caractère caché et sa gravité. Pour l’action estimatoire, elle chiffre aussi le coût des travaux de reprise, base de la restitution partielle du prix. Pour l’action rédhibitoire, elle démontre que le vice rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis.

Une expertise amiable réalisée rapidement après la découverte permet d’engager le dialogue avec le vendeur. En cas de désaccord, une expertise judiciaire peut être demandée. Dans tous les cas, ne détruisez pas les preuves : photographiez, mesurez, et attendez l’avis de l’expert avant de réparer, sauf mesures conservatoires.

Enfin, rappelez-vous que l’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice : choisir le bon fondement ne doit pas faire perdre de vue le délai. Lisez notre article sur le délai de deux ans.